부산지방법원 2024타경58403. 부산 영도구 봉래동5가 62-62의 단독주택 + 토지 강제경매입니다. 감정평가 이용상태상 기호 3·9·12·17 건물은 모두 주택이고, 매각은 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 등기부에는 현재 소유자로 봉래지역주택조합이 기재돼 있고, 현재 유효한 근저당이나 압류가 확인되는 구조가 아니라 2024.07.30 강제경매개시결정 자체가 말소기준권리입니다.
문제는 그 말소기준일보다 훨씬 앞선 2019.12.12에 정윤석이 전입했다는 점입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자이므로 이를 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 단정할 수는 없습니다. 이 사건의 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 따라서 자동 배당계산상 매수인 인수가 0원으로 표시되더라도, 실제 입찰 판단에서는 인수액 미확정 사건으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58403 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 봉래동5가 62-62 · 부산광역시 영도구 무궁화길 54 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 기호 3·9·12·17 건물 공히 주택 |
| 소유자 | 봉래지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 215,216,000원 / 105,456,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 손진학 / 234,410,957원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 핵심
과거 1999년 한국주택은행의 채권최고액 23,400,000원 근저당은 국민은행으로 이전된 뒤 2002.12.30 해지로 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.07.30 갑구 4번 강제경매개시결정입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하지만, 정윤석의 전입일은 그보다 앞섭니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정윤석 | 미상 | 2019.12.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
만약 정윤석의 대항력이 실제로 성립하고 보증금이 낙찰가보다 크다면, 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금의 매수인 승계액이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에서 고정되는 구조가 될 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 확인되지 않으므로 105,456,000원만을 실질취득가로 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
② 가격 구조 — 49%까지 내려왔지만 ‘할인율’만 보면 안 된다
감정가는 215,216,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 105,456,000원입니다. 회차 표기상 감정가의 49%입니다. 한 차례 더 유찰되면 73,819,200원, 4회 유찰 시에는 51,673,440원으로 낮아지는 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 자동계산 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 105,456,000원 | 103,179,616원 | 131,231,341원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 73,819,200원 | 72,090,454원 | 162,320,503원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 51,673,440원 | 50,343,318원 | 184,067,639원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 105,456,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,276,384원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 손진학 | 234,410,957원 | 103,179,616원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 105,456,000원 가정 시 집행비용 2,276,384원을 제외하고 신청채권자에게 103,179,616원이 배당되며, 신청채권 미배당액은 131,231,341원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 정윤석의 보증금도 확인되지 않아 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 영도구 봉래동5가 소재 “탑마트” 동측·남측·남동측 인근이며, 주변은 단독주택 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 불가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호 3·9·12·17 건물은 공히 주택으로 이용되고 있으며 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 대상 토지는 제2종일반주거지역 또는 제3종일반주거지역에 속하고, 가축사육제한구역 및 일부 상대보호구역에 해당합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함하며, 목록 11·14 토지는 상호 경계 구분 없이 2필지 일단지 형태로 목록 12 건물 부지로 이용되고 있습니다.
- 지목과 현황. 목록 11 토지는 공부상 지목이 ‘도로’이나 현황은 목록 12 건물 부지로 이용되고 있어 현황 기준 ‘대’로 감정평가됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정윤석 보증금 최우선 확인. 전입일은 2019.12.12로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·실제 점유·임대차계약·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력과 승계액부터 확정해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력이 성립하고 보증금 미배당분이 승계된다면 최저가 105,456,000원만이 취득원가가 아닙니다. 인수액을 더한 금액으로 입찰 상한을 다시 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 여부와 목록 11·14 토지, 목록 12 건물의 이용관계 및 현황 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 차량 접근 확인. 감정평가서상 본건까지 차량진입이 불가능하므로 실제 접근 동선과 이용상 제약을 현장에서 확인해야 합니다.
- 절차 상태 확인. 2026.07.10 채권자들에게 기각결정정본이 발송·도달된 기록이 있으므로, 2026.09.01 매각기일의 진행 상태와 기각결정의 대상·범위를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 임대차 관련 자료를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 숫자는 임차보증금이다
감정가 215,216,000원이 두 차례 유찰돼 105,456,000원까지 내려온 것만 보면 가격이 크게 낮아진 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심 숫자는 아직 확인되지 않은 정윤석의 보증금입니다. 2019.12.12 전입은 2024.07.30 말소기준보다 빠르고, 보증금·확정일자·배당요구가 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다.
등기상 오래된 근저당은 이미 말소됐고 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하므로 등기 자체는 복잡하지 않습니다. 하지만 임차인 인수액이 확정되지 않은 상태에서는 자동 배당표의 0원을 실제 인수액으로 받아들일 수 없습니다. 여기에 차량진입 불가능, 일괄매각·제시외 건물 포함, 공부상 도로인 토지의 현황 이용 문제까지 함께 확인해야 합니다. 가격은 많이 내려왔지만, 권리와 실질취득가는 아직 열려 있습니다. 이 사건은 임차보증금 확인 전까지 입찰가보다 인수액 확정이 먼저입니다.
