수원지방법원 2025타경53061. 경기도 시흥시 은행동 611 우평라비엔빌딩 2층 211호입니다. 사건상 용도표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 서동현으로, 2023.07.17 매매를 원인으로 282,683,000원에 취득했고 2023.07.31 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 중구농업협동조합 명의의 채권최고액 2,196,000,000원 근저당이 설정됐으며, 이 권리가 본건의 말소기준권리입니다.
그 이후 시흥시 압류 3건과 우평라비엔상가관리단의 강제경매개시결정이 등기됐지만, 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고 내역은 없고 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 권리 자체보다 확인 우선순위가 높은 것은 현황과 점유관계입니다. 감정 당시 209호~215호가 벽체 없이 일체로 사용되고 있었고, 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53061 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 611 우평라비엔빌딩 2층 211호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 은계로 260 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 서동현 (2023.07.17 매매 · 거래가액 282,683,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 149,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매채권자 / 청구 | 우평라비엔상가관리단 / 26,756,666원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 사용승인일 | 2018.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.07.31 중구농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,196,000,000원이며 공동담보목록 제2023-424호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.04.02, 2025.07.02, 2025.08.19 시흥시 압류와 2025.08.14 우평라비엔상가관리단의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 무궁화신탁·수협은행 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 검증자료가 없다
현재 최저매각가는 149,800,000원으로 감정가 214,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰됐지만 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 제시되지 않았기 때문에, 이 70% 수치만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 149,800,000원 | 146,902,800원 | 2,075,853,866원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 104,860,000원 | 102,591,960원 | 2,120,164,706원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 73,402,000원 | 71,680,764원 | 2,151,075,902원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이는 곧바로 “더 유찰될수록 안전한 초저가 물건”이라는 의미는 아닙니다. 상가성 근린생활시설은 아파트처럼 거래 표준화가 강하지 않고, 본건은 여러 호실이 벽체 없이 통합 이용 중인 현황까지 있어 개별 호실의 가치와 독립적 사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,897,200원 |
| 1. 근저당 · 중구농업협동조합 | 2,196,000,000원 | 146,902,800원 |
| 2. 경매채권자 · 우평라비엔상가관리단 | 26,756,666원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 집행비용 2,897,200원을 제외한 금액이 중구농업협동조합 근저당에 배당되고, 경매채권자인 우평라비엔상가관리단은 계산상 배당이 없습니다. 총 채권액 2,222,756,666원 중 채권자 배당액은 146,902,800원이며 미배당액은 2,075,853,866원입니다. 지방세·국세 중 당해세가 있으면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 현황·입지 — 독립 호실 복원 가능 여부가 중요
- 이용상태. 감정 당시 본건을 포함한 기호 물건은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 통합 이용. 209호~215호는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이나, 매각물건명세서에는 일시적인 사항으로 벽체 복원이 가능하고 구분건물로서 구조상 이용 독립성이 인정된다고 기재돼 있습니다.
- 입지. 은계호수공원 서측 인근이며 업무시설·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 수도권제1순환고속도로 등 주요 간선도로 접근이 용이한 편입니다.
- 도로. 남서측 약 35m, 북동측 약 12m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형이며 공시지가는 3,399,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건이며 사용승인일은 2018.07.03입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·시스템에어컨·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 211호 및 통합 사용 중인 209호~215호의 실제 점유주체를 현장에서 확인해야 합니다.
- 벽체 복원. 구분건물 독립성이 인정된다고 기재돼 있으나, 211호 단독 사용을 위해 필요한 벽체·출입구·설비 복원 범위를 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 시흥시 압류 3건이 있으므로 체납세액과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 경매채권자가 우평라비엔상가관리단인 만큼 관리비·관리단 관련 채무와 현황을 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린생활시설의 임대료·매매사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중구농업협동조합 근저당은 공동담보목록 제2023-424호가 기재돼 있으므로 공동담보 범위와 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 현재 현황을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현황과 가격 검증’이 더 어렵다
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2023.07.31 중구농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건의 난도는 등기보다 현황에서 올라갑니다. 209호~215호가 벽체 없이 통합 이용 중이고 임대관계가 미상이며, 세금압류도 3건 존재합니다.
현재 최저가는 149,800,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래·임대 시세 자료가 없어 이를 곧바로 가격 메리트로 환산할 수 없습니다. 따라서 결론은 “인수권리는 비교적 단순하지만, 현장 점유·벽체 복원·세금·상권가치 검증을 끝내기 전에는 가격을 평가하기 어렵다”입니다. 권리 안전성만 보고 접근하기보다 211호 단독 사용의 현실성과 실제 수익가치를 먼저 확인해야 합니다.
