부산지방법원 2024타경58403. 부산 영도구 봉래동5가 62-18에 있는 단독주택입니다. 현재 최저매각가는 33,884,000원으로 감정가 69,151,550원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 등기에는 근저당권이 없고, 말소기준으로 제시된 권리는 2024.07.29 곽인호의 강제경매개시결정입니다. 이후 2024.07.30 강제경매개시결정과 2025.05.20 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사에는 정윤석이 2019.12.12 전입한 것으로 조사됐습니다. 이는 말소기준일인 2024.07.29보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력이나 낙찰자 인수액을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건에서 현재 최저가 33,884,000원은 실질 취득비용의 상한이 아니라 시작점으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58403 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 봉래동5가 62-18 · 부산광역시 영도구 봉래언덕길 115 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 · 감정 이용상태 주택 |
| 소유자 | 봉래지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 69,151,550원 / 33,884,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 234,410,957원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입 확인이 핵심
등기상 근저당권은 없고, 2024.07.29 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있습니다. 2024.07.30의 추가 강제경매개시결정과 2025.05.20 부산진세무서장의 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 정윤석의 전입일은 2019.12.12로 말소기준보다 약 4년 7개월 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능·인수 위험 미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 임차·점유 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정윤석 | 미상 | 2019.12.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
③ 가격 판단 — 49% 할인만으로는 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가 33,884,000원은 감정가 69,151,550원의 49%입니다. 하지만 동일 용도·인근 실거래 자료가 없어 시장가격과 직접 비교할 근거가 없습니다. 여기에 선순위 전입 점유자의 보증금까지 미상이므로 낙찰가만 기준으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,884,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,009,912원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 곽인호 | 234,410,957원 | 32,874,088원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 손진학 | 234,410,957원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서 채권 총액은 468,821,914원, 채권자 배당액은 32,874,088원, 미배당액은 435,947,826원입니다. 이 배당 시뮬레이션에는 점유자 보증금이 반영돼 있지 않으므로, 표의 매수인 인수 0원만으로 실제 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 건물·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산광역시 영도구 봉래동5가 소재 탑마트 동측·남측·남동측 인근이며, 주변은 단독주택 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 불가능합니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 보일러에 의한 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 관련 토지는 제2종 또는 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역 및 교육환경보호 관련 상대보호구역에 속하는 것으로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 감정요항표의 공부와의 차이는 없음으로 기재돼 있습니다.
- 매각물건명세서 비고. 일괄매각이며, 목록 6 건물은 공부상 시멘트 블록조 슬래브 및 기와지붕 단층 주택이나 현황은 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층 주택입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인이 최우선. 정윤석의 임대차계약서, 보증금, 점유개시 시점과 현재 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 판정 보완. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 점유와 임대차관계를 함께 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부와 확정일자가 확인되지 않아 배당 후 잔존 보증금의 매수인 승계 여부를 현재 계산할 수 없습니다.
- 차량진입 불가. 감정평가서상 본건까지 차량진입이 불가능하므로 현장 접근성과 향후 이용·환금성에 미치는 영향을 직접 확인해야 합니다.
- 건물 현황 대조. 목록 6 건물의 지붕 현황이 공부 기재와 달리 설명돼 있으므로 매각 대상과 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제 점검. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정이므로 관련 금액을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 먼저 확인할 것은 보증금”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 69,151,550원에서 두 차례 유찰돼 33,884,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2019.12.12 전입한 정윤석이 말소기준인 2024.07.29보다 앞서 있고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 확인되지 않아 매수인의 실질 인수금액을 계산할 수 없습니다.
등기 후순위 권리는 소멸하지만 선순위 점유 위험은 남아 있습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “감정가 대비 49%라서 싸다”가 아니라 “임차관계를 확인하기 전에는 실질취득가가 미정”입니다. 보증금과 대항력·배당관계가 확인된 뒤에야 33,884,000원이 실제로 매력적인 가격인지 판단할 수 있습니다.
