부산지방법원 2024타경112750. 부산 사상구 괘법동 르네시떼 4층 4385호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시되어 있지만, 집합건축물대장과 감정평가 이용상태는 판매시설입니다. 실제 운영 여부와 정확한 이용상태는 확인되지 않았고, 일부 점포가 인근 점포와 경계 구분 없이 사용되거나 호실 표지판이 없는 상태로 조사됐습니다. 따라서 입찰가는 단순한 전용공간 가격이 아니라 용도·경계·점유를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
등기부만 보면 유효한 근저당권이나 압류는 확인되지 않습니다. 2000년 설정된 한빛은행 근저당권 30,600,000원은 2017년 말소등기가 접수됐고, 현재 말소기준권리는 2024년 12월 3일의 강제경매개시결정입니다. 그러나 임차인의 대항력은 등기부 말소와 별개의 문제입니다. 본건 호수와 직접 일치하는 박용임은 2014년 2월 25일 전입해 경매개시결정보다 앞서며, 보증금 1,000,000원에 대한 우선변제 자료가 확인되지 않아 매수인 인수 가능성이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112750 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 광장로 7, 4층4385호 (괘법동,르네시떼) |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 집합건축물대장상 판매시설 · 정확한 운영 여부 및 이용상황 재확인 필요 |
| 소유자 | 주식회사르사모 (2017.09.22. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 17,000,000원 / 2,857,000원 (5회 유찰·감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 르네시떼 / 700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 토지·용도 | 준주거지역 · 시장(소매시장) · 상업용 건부지 · 공시지가 2,937,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소됐지만 임차인 권리는 별도
② 임차인·점유 — 본건 일치 1명, 관련 여부 미상 1명
현황조사에 기재된 점유자 가운데 4385호와 직접 일치하는 사람은 박용임 1명입니다. 1022·1023·1024호, 1183호, 3360호, 4397호, 5111호, 1345호, 1372호 점유자는 본건과 다른 호수이므로 보증금을 본건 인수액에 합산해서는 안 됩니다. 다만 점유부분이 기재되지 않은 엄순옥은 본건 관련 여부를 서류만으로 배제할 수 없습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박용임 | 4385호 | 2014.02.25 | 1,000,000원 / 미상 | 있음 | 미상 | 1,000,000원 인수 가능 |
| 엄순옥 | 특정되지 않음 | 2016.06.03 | 4,000,000원 / 600,000원 | 본건 관련 미상 | 미상 | 관련 시 추가 인수 가능 |
③ 가격·유찰 — 감정가의 16.81%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 감정가 17,000,000원의 16.81%인 2,857,000원입니다. 그러나 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 표본이 없어 시세보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 더욱이 이 물건은 집합건축물대장상 판매시설이고, 실제 이용상황과 점포 경계가 불명확하며, 이미 5회 유찰됐습니다. 낮은 최저가는 곧바로 가격 메리트를 의미하지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 확인된 인수 | 실질취득 최소 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 2,857,000원 | 16.81% | 1,000,000원 | 3,857,000원 |
| 6회 유찰 시 | 1,999,899원 | 11.76% | 1,000,000원 | 2,999,899원 |
| 7회 유찰 시 | 1,399,929원 | 8.23% | 1,000,000원 | 2,399,929원 |
위 실질취득가는 본건과 직접 일치하는 박용임 보증금 1,000,000원만 반영한 금액입니다. 엄순옥이 본건 임차인으로 확인되면 각 회차별로 4,000,000원이 추가됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,857,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 451,426원 |
| 임차인 박용임 보증금 | 1,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 가능 |
| 을구 1번 한빛은행 근저당 | 30,600,000원 | 2,405,574원 |
| 강제경매 신청채권자 · 주식회사 르네시떼 | 700,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 추정에서는 한빛은행 근저당에 2,405,574원을 배당하고 있으나, 등기부에는 2017.10.10. 근저당 말소등기가 기재되어 있습니다. 실제 배당순위와 금액은 최신 등기부·채권계산서· 배당요구 및 당해세 자료를 대조해 확정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 창진초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 대형할인마트·시외버스터미널·숙박시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 부산김해경전철 르네시떼역, 부산도시철도 2호선 사상역이 소재합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 판매시설입니다. 감정평가 대상 여러 호실은 옷가게·의류보관창고·가구점·음식점·피부관리샵·네일샵 등으로 조사됐으나, 4385호의 정확한 운영 여부와 이용상태는 재확인이 필요합니다.
- 경계. 일부 호실은 인근 점포와 경계 구분 없이 사용되고 일부는 호실 표지판이 없습니다. 현장에서 본건 위치·경계·면적을 반드시 특정해야 합니다.
- 토지. 준주거지역의 평탄한 상업용 건부지이며 남측 약 75미터, 서측 약 12미터, 북측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 시장, 가축사육제한구역, 학교 절대·상대보호구역, 비행안전제6구역 등에 해당하며 침수위험지구·철도·교통광장과 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 교통 접근성은 양호하지만 판매시설의 실제 영업성, 관리비, 공실 가능성, 점포 경계와 5회 유찰 이력이 환금성을 낮추는 요인입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박용임 임대차 원본 확인. 보증금 1,000,000원, 전입일 2014.02.25., 배당요구·확정일자·점유 유지 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조하세요.
- 엄순옥의 점유 호수 특정. 점유부분이 기재되지 않았습니다. 본건 관련 시 보증금 4,000,000원이 추가 인수될 수 있습니다.
- 다른 호수 임차인 합산 금지. 1022·1023·1024호, 1183호, 3360호, 4397호, 5111호, 1345호, 1372호 점유자의 보증금을 4385호 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.
- 근저당 말소 여부 재확인. 한빛은행 근저당은 2017.10.10. 말소등기됐으나 배당 추정에는 반영되어 있습니다. 최신 등기부와 법원 배당자료를 대조하세요.
- 호실 경계 확인. 현장에서 4385호 위치, 벽체·바닥 경계, 독립 출입 가능 여부, 인접 점포와의 일체 사용 여부를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 도시형생활주택 표기와 집합건축물대장상 판매시설 기재가 다릅니다. 건축물대장·전유부·영업 가능 업종·대출 가능 여부를 확인하세요.
- 관리비 확인. 대형 상업시설은 공용관리비와 장기 체납액이 취득가보다 커질 수 있으므로 관리사무소에 공용부분 체납액을 확인하세요.
- 시세 단정 금지. 직접 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 마세요.
맺으며 — “285만원 낙찰”이 아니라 “점유를 포함해 얼마인가”
이 물건의 표면 가격은 2,857,000원입니다. 하지만 본건과 직접 일치하는 박용임의 보증금 1,000,000원을 반영하면 최소 실질취득가는 3,857,000원이고, 엄순옥이 본건 점유자로 확인되면 인수액 기준 7,857,000원까지 늘어납니다. 여기에 판매시설의 관리비, 명도, 실제 운영상태, 점포 경계 확인 비용이 더해질 수 있습니다.
등기부상 한빛은행 근저당은 이미 말소됐다는 점은 긍정적이지만, 배당 추정과 등기 기재가 서로 맞지 않는 부분도 있습니다. 5회 유찰과 감정가 대비 16.81%라는 숫자는 매력 신호가 아니라 권리·점유·용도·환금성을 더 엄격히 확인하라는 경고에 가깝습니다. 결론은 최저가만 보면 저가, 실질취득과 불확실성까지 보면 고위험입니다.
