부산지방법원 2024타경112750. 부산 사상구 괘법동 르네시떼 1층 1183호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시돼 있으나, 매각물건명세서와 집합건축물대장상 용도는 판매시설입니다. 감정가 2,800만원에서 5차례 유찰돼 최저매각가는 470만 6,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매우 낮아 보이지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 1183호 선순위 점유관계와 보증금 미상입니다.
말소기준권리는 2015년 12월 18일 주식회사 르네시떼의 가압류 648,343,398원입니다. 이 가압류와 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 1183호 장금임의 전입일은 2010년 7월 5일로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정할 수는 없지만, 대항력 가능성이 있는 선순위 점유자로 보고 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112750 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 광장로 7, 1층 1183호 (괘법동, 르네시떼) |
| 용도 / 이용상태 | 사건상 도시형생활주택 · 집합건축물대장상 판매시설 · 정확한 운영 및 이용상태 재확인 필요 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 1층 1183호 |
| 소유자 | 주식회사르네시때를사랑하는모임 (2010.05.12. 매매, 거래가액 100,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 28,000,000원 / 4,706,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 르네시떼 / 700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 점유위험은 별도
등기상 말소기준은 2015년 12월 18일 가압류입니다. 2017년의 강제경매개시결정은 2021년 취하로 말소됐고, 2024년 12월 3일 현재 사건의 강제경매개시결정이 다시 등기됐습니다. 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기부상 권리 자체는 비교적 단순합니다.
② 임차인·점유 분석 — 1183호 장금임이 핵심
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장금임 | 1183호 | 2010.07.05 | 미상 | 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
현황조사에는 르네시떼 내 여러 호실의 점유자가 함께 기재돼 있으나, 본 물건인 1183호와 호실 표시가 일치하는 점유자는 장금임 1명입니다. 박용임은 4385호, 이상봉은 4397호로 기재돼 있으므로 두 사람의 각 1,000,000원 보증금을 1183호의 인수액에 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 비교 — 감정가 17%만으로는 부족하다
현재 최저가는 감정가 28,000,000원의 약 16.81%입니다. 그러나 동일 호실 또는 유사한 판매시설의 최근 거래가격과 비교할 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 공부상 판매시설이고 5회 유찰됐으므로, 낮은 최저가는 할인 기회라기보다 환금성·점유·운영상태에 대한 시장의 경계가 반영된 결과일 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,706,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 484,708원 |
| 1183호 장금임 보증금 | 미상 | 확정 불가 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 르네시떼 | 648,343,398원 | 4,221,292원 |
| 갑구 4번 가압류의 본압류 이행 | 미상 | 0원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사 르네시떼 | 700,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 확인 가능한 채권 총액은 1,348,343,398원, 예상 배당액은 4,221,292원, 미배당액은 1,344,122,106원입니다. 장금임의 보증금과 우선변제 여부는 확정되지 않았으며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 사상구 괘법동 창진초등학교 남측 인근이며, 주변은 대형할인마트·시외버스터미널·숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 부산김해경전철 르네시떼역, 부산도시철도 2호선 사상역이 있어 전반적인 교통사정은 양호합니다.
- 공부상 용도. 집합건축물대장상 판매시설입니다. 사건상 도시형생활주택 표기만 믿고 주거용으로 가정해서는 안 됩니다.
- 현장 확인. 일부 호실은 인근 점포와 경계 구분 없이 일괄 이용되고 일부는 호실표지판이 없어, 1183호의 정확한 위치·경계·면적을 반드시 확인해야 합니다.
- 토지. 준주거지역의 상업용 건부지이며, 토지면적은 23,702.2㎡, 개별공시지가는 ㎡당 2,937,000원입니다.
- 규제. 시장, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 절대보호구역·상대보호구역 등에 해당하며 침수위험지구·철도·교통광장과 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1183호 임대차 원본. 장금임의 임대차계약서, 실제 보증금, 점유 개시일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 낙찰가에 장금임의 미배당 보증금이 더해지는지 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 호실 특정. 현장에서 1층 1183호의 표지, 출입구, 경계벽, 실제 면적과 인접 점포의 통합사용 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 판매시설이므로 주거 사용 가능 여부를 임의로 전제하지 말고 실제 용도와 영업 상태를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 장금임의 점유가 계속되는지, 실제 영업자 또는 전차인이 별도로 존재하는지 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 르네시떼 관리주체에 공용부분 관리비 체납과 기타 부담금을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “470만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
최저매각가 4,706,000원은 감정가의 16.81%에 불과합니다. 그러나 이 숫자는 매수인이 실제로 부담할 총액이 아닐 수 있습니다. 1183호 장금임은 말소기준보다 앞선 2010년 7월 5일 전입자로, 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았습니다. 실제 임대차가 인정되고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 있다면 매수인의 실질취득비용은 그만큼 올라갑니다.
여기에 공부상 판매시설, 5회 유찰, 호실 위치·경계 재확인 필요, 실제 운영상태 불명확이라는 환금성 요인이 겹칩니다. 등기 권리는 소멸하지만 점유위험은 해결되지 않았습니다. 최저가는 낮고, 총비용은 미상이며, 현장 리스크는 높습니다. 이 물건은 싸게 낙찰받는 문제가 아니라, 1183호의 정확한 점유관계와 인수보증금을 먼저 확정해야 검토가 가능한 물건입니다.
