수원지방법원 2025타경53061. 시흥시 은행동 우평라비엔빌딩 2층 209호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 서동현은 2023.07.31 소유권이전을 마쳤고, 같은 날 중구농업협동조합 앞으로 채권최고액 2,196,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤이어 설정된 시흥시 압류와 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리 구조 자체보다 현장 이용형태가 더 중요합니다. 매각물건명세서에는 209호~215호가 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 다만 벽체 복원이 가능하고 구분건물로서 구조상 이용상 독립성이 인정된다고 명시돼 있습니다. 감정평가에서도 임대관계는 미상으로 확인돼, 점유관계와 실제 사용자를 현장에서 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53061 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 611 우평라비엔빌딩 2층209호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 은계로 260 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린생활시설) · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 서동현 (2023.07.31 소유권이전 · 거래가액 1,077,794,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 854,000,000원 / 597,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 우평라비엔상가관리단 / 26,756,666원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 사용승인일 | 2018.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.07.31 중구농업협동조합 근저당권입니다. 이후 시흥시가 설정한 압류 2건과 우평라비엔상가관리단의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가지만 실거래 근거는 없다
감정가는 854,000,000원, 현재 최저매각가는 597,800,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 418,460,000원, 3회 유찰 시 292,922,000원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 근린생활시설은 실제 임대수익, 공실, 전용 이용상태, 동일 건물 내 상가 거래가가 가격 판단에 직접 영향을 주므로 별도 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 597,800,000원 | 589,422,000원 | 1,633,334,666원 |
| 2회 유찰 시 | 418,460,000원 | 411,875,400원 | 1,810,881,266원 |
| 3회 유찰 시 | 292,922,000원 | 288,021,092원 | 1,934,735,574원 |
③ 예상배당표 (매각가 597,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,378,000원 |
| 2. 근저당 · 중구농업협동조합 | 2,196,000,000원 | 589,422,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 우평라비엔상가관리단 | 26,756,666원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 597,800,000원 가정 시 집행비용 8,378,000원 이후 중구농업협동조합에 589,422,000원이 배당되고, 신청채권자 우평라비엔상가관리단에는 배당이 없는 시나리오입니다. 채권자 전체 미배당은 1,633,334,666원이나 배당 부족액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 209호~215호는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다.
- 구분건물 독립성. 매각물건명세서에는 현재의 통합 이용이 일시적인 사항이고 벽체 복원이 가능하며, 구분건물로서 구조상 이용상 독립성이 인정된다고 기재돼 있습니다.
- 입지. 은계호수공원 서측 인근으로 업무시설·아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 상가지대이며, 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 수도권제1순환고속도로 등 주요 간선도로 접근이 용이한 편입니다.
- 도로. 남서측 약 35m, 북동측 약 12m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 지구단위계획구역 · 공공주택지구 · 과밀억제권역 등에 속하며 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 3,399,000원/㎡이며 토지면적은 1,978.3㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2018.07.03입니다.
- 설비. 위생·급배수·시스템에어컨·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 209호~215호 경계 확인. 현재 벽체 없이 통합 이용 중인 만큼 209호의 실제 경계, 출입동선, 독립 사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 복원 가능성 확인. 벽체 복원이 가능하다고 명세서에 기재돼 있지만 실제 공사 범위와 이용 제약은 직접 점검해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 사용주체와 계약관계, 명도 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 비교자료 확보. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 수치만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일 건물·인근 근린생활시설 거래 및 임대조건을 확인해야 합니다.
- 관리단 관련 비용 확인. 강제경매 신청채권자가 우평라비엔상가관리단인 만큼 관리비·관리단 관련 채권의 성격과 현재 미납 내역을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 현장 확인 없는 가격판단은 금물
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023.07.31 중구농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 근린생활시설인 만큼 권리만으로 결론을 내리기 어렵습니다. 현재 209호~215호가 벽체 없이 통합 이용되고 있고 임대관계도 미상입니다. 여기에 실거래 비교자료가 없어 최저가 597,800,000원이 시장가 대비 유리한지도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수 여부보다 실제 점유·호실 경계·임대수익과 시장가격 검증이 입찰의 핵심입니다.
