수원지방법원 2025타경53061. 경기도 시흥시 은행동 611 우평라비엔빌딩 1층110호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있으나, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자 서동현은 2023.05.08. 소유권이전을 마쳤고 거래가액은 898,430,500원입니다. 같은 날 인천옹진농업협동조합 명의의 채권최고액 696,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 553,700,000원으로 감정가 791,000,000원의 70% 회차입니다. 다만 이 사건은 최저가 자체보다 110호의 실제 이용형태를 먼저 봐야 합니다. 매각물건명세서와 감정평가 내용상 110호는 인접 111호~113호와 벽체 구분 없이 일체로 사용되고 있습니다. 벽체 복원이 가능하고 구분건물로서의 구조상·이용상 독립성이 인정된다고 기재돼 있지만, 낙찰 후 실제 독립 사용을 위해 어떤 현장 조치가 필요한지는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53061 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 611 우평라비엔빌딩 1층110호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 은계로 260 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설으로 이용 중 |
| 소유자 | 서동현 · 2023.05.08. 소유권이전 · 거래가액 898,430,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 791,000,000원 / 553,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 26,756,666원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건 내 제1층 제110호 |
| 사용승인일 | 2018.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.05.08. 을구 1번 인천옹진농업협동조합 근저당권, 채권최고액 696,000,000원입니다. 이후 2024.04.02. 및 2025.07.02. 시흥시 압류, 2025.08.14. 우평라비엔상가관리단의 강제경매개시결정, 2025.09.18. 인천옹진농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 현황 핵심 — 110호 단독 벽체가 현재 없다
이 사건의 가장 중요한 현황 문구는 명확합니다. 110호가 인접 및 인근 호수인 111호~113호와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다. 다만 매각물건명세서에는 이 상태가 일시적인 사항이고, 벽체 복원이 가능하며 구분건물로서의 구조상·이용상 독립성이 인정된다고 기재돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 553,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,937,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 인천옹진농업협동조합 | 696,000,000원 | 545,763,000원 |
| 갑구 11번 경매개시결정 · 우평라비엔상가관리단 | 26,756,666원 | 0원 |
| 갑구 12번 경매개시결정 · 인천옹진농업협동조합 | 26,756,666원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,937,000원을 제외한 545,763,000원이 인천옹진농업협동조합 근저당권에 배당되는 구조입니다. 전체 채권 기준 미배당액은 203,750,332원이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 553,700,000원 | 545,763,000원 | 203,750,332원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 387,590,000원 | 381,363,740원 | 368,149,592원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 271,313,000원 | 266,714,618원 | 482,798,714원 | 0원 |
현재 회차는 감정가 70%인 553,700,000원입니다. 2회 유찰 시 387,590,000원, 3회 유찰 시 271,313,000원으로 내려가며 채권자의 미배당액은 각각 커집니다. 그러나 이 미배당은 곧바로 매수인의 인수액을 의미하지 않습니다. 제시된 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·이용성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 은계호수공원 서측 인근으로 업무시설(오피스텔), 아파트단지 등이 혼재하고 각종 근린생활시설이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 수도권제1순환고속도로 등 주요 간선도로 접근이 용이한 편입니다.
- 이용상태. 근린생활시설으로 이용 중이며 110호는 실지조사 당시 111호~113호와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건이며 사용승인일은 2018.07.03입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 시스템에어컨설비, 승강기설비, 화재경보설비, 지하주차장설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 35m, 북동측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,978.3㎡, 지목 대, 준주거지역, 상업용, 평지, 사다리형이며 공시지가는 3,399,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 110호 경계 확인. 111호~113호와 일체 이용 중인 현황을 직접 확인하고, 110호 단독 사용을 위한 벽체 복원 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 등재된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 권리 확인. 말소기준은 2023.05.08. 인천옹진농업협동조합 근저당권이며 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 전체 미배당액은 203,750,332원이지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저가 여부를 판단하지 말고 근린생활시설의 현장 이용상태와 상권을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘110호의 실제 독립성’이 승부처
이 사건은 등기만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2023.05.08. 인천옹진농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 회차와 후속 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건을 권리만 보고 안전하다고 끝내기는 어렵습니다. 실제 110호는 111호~113호와 벽체 구분 없이 일체로 이용되고 있고 임대관계도 미상입니다. 벽체 복원이 가능하고 구분건물로서 독립성이 인정된다는 내용은 긍정적이지만, 낙찰자가 결국 사용하게 되는 것은 등기부가 아니라 현장의 110호입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “인수 0원”보다 “110호를 어떤 상태로 인도받고 독립 사용할 수 있는가”에 있습니다.
