부산지방법원 2024타경58403. 부산 영도구 봉래동5가의 단독주택으로, 현재 소유자는 봉래지역주택조합입니다. 등기부에는 2000년 부성새마을금고 근저당권 20,800,000원이 있었지만 2022.07.11 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 등기상 권리 흐름의 핵심은 2024.07.29 곽인호의 강제경매개시결정이고, 다음 날인 2024.07.30 이 사건 강제경매개시결정이 추가됐습니다.
등기만 보면 복잡한 담보권이 남아 있는 구조는 아닙니다. 문제는 등기 바깥의 점유관계입니다. 현황조사상 정윤석이 확인되고 전입일은 2019.12.12입니다. 이는 말소기준으로 제시된 2024.07.29보다 앞서지만, 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 단순히 “대항력 있음”으로 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서에서 보증금과 배당요구를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58403 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 봉래동5가 66-34 · 부산광역시 영도구 사택길 100 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 · 주택 |
| 소유자 | 봉래지역주택조합 (2022.07.11 소유권이전 · 2022.07.04 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 172,370,000원 / 84,461,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 234,410,957원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 핵심
② 점유자 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정윤석 | 미상 | 2019.12.12 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 점유자는 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
전입일이 말소기준보다 빠른 사실만으로 모든 요건을 확정할 수는 없습니다. 보증금 자체가 확인되지 않고 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 미상입니다. 특히 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태에서 선순위 대항력이 인정될 경우, 배당되지 않은 보증금이 매수인에게 남을 가능성이 있으므로 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,461,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,920,298원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 곽인호 | 234,410,957원 | 82,540,702원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 손진학 | 234,410,957원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 468,821,914원 중 예상배당 82,540,702원, 미배당 386,281,212원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 정윤석의 보증금도 미상이므로 임차보증금 인수 위험을 별도로 확인해야 합니다.
④ 가격 — 49% 하락은 확인되지만 ‘싸다’는 결론은 보류
감정가 172,370,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 84,461,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 회차 가정 가격은 59,122,699원, 그 다음은 41,385,889원입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 보증금 미상의 선순위 점유자가 있어, 실제 매수비용은 최저가만으로 확정되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 84,461,000원 | 49% | 82,540,702원 | 386,281,212원 |
| 3회 유찰 시 | 59,122,699원 | 34% | 57,658,490원 | 411,163,424원 |
| 4회 유찰 시 | 41,385,889원 | 24% | 40,240,943원 | 428,580,971원 |
⑤ 물건 자체 — 차량진입 불가와 현황 차이 확인
- 입지. 부산광역시 영도구 봉래동5가 소재 “탑마트” 동측·남측·남동측 인근으로, 부근은 단독주택 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 불가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 주택으로 이용되고 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 현황 차이. 해당 건물은 공부상 시멘트블록조 스레트지붕 단층 주택이나 현황은 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 주택이고, 공부상 면적과 실측 면적도 다소 상이하여 실측 면적으로 사정평가됐습니다.
- 규제. 관련 토지는 제2종일반주거지역 또는 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호구역에 속합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정윤석 보증금 확인. 2019.12.12 전입이 말소기준보다 빠릅니다. 매각물건명세서에서 보증금·배당요구·점유부분을 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일만 확인되고 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 “대항력 가능·미상”으로 접근해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 임차보증금이 확인되고 배당으로 전액 소멸하지 않는다면 낙찰가 외 인수금액이 발생할 수 있습니다.
- 차량 접근 현장 확인. 감정평가상 본건까지 차량진입이 불가능합니다. 실제 도보 접근로와 이사·공사 차량 접근 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 현황 대조. 공부상 지붕 구조와 현황이 다르고 공부상 면적과 실측 면적도 다소 상이합니다. 제시외 건물 포함 범위까지 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 선순위 점유자 보증금도 미상이므로 배당 시뮬레이션만으로 인수 위험을 확정하지 마세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 “2019년 전입”이 먼저다
이 물건은 감정가 172,370,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 84,461,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 눈에 띄지만, 이 사건의 우선순위는 가격이 아닙니다. 2019.12.12 전입한 정윤석의 보증금과 배당요구 여부가 먼저입니다.
기존 근저당권은 이미 말소됐고 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 구조지만, 선순위 점유자의 보증금이 미상인 만큼 낙찰자가 실제로 부담할 금액도 아직 확정할 수 없습니다. 게다가 단독주택이고 차량진입이 불가능하며, 공부와 현황의 구조·면적 차이도 확인됩니다. 따라서 현재 평가는 “가격은 크게 내려왔지만 권리·현장 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건”입니다.
