부산지방법원 2024타경112750. 사상구 괘법동 르네시떼 6층 건물 내 5층 5004호입니다. 소유자는 주식회사르사모이고, 2011년 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 당시 존재하던 1999년 근저당권과 2009년 가압류·임의경매 등기는 2011.10.14. 매각을 원인으로 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 현재 권리 흐름의 기준은 2015.12.18. 접수된 주식회사 르네시떼의 가압류 648,343,398원입니다.
2017년 강제경매개시결정은 2021.08.13. 취하됐고, 현재 사건의 강제경매개시결정은 2024.12.03. 접수됐습니다. 등기만 놓고 보면 2015년 가압류와 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 진짜 난점은 등기 순위보다 대상 호실의 점유관계와 호실 경계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112750 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 광장로 7, 5층 5004호 (괘법동, 르네시떼) |
| 물건종류 / 용도 | 도시형생활주택 · 집합건축물대장상 판매시설 · 6층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 주식회사르사모 (2011.09.21. 임의경매로 인한 매각, 2011.10.14. 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 7,732,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 르네시떼 / 700,000,000원 |
| 말소기준 | 2015.12.18. 가압류 · 주식회사 르네시떼 · 청구금액 648,343,398원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 오래된 권리의 말소 여부가 핵심
1999년 한빛은행 근저당권 154,000,000원은 여러 차례 이전된 뒤, 2011.10.14. 임의경매 매각으로 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 2009년 신용보증기금 가압류 38,250,000원과 당시 임의경매개시결정 역시 같은 날 말소됐습니다. 따라서 이 권리들을 현재 매수인이 그대로 인수하는 권리로 판단해서는 안 됩니다.
현재 살아 있는 최초 권리는 2015.12.18. 주식회사 르네시떼의 가압류이며, 이후 접수된 2024년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 예상배당 내역에는 2011년에 말소된 1999년 근저당권이 반영돼 있어, 등기와 배당 산정의 불일치가 확인됩니다. 실제 배당순위와 채권관계는 등기부 원문·채권계산서·배당요구 내역을 다시 대조해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 9명보다 ‘어느 호실인가’가 먼저다
| 성명 | 신고 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 5004호 관련성 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김순옥 | 1022·1023·1024호 | 2018.03.07 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 다른 호실 신고 |
| 장금임 | 1183호 | 2010.07.05 | 미상 / 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 다른 호실 신고 |
| 양희융 | 3360호 | 2022.05.26 | 미상 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 다른 호실 신고 |
| 박용임 | 4385호 | 2014.02.25 | 1,000,000원 / 미상 | 가능 | 미상 | 다른 호실 신고 |
| 이상봉 | 4397호 | 2014.06.25 | 1,000,000원 / 55,000원 | 가능 | 미상 | 다른 호실 신고 |
| 엄순옥 | 호실 미상 | 2016.06.03 | 4,000,000원 / 600,000원 | 없음 | 미상 | 호실 확인 필요 |
| 구연정 | 5111호 | 2021.09.07 | 미상 / 110,000원 | 없음 | 미상 | 다른 호실 신고 |
| 이수빈 | 1345호 | 2023.03.13 | 미상 / 55,000원 | 없음 | 미상 | 다른 호실 신고 |
| 김민정 | 1372호 | 2024.05.03 | 미상 / 55,000원 | 없음 | 미상 | 다른 호실 신고 |
엄순옥은 신고 호실이 표시되지 않아 대상 호실과의 관계를 확인해야 합니다. 다만 전입일 2016.06.03.은 말소기준 2015.12.18.보다 늦고, 확인된 보증금은 4,000,000원입니다. 나머지 신고인도 모두 5004호가 아닌 별도 호실을 기재하고 있습니다.
③ 가격 판단 — 83.2% 하락했지만 시세 메리트는 미확인
감정가 46,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 7,732,000원, 감정가의 16.8%입니다. 자동 반영된 보증금 인수액 2,000,000원을 더하면 형식상 실질취득액은 9,732,000원, 감정가의 약 21.2%입니다.
그러나 최근 실거래나 중개 시세 자료가 없어 이 금액을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 5회 유찰은 가격 하락 자체보다 판매시설 용도, 호실 위치·경계, 실제 운영 여부, 점유관계 및 환금성 부담이 누적된 결과일 수 있습니다. 최저가 비율만으로 가격 가점을 주기 어려운 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,732,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 7.0% 추정) | - | 539,176원 |
| 1. 채권자 배당재원 | 648,343,398원 | 7,192,824원 |
| 2. 현재 강제경매 신청채권 | 700,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 별도 자동 반영 · 임차보증금 인수* | 2,000,000원 | 매수인 부담* |
집행비용을 제외한 매각대금은 전액 채권자 배당재원으로 소진되고 소유자 잔여는 없습니다. 다만 배당 산정에는 2011년에 말소된 1999년 근저당권이 반영된 내역이 있어 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다. 임차보증금 2,000,000원도 신고 호실이 대상 5004호와 달라 본건 귀속 여부 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 창진초등학교 남측 인근으로, 부근은 대형할인마트·시외버스터미널·숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 부산김해간 경전철 르네시떼역과 부산도시철도 2호선 사상역이 소재해 교통사정은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물이며 승강기·에스컬레이터·중앙공급식 냉난방·화재경보·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역의 상업용 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 2,937,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측 약 75미터, 서측 약 12미터, 북측 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 시장·가축사육제한구역·학교 절대 및 상대보호구역·비행안전제6구역 등이 포함되거나 저촉되며, 침수위험지구·철도·교통광장 등에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 5회 유찰됐고 최근 실거래 자료가 없어 정상 매매가격과 매수층을 판단하기 어렵습니다. 판매시설 및 경계 미확인 상태를 감안한 보수적 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.15.이므로 매각 여부·변경 여부·차회 기일을 사건기록에서 확인하세요.
- 5004호 특정. 호별배치도와 현장에서 출입구·호실표지·전유부분 경계·독립 사용 가능 여부를 대조하세요.
- 점유자 확인. 현황조사상 9명의 신고인이 있으나 5004호를 명시한 사람은 없습니다. 호실 미상인 엄순옥과 대상 호실의 관계를 확인하세요.
- 인수액 재산정. 자동 반영된 박용임·이상봉 보증금 2,000,000원은 신고 호실이 다릅니다. 본건 귀속이 아니라면 실질취득액도 달라집니다.
- 배당표 재검증. 2011년 말소된 근저당권이 배당 산정에 포함된 내역이 있으므로 등기부·채권계산서·배당요구 종기 서류를 대조하세요.
- 용도 재확인. 도시형생활주택 표기와 집합건축물대장상 판매시설 용도를 원본 서류에서 확인하고, 5004호의 실제 이용상태도 현장 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 냉난방·전기·수도 관련 미납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 인근 동일 용도 호실의 실제 매매·임대 사례를 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·호별배치도를 직접 확인하세요.
맺으며 — “17% 가격”보다 먼저 확인할 것
현재 최저가는 7,732,000원으로 감정가 46,000,000원의 16.8%에 불과합니다. 그러나 이 숫자만으로 저가 매수 기회라고 결론 내리기는 어렵습니다. 사건상 도시형생활주택 표기와 판매시설 용도가 함께 존재하고, 일부 호실은 경계 없이 일괄 사용되거나 호실 표지판이 없는 것으로 조사됐습니다. 임차인 신고 9명도 대상 5004호를 직접 특정하지 않았습니다.
자동 산정상 인수액은 2,000,000원이지만 해당 신고 호실은 4385호와 4397호입니다. 반대로 호실이 표시되지 않은 엄순옥이 5004호와 관련되는지도 확인되지 않았습니다. 여기에 2011년 말소된 근저당권이 배당 산정에 포함된 불일치까지 있습니다. 가격은 낮지만 확인해야 할 전제가 많은 물건입니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 5004호의 위치·경계·점유·용도와 실제 인수액을 원본으로 확정할 수 있느냐입니다.
