인천지방법원 2025타경1349. 인천 부평구 갈산동 인천테크노밸리유1센터 디동 20층 2011호입니다. 감정평가상 공부 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 등기부상 현재 소유자는 주식회사에듀마크이고, 말소기준권리는 2022.12.23. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,550,400,000원이고 공동담보목록 제2022-3359호가 붙어 있습니다. 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 물건을 단순히 “감정가의 절반 이하”라는 숫자로만 보면 안 됩니다. 제공된 실거래 자료가 없어 105,350,000원이 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 확인할 수 없습니다. 게다가 현황조사서에는 2010호에 개별 출입문이 없고 2011호 출입문으로 출입하는 것으로 보인다는 내용이 기재돼 있습니다. 2011호의 사용·출입 구조를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1349 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 20층 디동 2011호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사에듀마크 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 105,350,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 말소기준권리 | 2022.12.23. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,550,400,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.03.22. 설정된 중소기업은행의 종전 근저당권 3,144,000,000원은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.12.23. 설정된 중소기업은행 근저당권 1,550,400,000원입니다. 그 뒤 2025.07.15. 및 2025.09.10. 경매개시결정이 등기됐고, 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 시세 비교 자료는 없다
감정가는 215,000,000원, 현재 최저매각가는 105,350,000원입니다. 2회 유찰되어 감정가의 49% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 73,745,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 51,621,500원(감정가 24%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 105,350,000원 | 103,075,100원 | 1,447,324,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 73,745,000원 | 72,017,590원 | 1,478,382,410원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 51,621,500원 | 50,292,313원 | 1,500,107,687원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 105,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,274,900원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,550,400,000원 | 103,075,100원 |
| 3. 경매개시결정 · 파산자 주식회사 에듀마크의 | - | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 중소기업은행 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 105,350,000원을 전제로 집행비용 2,274,900원을 제외한 103,075,100원이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 1,447,324,900원입니다. 이 미배당액은 배당 부족분이며 배당표상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 현황·이용상태 — 출입 구조를 직접 확인해야 한다
- 이용상태. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다.
- 위치. 인천1호선 갈산역 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설 및 아파트단지 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 갈산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕, 지상 23층 건물 내 20층에 위치합니다.
- 설비. 공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비, 옥내 소화전 및 화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측으로 중로변, 남서측으로 세로변에 각각 접합니다.
- 규제. 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 출입구 구조 확인. 2010호가 2011호 출입문을 이용하는 것으로 보인다는 현황조사 내용을 현장에서 대조하세요.
- 독립사용 상태 확인. 2010호와 2011호의 내부 구획, 출입 동선 및 실제 사용관계를 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2022.12.23. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이며 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당은 공동담보목록 제2022-3359호가 붙어 있으므로 공동담보 관계를 원본에서 확인하세요.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없어 감정가 49%라는 할인율만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다.
- 이용·임대 상태 확인. 이해관계인의 협조가 원활하지 못해 임대관례 및 기타 사항은 미상으로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현황은 단순하지 않다
권리만 보면 비교적 단순합니다. 임차인은 확인되지 않았고, 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 중소기업은행 근저당 이후의 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 감정가 215,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가는 105,350,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
하지만 가격 판단의 근거가 되는 실거래 자료가 없고, 무엇보다 2010호가 별도 출입문 없이 2011호 출입문을 이용하는 것으로 보인다는 현황조사 내용이 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “권리가 깨끗한가”보다 2011호가 실제로 어떤 형태로 사용되고 있으며 2010호와 어떻게 연결돼 있는가입니다. 현장 확인 없이 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기에는 확인할 현황 리스크가 분명한 물건입니다.
