부산지방법원 2024타경112750. 부산 사상구 괘법동 르네시떼 1층 1022호입니다. 사건상 용도 표기는 도시형생활주택이지만, 집합건축물대장과 감정 이용상태는 판매시설이며, 르네시떼 내부 다수 호실은 옷가게· 의류보관창고·가구점·음식점·미용 관련 점포 등으로 이용된 것으로 조사됐습니다. 따라서 이 물건은 주거용 부동산이 아니라 상가형 집합건물의 환금성과 현장 확인 문제를 중심으로 접근해야 합니다.
감정가 2,700만원에서 5회 유찰돼 최저매각가는 453만8,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가보다 83.2% 낮지만, 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않고 이미 다섯 차례 시장의 선택을 받지 못했습니다. 이 경우 감정가 대비 할인율은 가격 메리트의 증거가 아니라 추가 실사의 출발점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112750 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 광장로 7, 1층 1022호 (괘법동, 르네시떼) |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 표기 · 집합건축물대장상 판매시설 · 실제 운영 및 정확한 이용상태 재확인 필요 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 주식회사르사모 (2012.10.11. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 27,000,000원 / 4,538,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 르네시떼 / 700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 현재 등기는 매각으로 정리
현재 권리분석의 기준은 2015.12.18. 접수된 주식회사 르네시떼의 가압류 648,343,398원입니다. 그 이후의 2018년 부산광역시사상구 압류와 2024년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 등기된 근저당권·압류·경매개시결정은 해지, 일부포기 또는 앞선 경매 매각을 원인으로 이미 말소된 기록이므로 현재 매수인이 인수할 존속 근저당으로 볼 수 없습니다. 현재 등기상 근저당권도 없습니다.
임차인 확인 — 1022호 관련 실제 임차인 1명
| 성명 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김순옥 1022·1023·1024호 | 2018.03.07 | 보증금 미상 차임 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김순옥의 전입일은 말소기준일인 2015.12.18.보다 늦은 2018.03.07.이므로, 확인된 자료상 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만 전입일 자체가 기준권리보다 뒤이므로 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격 판단 — 16.8%여도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가 4,538,000원은 감정가 27,000,000원의 16.81%입니다. 다음 회차가 진행될 경우 제시된 시나리오는 6회 유찰 3,176,600원(11.77%), 7회 유찰 2,223,620원(8.24%)입니다. 그러나 이 수치는 감정가 대비 하락폭일 뿐, 거래 가능한 시장가격과의 비교가 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 확인된 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 4,538,000원 | 16.81% | 0원 | 4,538,000원 |
| 6회 유찰 시 | 3,176,600원 | 11.77% | 0원 | 3,176,600원 |
| 7회 유찰 시 | 2,223,620원 | 8.24% | 0원 | 2,223,620원 |
실거래 비교자료가 없는 상태에서 5회 유찰된 점포의 적정가격은 감정가 할인율만으로 정할 수 없습니다. 독립 사용 가능성, 관리비와 냉난방비, 영업 가능 업종, 공실 기간, 임대수요와 재매각 가능성을 확인한 뒤 예상 임대수익과 보유비용으로 역산해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,538,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 481,684원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 | 1,400,000,000원 | 4,056,316원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사조흥은행 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 650,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 주식회사르네시떼 | 47,614,300원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 700,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당권 · 이만호 | 450,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 9번 근저당권 · 주식회사현대상호저축은행 | 450,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 르네시떼 | 554,663,442원 | 0원 |
| 9. 갑구 12번 경매개시결정 · 주식회사케이알앤씨 | 700,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 15번 가압류 · 주식회사 르네시떼 | 648,343,398원 | 0원 |
| 11. 갑구 19번 경매개시결정 · 주식회사 르네시떼 | 700,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 7,600,621,140원, 배당액은 4,056,316원, 미배당액은 7,596,564,824원입니다. 다만 위 표에 계산된 2001년·2002년·2006년 근저당과 과거 가압류·경매등기는 이후 해지 또는 앞선 경매 매각으로 말소된 기록이 있으므로 실제 배당대상과 순위는 배당요구 종기 후 채권계산서와 법원의 배당표로 다시 확인해야 합니다. 당해세 해당 여부에 따라서도 선순위 차감액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창진초등학교 남측 인근 르네시떼 1층으로, 주변은 대형할인마트·시외버스터미널·숙박시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 부산김해경전철 르네시떼역과 부산도시철도 2호선 사상역이 있어 교통 여건은 양호합니다.
- 시설. 위생·급배수·중앙공급식 냉난방·화재경보·옥내소화전·승강기·에스컬레이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 준주거지역이면서 소매시장으로 지정된 상업용 부지입니다. 토지는 평탄한 세로장방형이고 남측 약 75m, 서측 약 12m, 북측 약 8m 도로에 접합니다.
- 제한사항. 학교 절대·상대보호구역, 비행안전제6구역 등에 해당하고 침수위험지구·철도·교통광장과 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 역과 터미널 접근성은 장점이지만, 대형 집합상가 내부의 소규모 호실은 주거용 부동산보다 수요층이 좁습니다. 5회 유찰 이력이 현재 환금성의 가장 직접적인 경고 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1022호 위치 특정. 호별배치도와 현장 표시를 대조해 정확한 위치, 전용 경계와 출입 동선을 확인하세요.
- 복수 호실 일괄점유. 김순옥의 점유가 1022·1023·1024호에 걸쳐 조사됐으므로 각 호실의 칸막이, 내부 연결과 인도 범위를 확인하세요.
- 실제 영업 여부. 판매시설로서 현재 영업 중인지, 창고인지, 공실인지와 허용 업종을 관리주체에 확인하세요.
- 관리비·냉난방비. 대형 집합상가는 낙찰가보다 체납 관리비와 월 고정비가 더 큰 부담이 될 수 있습니다. 공용부분 체납액과 정기 부과액을 확인하세요.
- 등기와 배당표 대조. 과거 말소된 근저당·압류가 배당 계산에 포함된 부분은 법원 기록과 채권계산서로 실제 존속 여부를 재확인하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 매각대금에서 먼저 차감될 수 있으므로 교부청구 내역을 확인하세요.
- 수익가치 역산. 감정가 할인율이 아니라 예상 임대료, 공실률, 관리비, 수선비와 목표수익률을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 호별배치도를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리보다 물건성이 어렵다”
이 물건은 현재 등기만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고, 1022호 관련 임차인의 전입도 늦어 확인된 인수액은 0원입니다. 권리분석 결론만 놓고 보면 실질취득액은 최저가와 같은 4,538,000원입니다.
그러나 5회 유찰된 판매시설이고, 임차인의 점유가 세 개 호실에 걸쳐 조사됐으며 일부 점포는 경계 구분이나 호실표시가 불명확합니다. 실거래 비교 없이 감정가의 16.8%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정해서도 안 됩니다. 권리는 통과, 가격 판단은 보류, 현장 확인은 필수. 이 사건의 승부처는 낮은 낙찰가가 아니라 1022호를 실제로 독립 사용·임대·재매각할 수 있는지에 있습니다.
