수원지방법원 2025타경53061. 시흥시 은행동 우평라비엔빌딩 2층 214호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 서동현은 2023.07.31 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 248,876,000원입니다. 같은 날 중구농업협동조합이 채권최고액 2,196,000,000원의 근저당을 설정했으며 공동담보목록 제2023-424호가 기재돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 시흥시 압류와 우평라비엔상가관리단의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 낙찰자가 승계할 금액은 현재 예상배당상 0원입니다. 하지만 물건의 실제 이용형태는 단독 호실 그대로가 아닙니다. 매각물건명세서에는 209호~215호가 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 다만 벽체 복원이 가능하고 구분건물로서 구조상 이용상 독립성은 인정된다고 되어 있어, 권리 하자라기보다 사용·명도·재매각 단계에서 확인해야 할 물리적 변수에 가깝습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53061 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 611 우평라비엔빌딩 2층 214호 · 도로명 경기도 시흥시 은계로 260 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 서동현 (2023.07.31 소유권이전 · 거래가액 248,876,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 149,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 우평라비엔상가관리단 / 26,756,666원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.07.31 설정된 중구농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,196,000,000원이며 공동담보목록 제2023-424호가 함께 기재돼 있습니다. 2025.07.02 시흥시 압류와 2025.08.14 우평라비엔상가관리단의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 149,800,000원으로 감정가 214,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 숫자 자체는 낮아졌지만, 이 물건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 근린생활시설은 동일 건물 안에서도 위치·동선·가시성·임대상태·호실 통합 여부에 따라 거래가격과 환금성이 크게 달라질 수 있으므로, 감정가 할인율과 실제 시장가격을 분리해 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,897,200원 |
| 1. 근저당 · 중구농업협동조합 | 2,196,000,000원 | 146,902,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 우평라비엔상가관리단 | 26,756,666원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용 2,897,200원을 제외한 146,902,800원이 중구농업협동조합 근저당에 배당되고, 신청채권자 우평라비엔상가관리단의 청구액 26,756,666원은 예상배당 0원입니다. 전체 예상 미배당액은 2,075,853,866원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은계호수공원 서측 인근으로 업무시설(오피스텔)과 아파트단지가 혼재하는 성숙 중인 상가지대이며, 인근에 각종 근린생활시설이 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 수도권제1순환고속도로 등 주요 간선도로 접근이 용이한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 사용승인일은 2018.07.03입니다.
- 도로. 남서측 약 35m, 북동측 약 12m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·사다리형입니다. 공시지가는 3,399,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하고 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일체 이용 상태 확인. 209호~215호가 벽체 구분 없이 이용 중이므로 214호 경계, 출입동선, 내부 분할 복원 방식과 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 사업자등록·점유·보증금·확정일자 또는 상가건물 임대차 관련 현황을 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 149,800,000원은 감정가의 70%일 뿐, 최근 실거래와 비교된 가격은 아닙니다. 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 공동담보 확인. 중구농업협동조합 근저당은 채권최고액 2,196,000,000원이고 공동담보목록 제2023-424호가 기재돼 있습니다. 낙찰자 인수는 없더라도 배당구조 확인을 위해 공동담보 관계를 원문으로 확인하는 편이 좋습니다.
- 관리단 관련 확인. 강제경매 신청채권자는 우평라비엔상가관리단이고 청구금액은 26,756,666원입니다. 상가 관리비와 관리단 채권의 구체적 성격은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.07.31 중구농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 시흥시 압류와 강제경매개시결정은 소멸하며 예상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 214호의 실제 사용상태입니다. 209호~215호가 벽체 없이 일체로 사용되고 있고 임대관계는 미상이며, 비교 실거래도 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 214,000,000원에서 1회 유찰돼 149,800,000원까지 내려왔다는 사실만으로 ‘싸다’고 결론 내리기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 현장 확인 후 판단할 물건입니다.
