149,800,000원
수원지방법원 2025타경53061. 시흥시 은행동 우평라비엔빌딩 2층 213호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자 서동현은 2023.07.31. 소유권을 이전받았고, 거래가액은 282,227,000원입니다. 같은 날 중구농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 2,196,000,000원의 근저당이 설정됐으며, 등기에는 공동담보목록 제2023-424호가 기재돼 있습니다.
이 근저당이 말소기준입니다. 이후 2025.07.02. 시흥시 압류, 2025.08.14. 우평라비엔상가관리단의 강제경매개시결정, 2025.08.19. 시흥시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 권리 순서 자체는 단순한 편입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53061 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 611 우평라비엔빌딩 2층 213호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 은계로 260 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 서동현 (2023.07.31. 소유권이전 · 거래가액 282,227,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 149,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 우평라비엔상가관리단 / 26,756,666원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.07.31. 설정된 중구농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,196,000,000원이고 공동담보목록 제2023-424호가 기재되어 있습니다. 이후의 시흥시 압류 2건과 우평라비엔상가관리단의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격과 이용상태 — 70%보다 중요한 ‘개별 호수 독립성’
감정가는 214,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 149,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액도 149,800,000원입니다.
그러나 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 이 사건에서는 동일하거나 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 가격을 기준으로 현재 최저가의 상대적 위치를 확인할 수 없으므로, 할인율 자체를 가격 메리트로 확대 해석하기보다 실제 이용상태와 개별 호수의 상품성을 먼저 검증해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 149,800,000원 | 146,902,800원 | 2,075,853,866원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 104,860,000원 | 102,591,960원 | 2,120,164,706원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 73,402,000원 | 71,680,764원 | 2,151,075,902원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 선순위 근저당에 돌아가는 배당액은 감소하고 채권 미배당은 증가하지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리상 실질취득액은 각 회차 매각가와 동일하게 움직입니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,897,200원 |
| 2. 근저당 · 중구농업협동조합 | 2,196,000,000원 | 146,902,800원 |
| 3. 경매개시결정 · 우평라비엔상가관리단 | 26,756,666원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 149,800,000원 기준으로 집행비용 2,897,200원을 제외한 146,902,800원이 선순위 중구농업협동조합 근저당에 배당되고, 신청채권자인 우평라비엔상가관리단의 청구액 26,756,666원은 배당되지 않는 시나리오입니다. 소유자 잔여도 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은계호수공원 서측 인근으로 업무시설(오피스텔), 아파트단지 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대이며 인근에 각종 근린생활시설이 소재합니다. 감정평가상 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 수도권제1순환고속도로 등 주요 간선도로 접근이 용이한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2018.07.03.입니다. 기본 위생·급배수·시스템에어컨·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 상업용 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 남서측 약 35m 도로와 북동측 약 12m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 3,399,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 209호~215호 현황 확인. 벽체 없이 일체로 이용 중이라는 매각물건명세서 비고가 핵심입니다. 213호의 경계와 출입·설비·내부 동선을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 복원 가능성 확인. 벽체 복원이 가능하고 구조상 이용상 독립성이 인정된다고 되어 있지만, 실제 복원 범위와 현재 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 사용자와 점유형태를 확인한 뒤 명도 가능성을 판단해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 149,800,000원은 감정가 214,000,000원의 70%이지만, 감정가 할인율 자체를 시세 할인율로 보지 말아야 합니다.
- 공동담보 근저당 확인. 중구농업협동조합 근저당 채권최고액 2,196,000,000원에는 공동담보목록 제2023-424호가 기재돼 있으므로, 이 금액을 213호 단독 채무 규모로 해석해서는 안 됩니다.
- 신청채권 확인. 우평라비엔상가관리단의 청구액은 26,756,666원이고 현재 배당 시나리오에서는 배당액이 0원입니다. 청구원인과 현재 점유·관리 상태를 원문과 함께 확인하는 편이 안전합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현장 상태’가 승부처
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.07.31. 중구농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 시흥시 압류와 우평라비엔상가관리단 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 149,800,000원 낙찰을 가정한 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건을 단순히 “감정가의 70%까지 내려온 인수 0원 물건”으로 보면 핵심을 놓칩니다. 실제로는 209호~215호가 벽체 없이 일체로 이용 중이고, 213호를 다시 독립적으로 사용하는 과정이 낙찰 후 가치와 활용도를 좌우할 수 있습니다. 여기에 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 권리는 비교적 정리되어 있지만, 현장과 가격 검증이 남아 있는 물건으로 보는 것이 적절합니다. 감정가 할인율보다 213호의 실제 경계·점유·복원 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
