수원지방법원 2025타경53061. 시흥시 은행동 우평라비엔빌딩 2층 210호로, 사건 용도표기는 ‘대지’이고 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 현 소유자 서동현은 2023.07.10. 매매를 원인으로 거래가액 307,455,000원에 소유권을 취득했고, 2023.07.31. 중구농업협동조합 명의의 채권최고액 2,196,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며 이후 시흥시 압류 3건과 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 2,196,000,000원은 등기 원문상 공동담보목록 제2023-424호가 기재된 채권최고액입니다. 따라서 이 금액 전체를 210호 한 호실의 실제 채무라고 단정해서는 안 됩니다. 배당 시뮬레이션상 현재 최저가 163,100,000원에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당 배당에 소진되고, 신청채권자인 우평라비엔상가관리단의 청구액 26,756,666원은 배당되지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53061 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 611 우평라비엔빌딩 2층 210호 · 경기도 시흥시 은계로 260 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도표기 대지 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 소유자 | 서동현 · 2023.07.10. 매매 · 거래가액 307,455,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 163,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 우평라비엔상가관리단 / 26,756,666원 |
| 말소기준 | 2023.07.31. 중구농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,196,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.07.31. 중구농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 시흥시 압류 3건과 2025.08.14. 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔어도 시세 메리트는 미확정
현재 최저매각가는 163,100,000원으로 감정가 233,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 114,170,000원(49%), 3회 유찰 시에는 79,919,000원(34.3%)입니다. 그러나 이 할인율은 감정가 대비 수치일 뿐, 현재 시장가격 대비 할인율은 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 163,100,000원 | 160,016,600원 | 2,062,740,066원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 114,170,000원 | 111,771,620원 | 2,110,985,046원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 79,919,000원 | 78,080,458원 | 2,144,676,208원 | 0원 |
등기상 소유자의 2023년 거래가액은 307,455,000원이지만 이는 현 소유권 취득 당시의 등기상 거래가액일 뿐 현재 실거래 시세로 볼 수 없습니다. 최근 12개월 평균이나 최신 거래 등 직접 비교할 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 현재 최저가 163,100,000원을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,083,400원 |
| 2. 근저당 · 중구농업협동조합 | 2,196,000,000원 | 160,016,600원 |
| 3. 경매신청 · 우평라비엔상가관리단 | 26,756,666원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,083,400원을 제외한 160,016,600원이 선순위 근저당에 배당되고 신청채권자와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 실제 용도. 감정평가상 기호(가~아)는 모두 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 8층 건물이며 사용승인일은 2018.07.03입니다.
- 호실 구분. 매각물건명세서상 209호~215호는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다. 다만 일시적인 사항으로 벽체 복원이 가능하고, 구분건물로서 구조상 이용독립성이 인정된다고 기재돼 있습니다.
- 입지. 은계호수공원 서측 인근이며 업무시설(오피스텔)·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 성숙 중인 상가지대로, 감정평가상 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 수도권제1순환고속도로 등 주요 간선도로 접근은 용이한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 35m, 북동측으로 폭 약 12m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형이며 토지면적은 1,978.3㎡, 공시지가는 3,399,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고, 입찰 전 동일·유사 근린생활시설의 최근 거래 및 임대수익 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 210호의 실제 경계. 209호~215호가 현재 벽체 없이 일체 이용 중이므로, 210호의 물리적 경계·출입·전기·급배수 등 독립 이용 상태와 벽체 복원 범위를 현장에서 확인하세요.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사, 실제 점유자를 다시 대조해야 합니다.
- 지방세 압류 3건. 당해세 해당 여부와 실제 교부청구 금액을 확인해 예상배당표와 차이가 생기는지 점검하세요.
- 관리단 청구. 신청채권자 우평라비엔상가관리단의 청구액은 26,756,666원입니다. 청구의 구체적 구성과 매수인에게 영향을 줄 수 있는 항목이 있는지는 원본 내역으로 확인하세요.
- 공동담보. 중구농업협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2023-424호가 기재돼 있습니다. 2,196,000,000원을 이 호실 단독 채무로 해석하지 말고 관련 공동담보 원본을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 분명합니다. 2023.07.31. 중구농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격 평가는 별개입니다. 감정가 233,000,000원에서 한 번 유찰돼 163,100,000원까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 현재 시장의 최근 실거래와 직접 비교할 근거가 없어 가격 메리트는 보류가 맞습니다.
게다가 210호는 209호~215호와 벽체 없이 일체 이용 중이고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 구조상 이용독립성과 벽체 복원 가능성은 인정됐지만 실제 입찰에서는 호실 경계·점유·관리단 청구· 지방세 압류를 원본과 현장에서 다시 맞춰보는 과정이 필요합니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격과 현황은 추가 검증입니다.
