수원지방법원 2025타경53061. 시흥시 은행동 우평라비엔빌딩 2층 212호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자 서동현은 2023년 7월 17일 매매를 원인으로 2023년 7월 31일 소유권을 이전받았고 거래가액은 282,227,000원입니다. 같은 날 중구농업협동조합이 채권최고액 2,196,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 시흥시 압류가 2024년 4월 2일, 2025년 7월 2일, 2025년 8월 19일 세 차례 등기됐고, 2025년 8월 14일 우평라비엔상가관리단이 강제경매개시결정을 받았습니다. 모두 말소기준보다 뒤에 있으므로 등기상 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감돼 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준은 2023년 7월 31일 설정된 중구농업협동조합 근저당권 2,196,000,000원입니다. 이후의 시흥시 압류 3건과 우평라비엔상가관리단의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당표에서는 매각대금 149,800,000원 중 집행비용 2,897,200원을 제외한 146,902,800원이 중구농업협동조합에 배당되고, 신청채권자 우평라비엔상가관리단은 0원 배당으로 계산됩니다.

② 이용상태 — 212호를 포함한 209호~215호가 일체 사용

매각물건명세서 비고에 따르면 209호~215호는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다. 이번 대상인 212호가 바로 이 범위에 포함됩니다. 다만 이 상태는 일시적인 사항으로, 벽체 복원이 가능하고 구분건물로서의 구조상 이용 독립성은 인정된다고 기재돼 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 149,800,000원 가정)

현재 회차 총 채권액은 2,222,756,666원, 채권자 배당액은 146,902,800원, 미배당은 2,075,853,866원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원

현재 최저가는 감정가 214,000,000원의 70%인 149,800,000원입니다. 2회 유찰 시 104,860,000원, 3회 유찰 시 73,402,000원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건은 최저가 하락 자체만으로 가격 메리트를 단정하기보다, 근린생활시설의 실제 점유·구획 상태와 이용 가능성을 함께 확인하는 것이 중요합니다.

⑤ 입지·이용환경 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 은계호수공원 서측 인근. 업무시설(오피스텔), 아파트단지 등이 혼재하고 각종 근린생활시설이 소재하는 성숙 중인 상가지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 수도권제1순환고속도로 등 주요 간선도로와의 접근이 용이한 편입니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
• 도로. 남서측으로 노폭 약 35m, 북동측으로 노폭 약 12m 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지. 준주거지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 토지면적 1,978.3㎡ · 공시지가 3,399,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등이 포함되며 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 209호~215호 현황. 대상 212호를 포함해 벽체 없이 일체로 이용 중이므로 실제 경계와 구획 복원 가능 범위를 현장에서 대조하세요.
• 점유·임대관계. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 사용자, 점유 근거와 인도 가능성을 확인하세요.
• 압류 3건. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있으므로 세목과 체납액을 확인하세요.
• 신청채권. 우평라비엔상가관리단의 청구액은 26,756,666원이고 현재 배당 시뮬레이션에서는 0원 배당입니다. 청구원인과 매수인에게 별도로 승계될 항목이 있는지는 원본을 대조하세요.
• 공동담보 근저당. 중구농업협동조합 근저당은 채권최고액 2,196,000,000원이며 공동담보목록 제2023-424호입니다. 공동담보 관계를 원본 등기부에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 최종 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “현장 확인 필요”는 동시에 성립한다

등기상 구조는 분명합니다. 2023년 7월 31일 중구농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류 3건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차 149,800,000원은 물론 104,860,000원·73,402,000원 시나리오까지 매수인 인수는 0원입니다.

반면 현장 문제는 별개입니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 대상 212호를 포함한 209호~215호가 현재 벽체 구분 없이 하나로 이용되고 있습니다. 벽체 복원이 가능하고 구조상 독립성은 인정됐지만, 실제 점유자와 구획 상태를 확인해야 합니다. 이 물건은 권리상 인수는 낮고, 현장·점유 확인의 중요도는 높은 근린생활시설로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.