부산지방법원 2024타경112750. 부산 사상구 괘법동 르네시떼 5층 5090호입니다. 사건 용도에는 도시형생활주택으로 표시돼 있지만, 감정평가상 집합건축물대장 용도는 판매시설입니다. 건물 전체는 옷가게·의류보관창고·가구점· 음식점·피부관리샵·네일샵 등으로 이용되는 것으로 조사됐고, 일부 점포는 인근 점포와 경계 구분 없이 일괄 사용되거나 호실 표지판이 없는 상태입니다.
감정가 42,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 7,059,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 동일 물건의 실거래 자료가 없고 5회 유찰 자체가 반복적으로 응찰받지 못했다는 신호입니다. 특히 판매시설은 주거용 물건보다 실제 영업 가능성, 관리비, 공실, 호실 경계와 동선이 가격에 크게 작용하므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112750 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 광장로 7, 5층 5090호 (괘법동, 르네시떼) |
| 용도 | 사건 용도 표기: 도시형생활주택 · 감정 이용상태: 판매시설 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 5층 5090호 |
| 소유자 | 주식회사르네시떼를사랑하는모임 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 7,059,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 르네시떼 / 700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 대지 관계 | 건물 구분소유권과 토지 소유권대지권이 일체성을 갖는 물건 |
① 권리 흐름 — 현 소유권 이후 기준권리는 2015년 가압류
등기부상 현재 소유자는 2010.09.16 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 당시 갑구 5·6·9·10·11·12번과 을구 3번은 2010.09.24 말소됐고, 을구 1번 근저당권도 2001.08.17 말소 기재가 있습니다. 따라서 이들 과거 권리를 현재 매수인이 그대로 인수한다고 해석해서는 안 됩니다.
현 소유권 취득 이후 최초 권리는 2015.12.18 주식회사 르네시떼의 가압류 648,343,398원입니다. 이 가압류가 말소기준권리이고, 2024.12.03 강제경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기 요약상 현재 근저당권은 0건, 압류·가압류 계열은 1건입니다.
② 임차인·점유 조사 — 9명 중 5090호 일치자는 없다
현황조사에는 보증기관의 대위·승계 신고 없이 실제 점유자로 표시된 사람이 9명 있습니다. 다만 기재된 호실은 1022·1023·1024호, 1183호, 3360호, 4385호, 4397호, 5111호, 1345호, 1372호 등이며 본건 5090호와 일치하는 호실은 없습니다. 엄순옥은 호실이 특정되지 않아 본건 관련성도 확인되지 않습니다.
| 점유자 | 점유 호실 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 본건 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김순옥 | 1022·1023·1024호 | 2018.03.07 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 5090호 아님 |
| 장금임 | 1183호 | 2010.07.05 | 미상 / 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 5090호 아님 |
| 양희융 | 3360호 | 2022.05.26 | 미상 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 5090호 아님 |
| 박용임 | 4385호 | 2014.02.25 | 1,000,000원 / 미상 | 있음 | 미상 | 5090호 아님 |
| 이상봉 | 4397호 | 2014.06.25 | 1,000,000원 / 55,000원 | 있음 | 미상 | 5090호 아님 |
| 엄순옥 | 호실 미상 | 2016.06.03 | 4,000,000원 / 600,000원 | 없음 | 미상 | 관련성 미상 |
| 구연정 | 5111호 | 2021.09.07 | 미상 / 110,000원 | 없음 | 미상 | 5090호 아님 |
| 이수빈 | 1345호 | 2023.03.13 | 미상 / 55,000원 | 없음 | 미상 | 5090호 아님 |
| 김민정 | 1372호 | 2024.05.03 | 미상 / 55,000원 | 없음 | 미상 | 5090호 아님 |
③ 가격 판단 — 감정가 16.81%지만 실거래 근거가 없다
현재 최저가는 7,059,000원으로 감정가 42,000,000원의 16.81%입니다. 배당 시뮬레이션의 인수 가정 2,000,000원을 단순 합산하면 실질취득액은 9,059,000원이지만, 해당 인수액은 본건 호실과 일치하지 않는 점유자를 기준으로 산정돼 확정값이 아닙니다.
동일 호실이나 비교 가능한 판매시설의 실거래 자료가 없어 최저가가 시세보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 전체 평균이나 최신 거래도 확인되지 않으므로, 감정가 대비 83.19% 하락했다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,059,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 527,062원 |
| 인수 · 박용임 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이상봉 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 안충일 | 1,200,000,000원 | 6,531,938원 |
| 을구 3번 근저당권 · 우리주택할부금융주식회사 | 168,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사르네시떼 | 18,465,520원 | 0원 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 우리캐피탈주식회사 | 700,000,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 주식회사 르네시떼 | 648,343,398원 | 0원 |
| 갑구 16번 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 갑구 18번 강제경매개시결정 · 주식회사 르네시떼 | 700,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,434,808,918원, 채권자 예상배당 6,531,938원, 미배당액 3,428,276,980원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위에서 차감될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위 환경. 창진초등학교 남측 인근으로 대형할인마트, 시외버스터미널, 숙박시설 등이 형성된 상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장, 부산김해경전철 르네시떼역, 부산도시철도 2호선 사상역이 인근에 있어 교통사정은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물 이용. 집합건축물대장상 판매시설이며 옷가게, 의류보관창고, 가구점, 음식점, 피부관리샵, 네일샵 등으로 사용되는 것으로 조사됐습니다.
- 경계 위험. 일부 호실이 인근 점포와 경계 구분 없이 일괄 이용되고 일부는 호실 표지판이 없어 5090호의 정확한 위치·경계·면적을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 설비. 위생·급배수·중앙공급식 냉난방·화재경보·옥내소화전·승강기·에스컬레이터 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 75미터, 서측 약 12미터, 북측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·시장에 포함되고 비행안전제6구역, 절대보호구역, 상대보호구역 등의 제한이 있으며 침수위험지구와 접합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 2,937,000원/㎡이고 토지면적은 23,702.2㎡입니다.
- 환금성. 판매시설이고 5회 유찰됐으며 동일 호실 실거래가 확인되지 않아 가격 회수 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 5090호 실물 특정. 호별배치도를 지참해 정확한 위치, 출입구, 경계, 전용공간과 인접 점포의 사용관계를 확인하세요.
- 현재 점유자 확인. 현황조사의 9명은 5090호와 일치하지 않습니다. 엄순옥의 호실 관련성과 5090호 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 본건 임차인, 배당요구, 대항력, 보증금, 인수 조건을 최신 명세서로 확인하세요.
- 말소권리 재검증. 2001년·2010년 말소된 권리가 배당 시뮬레이션에 포함된 이유를 등기부 원본과 법원기록으로 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건의 현재 상태와 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 관리비·운영비. 판매시설은 공용관리비, 냉난방비, 장기 체납액과 영업시간 제약이 수익성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 실거래·임대료 조사. 감정가 할인율이 아니라 실제 매매사례, 공실률, 월 임대료와 관리비를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 매각 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.15이므로 입찰 전 사건 진행 상태와 변경·연기·매각 여부를 확인하세요.
맺으며 — “17% 가격”보다 중요한 것은 무엇을 사는지다
이 물건의 최저가는 7,059,000원으로 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 자료가 없고, 사건상 용도와 감정상 용도가 다르며, 판매시설 일부가 경계 없이 일괄 사용되거나 호실 표지가 없는 것으로 조사됐습니다. 현황조사의 점유자 중 5090호와 일치하는 사람도 없습니다.
등기상 현 소유권 이후 권리는 비교적 단순하지만, 배당 시뮬레이션은 이미 말소된 과거 권리를 포함하고 다른 호실 임차인의 보증금 2,000,000원을 본건 인수액처럼 반영하고 있습니다. 따라서 이 물건은 “낮은 최저가”가 아니라 “경계·점유·배당자료를 직접 바로잡을 수 있는가”가 승부처입니다. 현장과 원문서 대조 전에는 최저가 7,059,000원도 싸다고 단정하기 어렵습니다.
