수원지방법원 2025타경53061. 시흥시 은행동 우평라비엔빌딩 2층 215호입니다. 사건 용도는 ‘대지’로 표시되어 있으나 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기상 현재 소유자는 서동현이며, 2023.07.17 매매를 원인으로 273,765,000원에 취득한 뒤 2023.07.31 중구농업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 뒤에 붙은 시흥시 압류 2건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 권리순위만 보고 끝내기 어렵습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있고, 현장에서는 209호~215호가 벽체 구분 없이 일체로 이용되고 있습니다. 감정평가 의견상 벽체 복원이 가능하고 구분건물로서의 구조상·이용상 독립성은 인정된다고 되어 있지만, 실제 점유관계와 인도 범위는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53061 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 611 우평라비엔빌딩 2층 215호 · 도로명 경기도 시흥시 은계로 260 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 대지 · 감정평가상 근린생활시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건 · 사용승인일 2018.07.03 |
| 소유자 | 서동현 · 2023.07.17 매매 · 거래가액 273,765,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 164,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 우평라비엔상가관리단 / 26,756,666원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.07.31 중구농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,196,000,000원이며 공동담보목록 제2023-424호가 기재되어 있습니다. 그 뒤의 시흥시 압류 2건과 2025.08.14 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 무궁화신탁·수협은행 신탁등기도 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 164,500,000원으로 감정가 235,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 입찰 문턱은 낮아졌지만, 감정가 대비 할인율과 시장가격 대비 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 이 물건에서 직접 확인되는 과거 거래가액은 소유권이전 당시의 273,765,000원이고, 시점은 2023.07.17입니다. 현재 감정가·최저가와 시점과 성격이 다르므로 이 과거 거래가액 하나만으로 2026년 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 2023.07.17 소유권 취득 거래가액 | 273,765,000원 | 등기부 기재 거래가액 |
| 감정가 | 235,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저매각가 | 164,500,000원 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 2회 유찰 시 | 115,150,000원 | 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 80,605,000원 | 감정가 34.3% |
③ 예상배당표 (매각가 164,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,103,000원 |
| 1. 근저당 · 중구농업협동조합 | 2,196,000,000원 | 161,397,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 우평라비엔상가관리단 | 26,756,666원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,103,000원을 제외한 161,397,000원이 근저당권자에게 배당되고, 신청채권자인 우평라비엔상가관리단에는 예상배당이 없습니다. 채권자 총 미배당액은 2,061,359,666원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려갈수록 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 164,500,000원 | 161,397,000원 | 2,061,359,666원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 115,150,000원 | 112,737,900원 | 2,110,018,766원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 80,605,000원 | 78,754,110원 | 2,144,002,556원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금이 줄어 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수는 계속 0원입니다. 신청채권자 우평라비엔상가관리단의 청구액 26,756,666원 역시 세 시나리오 모두 예상배당은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 해당 물건이 속한 기호들은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 호실 구분. 실지조사 당시 209호~215호는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다. 다만 감정평가 의견에는 벽체 복원이 가능하고 구분건물로서 구조상·이용상 독립성이 인정된다고 기재되어 있습니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상입니다. 점유자와 사용주체, 임대차 조건은 현장에서 확인해야 합니다.
- 입지. 은계호수공원 서측 인근이며 업무시설(오피스텔)·아파트단지 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대입니다. 인근에 각종 근린생활시설이 소재하고 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 수도권제1순환고속도로 등 주요 간선도로 접근이 용이한 편입니다.
- 토지. 준주거지역·도시지역·지구단위계획구역이며 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·사다리형입니다. 공시지가는 3,399,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측 약 35m, 북동측 약 12m 포장도로와 접합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 사용주체와 점유 범위를 확인하세요.
- 209호~215호 연결 상태 확인. 현재 벽체 구분 없이 일체 이용 중인 상태와 215호의 독립 출입·복원 가능 상태를 현장에서 대조하세요.
- 근저당 공동담보 확인. 중구농업협동조합 근저당 채권최고액은 2,196,000,000원이고 공동담보목록 제2023-424호가 기재되어 있습니다.
- 신청채권 확인. 우평라비엔상가관리단의 청구액은 26,756,666원이며 현재 배당 시나리오에서는 예상배당이 0원입니다.
- 가격 상한 별도 산정. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시장가보다 싸다고 단정하지 말고, 근린생활시설의 실제 거래 가능가격을 별도로 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 깨끗함보다 현장 확인이 먼저”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.07.31 중구농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 제공된 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 164,500,000원만 놓고 보면 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
하지만 이 물건의 승부처는 할인율보다 실제 사용관계입니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 209호~215호가 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다. 감정평가 의견상 구분건물의 독립성은 인정되지만 실제 점유와 215호의 분리 이용 상태는 입찰 전에 확인해야 합니다. 또 2023년 거래가액 273,765,000원은 확인되지만 이를 현재 시세로 볼 수는 없으므로, “인수 0원·감정가 70%”만으로 가격 메리트가 확정되는 물건은 아닙니다. 권리는 확인 가능하지만, 현장과 가격 검증을 통과해야 하는 근린생활시설형 경매입니다.
