부산지방법원 2024타경112750. 괘법동 르네시떼 1층 1372호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시돼 있으나, 매각물건명세서와 감정평가 내용에서는 집합건축물대장상 용도를 판매시설로 확인합니다. 감정가는 28,000,000원, 5회 유찰된 최저매각가는 4,706,000원입니다.
표면적인 숫자만 보면 감정가의 16.81%까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 호실별 점유관계와 실제 인수액입니다. 본건 1372호로 특정된 김민정의 전입일은 2024.05.03으로 말소기준일보다 늦지만, 현황조사에는 같은 건물의 다른 호실 점유자들이 함께 기재돼 있습니다. 이 가운데 말소기준일 이전 전입자가 3명이고, 배당 시뮬레이션은 박용임·이상봉의 보증금 각 1,000,000원을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112750 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 광장로 7, 1층 1372호 (괘법동, 르네시떼) |
| 물건종류 / 이용 | 도시형생활주택 표기 · 집합건축물대장상 판매시설 · 6층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 주식회사르네시떼를사랑하는모임 |
| 감정가 / 최저가 | 28,000,000원 / 4,706,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 르네시떼 / 700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 대지권 | 건물의 구분소유권과 토지의 소유권대지권이 일체성을 갖는 물건 |
① 권리 흐름 — 현재 기준권리는 2015년 가압류
등기 흐름상 현재 말소기준은 2015.12.18. 갑구 10번 가압류입니다. 청구금액은 648,343,398원이고, 이후의 강제경매개시결정과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 1999년 한빛은행 근저당권은 2010.08.09. 임의경매 매각과 함께 말소됐고, 2004년·2005년 부산광역시 압류도 각각 해제·말소됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 본건 특정 1명, 다른 호실 점유자 8명
현황조사에 이름이 확인된 임차인·점유자는 9명입니다. 이 가운데 본건 1372호로 직접 특정되는 사람은 김민정 1명이며, 전입일은 2024.05.03으로 말소기준일인 2015.12.18보다 늦습니다. 나머지는 다른 호실 또는 호실 미상으로 표시돼 있어, 본건과 일체매각되는 범위인지 호별배치도와 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
| 이름 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김순옥 · 1022·1023·1024호 | 2018.03.07 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장금임 · 1183호 | 2010.07.05 | 보증금 미상 · 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 양희융 · 3360호 | 2022.05.26 | 보증금 미상 · 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박용임 · 4385호 | 2014.02.25 | 1,000,000원 | 가능 | 없음 | 1,000,000원 |
| 이상봉 · 4397호 | 2014.06.25 | 1,000,000원 · 55,000원 | 가능 | 없음 | 1,000,000원 |
| 엄순옥 · 호실 미상 | 2016.06.03 | 4,000,000원 · 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구연정 · 5111호 | 2021.09.07 | 보증금 미상 · 110,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수빈 · 1345호 | 2023.03.13 | 보증금 미상 · 55,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민정 · 1372호 | 2024.05.03 | 보증금 미상 · 55,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 시세가 아니라 실질취득부터 계산
비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가가 시세보다 낮은지 판단할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 ‘가격 메리트가 크다’거나 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 확인 가능한 계산은 최저가와 인수액을 합친 실질취득뿐입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 시뮬레이션상 인수 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 4,706,000원 | 2,000,000원 | 6,706,000원 |
| 6회 유찰 시 | 3,294,200원 | 2,000,000원 | 5,294,200원 |
| 7회 유찰 시 | 2,305,940원 | 2,000,000원 | 4,305,940원 |
위 실질취득액은 박용임·이상봉의 보증금 합계 2,000,000원만 반영한 값입니다. 장금임의 보증금 또는 추가 점유관계가 본건 인수대상으로 확인되면 실제 취득비용은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,706,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 484,708원 |
| 인수 · 박용임 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이상봉 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 한빛은행 | 44,200,000원 | 4,221,292원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 우리은행 | 700,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 르네시떼 | 648,343,398원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 경매개시결정 | - | 0원 |
| 6. 갑구 13번 경매개시결정 · 르네시떼 | 700,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 총 채권액은 2,092,543,398원, 채권자 배당액은 4,221,292원, 미배당액은 2,088,322,106원이며 소유자 잔여액은 0원입니다. 박용임·이상봉의 보증금 2,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됐습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창진초등학교 남측 인근의 르네시떼로, 주변은 대형할인마트·시외버스터미널·숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 부산김해경전철 르네시떼역과 부산도시철도 2호선 사상역이 있어 전반적인 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 공부상 용도. 전체 집합건축물대장상 용도는 판매시설입니다. 감정 대상 21개 호실은 옷가게·의류보관창고·가구점·음식점·피부관리샵·네일샵 등으로 확인됐으나, 실제 운영 여부와 본건 1372호의 정확한 이용상태는 재확인이 필요합니다.
- 경계 위험. 일부 호실은 인근 점포와 경계 구분 없이 일괄 이용되고 일부는 호실표지판이 없는 것으로 조사됐습니다. 본건의 위치·경계·면적을 호별배치도와 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물이며, 위생·급배수·중앙공급식 냉난방·화재경보·옥내소화전·승강기·에스컬레이터 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역의 상업용 토지이며 시장, 가축사육제한구역, 학교 절대·상대보호구역, 비행안전제6구역 등이 확인됩니다. 침수위험지구·철도·교통광장과 접하는 것으로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 집합건축물대장상 판매시설이고 5회 유찰된 물건입니다. 실거래 비교자료도 없어 저가 매수 여부와 향후 환금성을 낙찰가만으로 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1372호 위치·경계 확인. 호실표지판과 점포 경계가 불명확할 수 있으므로 호별배치도, 현장 위치, 실제 점유면적을 대조해야 합니다.
- 일체매각 범위 확인. 현황조사에 다른 호실 점유자들이 함께 기재된 이유와 본건 1372호에 연결되는 임대차 범위를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 장금임은 말소기준일 이전 전입자로 표시됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 실제 점유 지속 여부와 보증금 규모를 확인해야 합니다.
- 2,000,000원 인수 검증. 박용임·이상봉은 각각 4385호·4397호로 표시됩니다. 두 보증금이 본건 매수인에게 실제 승계되는지 일체매각 관계를 확인해야 합니다.
- 말소된 근저당 대조. 1999년 한빛은행 근저당권은 2010.08.09. 말소된 기록이 있으므로, 배당 시뮬레이션에 포함된 이유를 최신 등기와 배당요구 서류에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 도시형생활주택 표기와 집합건축물대장상 판매시설 기재가 함께 존재합니다. 실제 이용 가능 범위와 현재 영업상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 16.81%라는 이유만으로 가격 가점을 주지 말고, 인수액·점유·경계 확인 후 총취득비용을 산정해야 합니다.
맺으며 — “유찰률보다 권리·호실 특정이 먼저”
이 물건은 5회 유찰돼 최저가가 4,706,000원까지 내려왔습니다. 그러나 배당 시뮬레이션상 인수액 2,000,000원을 더하면 최소 실질취득은 6,706,000원이고, 보증금이 확인되지 않은 말소기준일 이전 전입자도 남아 있습니다. 본건 1372호 점유자로 특정된 김민정은 말소기준일 이후 전입이지만, 다른 호실 점유자들이 본건과 어떤 방식으로 연결되는지 확인되지 않은 상태에서는 인수위험을 0원으로 볼 수 없습니다.
또한 집합건축물대장상 용도는 판매시설이고, 감정 대상 일부 호실은 경계 구분 없이 이용되거나 호실표지판이 없는 것으로 조사됐습니다. 과거 말소된 근저당권이 배당 시뮬레이션에 다시 포함된 점도 원본 대조가 필요합니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 “감정가의 16.81%이니 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 이 사건은 가격보다 먼저 매각범위·호실 경계·점유자별 보증금·최신 등기를 확정해야 하는 고위험 확인형 물건입니다.
