인천지방법원 2025타경1349. 부평구 갈산동 인천테크노밸리유1센터 제20층 디동 2008호입니다. 감정평가상 공부 용도는 공장(지식산업센터)으로 확인됩니다. 현재 소유자는 주식회사에듀마크이고, 2022.12.23. 중소기업은행이 채권최고액 1,550,400,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 등기된 경매개시결정과 부평구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 감정가 236,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 115,640,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 지식산업센터는 아파트처럼 동일 평형 실거래가를 단순 비교하기 어렵고, 이번 자료에는 직접 비교할 실거래 표본이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1349 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 제20층 디동 2008호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 주부토로 236 |
| 물건종류 | 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 23층 건물 내 제20층 |
| 소유자 | 주식회사에듀마크 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 115,640,000원 (2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
현재 권리분석의 기준점은 2022.12.23. 을구 2번 중소기업은행 근저당입니다. 채권최고액은 1,550,400,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다. 그 뒤 등기된 2025.07.15. 경매개시결정, 2025.09.10. 중소기업은행의 경매개시결정, 2026.05.26. 부평구 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
과거 2022.03.22. 중소기업은행 근저당(채권최고액 3,144,000,000원)은 2022.12.23. 해지돼 이미 말소됐고, 2022.09.15. 부평구 압류 역시 2022.09.16. 해제 후 2022.09.19. 말소됐습니다. 따라서 과거 말소된 권리를 현재 매수인이 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 115,640,000원으로 감정가 236,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰됐다는 사실 자체는 최초 감정가에서 응찰 수요가 충분하지 않았음을 보여줍니다. 하지만 이 물건의 이용상태는 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 실거래 비교자료가 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만 보고 최근 시장가격보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,418,960원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,550,400,000원 | 113,221,040원 |
| 3. 경매개시결정 · 파산자 주식회사 에듀마크의 | - | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 중소기업은행 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 2,418,960원을 제외한 113,221,040원이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 1,437,178,960원입니다. 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 실제 배당은 확정 채권액과 조세 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 115,640,000원 | 113,221,040원 | 1,437,178,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 80,948,000원 | 79,090,936원 | 1,471,309,064원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 56,663,600원 | 55,243,655원 | 1,495,156,345원 | 0원 |
중소기업은행의 근저당 채권최고액이 매각대금보다 크기 때문에 유찰이 더 진행될수록 은행의 미배당액은 증가합니다. 다만 이 근저당은 말소기준권리이므로, 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 갈산동 소재 인천1호선 갈산역 남동측 인근이며, 주위에는 근린생활시설과 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 갈산역이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 용도. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 23층 건물 내 제20층이며, 외벽은 인조석붙임·복합판넬·외장유리마감, 창호는 PVC새시입니다.
- 설비. 공동 위생·급배수설비, 승강기설비, 주차장설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 중로변, 남서측 세로변에 각각 접합니다.
- 규제. 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래가가 없습니다. 동일 건물·동·층 또는 유사 지식산업센터의 최근 실제 거래가격과 호가를 반드시 대조해야 합니다.
- 공실·임대 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 임대관계 등은 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당은 공동담보목록 제2022-3359호가 기재돼 있으므로 본 호실만의 채무부담으로 단순 해석하지 말고 공동담보 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 지식산업센터 적합성. 공부상 공장 용도이므로 실제 사용하려는 업종의 입주 가능 여부와 건물 관리규약을 확인해야 합니다.
- 관리비·부대비용. 체납 관리비와 취득 과정의 각종 부대비용을 관리주체 및 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증이 필요하다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.12.23. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역도 없어 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 236,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 115,640,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없습니다. 더구나 용도가 공장(지식산업센터)인 만큼 주거용 부동산처럼 감정가 할인율 자체를 시세 메리트로 읽어서는 안 됩니다. 권리는 비교적 단순, 가격·환금성은 확인이 필요한 물건. 이번 사건의 승부처는 49%라는 할인율보다 실제 시장가와 점유·임대 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
