4,874,000원
부산지방법원 2024타경112750. 르네시떼 3층 3548호로, 사건상 용도는 도시형생활주택으로 기재돼 있지만 집합건축물대장상 용도와 감정평가 이용상태는 판매시설입니다. 감정평가 대상 전체는 옷가게·의류보관창고·가구점·음식점· 피부관리샵·네일샵 등으로 이용되는 것으로 조사됐고, 일부 호실은 인근 점포와 경계 구분 없이 사용되거나 호실표지판이 없는 상태로 기재돼 있습니다.
등기 연혁은 길지만 현재 권리관계는 과거 기록과 현재 살아 있는 권리를 분리해서 봐야 합니다. 2003년과 2009년 경매 전후의 압류·가압류·근저당은 2006년 및 2011년 경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2015.12.18. 주식회사 르네시떼의 가압류 648,343,398원이며, 2024.12.03. 현재 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112750 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 광장로 7, 3층3548호 (괘법동,르네시떼) |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 집합건축물대장상 판매시설 |
| 소유자 | 주식회사르사모 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 29,000,000원 / 4,874,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 르네시떼 / 700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 토지 관련 | 준주거지역 · 시장(소매시장) · 대 · 상업용 · 공시지가 2,937,000원/㎡ |
| 대지권 | 건물의 구분소유권과 토지의 소유권대지권이 일체성을 갖는 물건 |
① 권리 흐름 — 과거 말소와 현재 권리를 분리해야 한다
② 점유·임차 조사 — 본건 3548호와 호실이 일치하지 않는다
현황조사에는 점유자 9명이 기재돼 있으나, 표시된 호실은 1022·1023·1024호, 1183호, 3360호, 4385호, 4397호, 5111호, 1345호, 1372호 또는 호실 미기재입니다. 본건 3548호와 직접 일치하는 점유자 표시는 없습니다. 따라서 아래 내용은 르네시떼 관련 현황조사 기록이며, 본건에 그대로 승계된다고 단정할 수 없습니다.
| 점유자 | 표시 호실 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김순옥 | 1022,1023,1024호 | 2018.03.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장금임 | 1183호 | 2010.07.05 | 미상 | 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 양희융 | 3360호 | 2022.05.26 | 미상 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박용임 | 4385호 | 2014.02.25 | 1,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추정 1,000,000원 |
| 이상봉 | 4397호 | 2014.06.25 | 1,000,000원 | 55,000원 | 가능·미상 | 미상 | 추정 1,000,000원 |
| 엄순옥 | 미상 | 2016.06.03 | 4,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 구연정 | 5111호 | 2021.09.07 | 미상 | 110,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수빈 | 1345호 | 2023.03.13 | 미상 | 55,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민정 | 1372호 | 2024.05.03 | 미상 | 55,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격과 실질취득 — 최저가만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 4,874,000원으로 감정가 29,000,000원의 16.81%입니다. 하지만 배당 시뮬레이션상 확인된 인수액 2,000,000원을 더하면 실질취득은 6,874,000원입니다. 여기에 본건 점유자로 확인되는 대항력 임차인의 보증금이 별도로 존재한다면 실질 부담은 더 증가합니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,874,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 487,732원 |
| 인수 · 박용임 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이상봉 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 안충일 | 1,200,000,000원 | 4,386,268원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 2,340,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사르네시떼 | 238,810,830원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 10,757,002원 | 0원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 주식회사신한은행 | 700,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 이만호 | 450,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사현대상호저축은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 경매개시결정 | 700,000,000원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 주식회사 르네시떼 | 648,343,398원 | 0원 |
| 갑구 19번 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 갑구 21번 강제경매개시결정 · 주식회사 르네시떼 | 700,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 7,587,911,230원, 배당액은 4,386,268원, 미배당액은 7,583,524,962원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 존재하면 집행비용 이후 우선 차감될 수 있으며, 과거 말소권리가 포함된 배당 항목은 최신 원본으로 재검증해야 합니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성
- 용도. 사건상 도시형생활주택으로 표시되지만 집합건축물대장상 용도는 판매시설입니다. 실제 운영 여부와 정확한 이용상황을 응찰 전에 확인해야 합니다.
- 호실 경계. 일부 호실은 인근 점포와 경계 구분 없이 일괄 사용되고, 일부는 호실표지판이 없습니다. 3548호의 위치·경계·면적을 현장에서 특정해야 합니다.
- 입지. 창진초등학교 남측 인근으로 대형할인마트·시외버스터미널·숙박시설 등이 형성된 상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 부산김해간 경전철 르네시떼역, 부산도시철도2호선 사상역이 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물로 위생·급배수·중앙공급식 냉난방· 화재경보·옥내소화전·승강기·에스컬레이터 설비가 있습니다.
- 규제. 준주거지역, 시장, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역에 해당하며 침수위험지구·철도·교통광장과 접합니다.
- 환금성. 5회 유찰된 판매시설이고 최근 실거래 비교자료도 없어, 감정가 대비 할인율과 별개로 매도 유동성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 3548호 현장 특정. 호실표지판, 도면, 경계벽, 인접 점포와의 통합 사용 여부를 반드시 확인하세요.
- 점유자 재조사. 현황조사 점유자들의 표시 호실은 본건과 일치하지 않습니다. 3548호의 실제 점유자·사업자등록·전입세대·임대차계약을 별도로 확인해야 합니다.
- 인수금 상한 설정 금지. 현재 2,000,000원은 배당 시뮬레이션상 추정치일 뿐입니다. 보증금 미상 점유자가 본건과 연결되면 인수액이 늘어날 수 있습니다.
- 말소권리 대조. 과거 두 차례 경매로 말소된 근저당·압류 기록과 현재 배당표의 채권 항목이 일치하지 않으므로 최신 등기부와 배당요구서를 대조하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 5건과 당해세 가능성을 확인하고, 배당 및 인수 영향에 대해 법원 기록을 점검하세요.
- 관리비·운영비. 대형 판매시설은 공용관리비와 냉난방비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 시세 조사. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 동일 층·유사 면적 점포의 실제 매매가, 보증금, 임대료, 공실 기간을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·호별배치도를 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “487만원 낙찰”이 아니라 “실제 무엇을 인수하는가”의 문제
이 물건은 감정가 29,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 4,874,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 실거래 비교자료가 없고, 사건상 도시형생활주택과 대장상 판매시설이라는 용도 차이가 있으며, 일부 점포의 위치와 경계도 불명확합니다. 현황조사 점유자 9명의 표시 호실 역시 본건 3548호와 직접 일치하지 않습니다.
배당 시뮬레이션상 확인된 인수 2,000,000원을 반영하면 실질취득은 6,874,000원이지만, 보증금 미상 점유자가 본건과 연결될 경우 부담은 더 커질 수 있습니다. 등기상 현재 기준권리 이후의 권리는 소멸하는 구조이나, 배당표에는 과거 경매에서 말소된 권리가 포함돼 있어 법원 원본 대조가 필수입니다. 가격은 낮지만 불확실성은 높습니다. 호실·점유·용도·관리비를 현장에서 확정하기 전에는 저가 낙찰로 평가해서는 안 되는 물건입니다.
