부산지방법원 2024타경58403. 부산광역시 영도구 봉래동5가 66-26의 단독주택과 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용되고 있으며, 등기부상 현재 소유자는 봉래지역주택조합입니다. 등기상 근저당이나 압류는 확인되지 않고, 말소기준권리는 2024.07.30 접수된 강제경매개시결정입니다. 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 현황조사에서 확인된 정윤석의 전입은 그보다 앞선 2019.12.12입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 등기부상 채권이 아니라 점유·임차관계입니다. 정윤석의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 단순히 “인수 0원”으로 처리할 수 없습니다. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실보다, 실제 매수인이 얼마의 보증금을 떠안을 수 있는지를 확인하는 것이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58403 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 봉래동5가 66-26 · 부산광역시 영도구 사택길 144 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 감정평가상 주택 |
| 소유자 | 봉래지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 40,448,300원 / 19,820,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 손진학 / 234,410,957원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
등기부에는 근저당권이나 별도 압류가 없고, 2024.07.30 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 다만 정윤석의 전입일은 2019.12.12로 이보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 존재하고 대항력이 인정되며 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있으므로, 매각물건명세서와 임대차관계 확인이 필수입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정윤석 | 미상 | 2019.12.12 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
② 가격 — 감정가의 49%지만 시세 비교는 불가능
감정가는 40,448,300원, 현재 최저매각가는 19,820,000원으로 2회 유찰·감정가 49% 구간입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 13,874,000원, 4회 유찰 시 9,711,800원입니다.
하지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 현재 가격이 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 특히 이 사건은 보증금 미상의 선순위 전입자가 있어, 가격 판단 기준도 단순한 최저가가 아니라 낙찰가 + 실제 승계보증금이 되어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 756,760원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 손진학 | 234,410,957원 | 19,063,240원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오는 신청채권자 청구금액을 기준으로 계산되어 215,347,717원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 정윤석의 보증금이 확인되지 않아 이 표만으로 매수인 인수액을 0원이라고 판단할 수 없습니다.
④ 물건 하자·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 감정평가상 주택으로 이용되고 있습니다.
- 주위환경. 부산광역시 영도구 봉래동5가 소재 탑마트 동측·남측·남동측 인근이며, 부근은 단독주택 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 불가능하고, 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 시멘트블록조 스레트지붕 단층, 목조기와지붕 단층, 보록조 스라브가 2층 등으로 조사됐으며 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 관련 토지는 제2종일반주거지역 또는 제3종일반주거지역에 속하며 가축사육제한구역과 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 건물 위치 위험. 일괄매각 대상 중 목록17 건물은 공부상 면적과 실측 면적이 다소 상이하고, 건물 일부가 인접 토지상에 소재합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 정윤석의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 관련 서류에서 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 승계할 임차보증금이 확인될 경우 최저가 19,820,000원이 아니라 낙찰가와 승계액을 합친 비용을 기준으로 판단해야 합니다.
- 인접 토지 침범 확인. 목록17 건물 일부가 인접 토지상에 소재하므로 감정평가서와 현황, 토지 경계를 직접 대조해야 합니다.
- 차량 접근성 확인. 차량진입 불가능 조건이 실제 이용·수리·임대·재매각에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교 보류. 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 단정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 미상 보증금
이 물건은 감정가 40,448,300원에서 최저가 19,820,000원까지 내려와 숫자만 보면 눈에 띕니다. 하지만 권리분석에서는 그 숫자보다 2019.12.12 전입한 정윤석이 먼저입니다. 말소기준인 2024.07.30보다 앞선 전입이고 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 실제 인수액과 실질취득비용은 현재 미상입니다.
여기에 차량진입 불가능, 목록17 건물 일부의 인접 토지 소재까지 겹칩니다. 시세 자료도 없어 최저가가 시장 대비 싼지 검증하기 어렵습니다. 따라서 이 사건은 “2회 유찰이라 싸다”가 아니라, 임차인 보증금과 건물 경계를 확인한 뒤에야 가격 판단을 시작할 수 있는 물건입니다.
