인천지방법원 2025타경1349. 인천 부평구 갈산동 인천테크노밸리유1센터 디동 20층 2015호로, 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사에듀마크이고, 말소기준권리는 2022.12.23. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,550,400,000원이며 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
확인된 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 따라서 대항력 임차인 보증금이 낙찰가에 더해지는 유형은 아닙니다. 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 120,050,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 감정평가 과정에서는 이해관계인의 협조가 원활하지 못해 내부 이용·임대관계의 일부가 미상으로 조사됐고, 특히 여러 호실의 출입 구조가 2015호와 연결된 정황이 있어 현장 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1349 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 20층 디동2015호 |
| 공부상 용도 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 23층 건물 내 20층 |
| 소유자 | 주식회사에듀마크 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 120,050,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 말소기준은 2022.12.23. 중소기업은행 근저당권이며, 채권최고액은 1,550,400,000원입니다. 2025.07.15. 경매개시결정과 2025.09.10. 중소기업은행의 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%, 그러나 ‘시세 49%’는 아니다
이 물건은 감정가 245,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가가 120,050,000원, 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 84,035,000원, 4회 유찰 시는 58,824,499원입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 120,050,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 84,035,000원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 58,824,499원 | 24% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 120,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,700원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,550,400,000원 | 117,569,300원 |
| 3. 경매개시결정 · 파산자 주식회사 에듀마크의 | - | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 중소기업은행 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 중소기업은행 근저당 채권최고액 1,550,400,000원 중 117,569,300원이 배당되고, 미배당액은 1,432,830,700원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.1% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 현장 핵심 — 2015호 출입문을 주변 호실이 함께 쓰는 정황
이 사건에서 권리보다 더 중요한 확인 포인트는 물리적 이용상태입니다. 현황조사서에는 2012호·2013호·2014호는 개별 출입문이 없고, 2015호 출입문으로 출입하는 것으로 보인다고 기재돼 있습니다.
감정평가에서도 이해관계인의 협조가 원활하지 못해 임대관례 및 기타 사항이 미상으로 조사됐습니다. 확인된 임차인 명단은 없지만, 이를 곧바로 내부 이용상태까지 모두 확인됐다는 의미로 확대해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 갈산동 소재 인천1호선 갈산역 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 아파트단지 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 갈산역이 소재합니다.
- 용도. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 아파트가 아니므로 이용자·매수층을 주거상품과 동일하게 보기는 어렵습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 23층 건물이며, 외벽은 인조석붙임·복합판넬·외장유리마감, 창호는 PVC새시 창호 등입니다.
- 설비. 공동 위생·급배수설비, 승강기설비, 주차장설비, 옥내 소화전 및 화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 중로변, 남서측 세로변에 각각 접합니다.
- 규제. 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세 할인율을 구분. 현재 49%는 감정가 대비 비율입니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 “반값”이라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 2015호 출입구 직접 확인. 2012호·2013호·2014호가 2015호 출입문을 통해 출입하는 것으로 보인다는 조사내용을 현장에서 대조하세요.
- 호실별 독립성 확인. 출입문뿐 아니라 내부 벽체, 통로, 설비 사용관계와 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 이해관계인 협조가 원활하지 못해 이용상태 일부가 미상으로 조사됐으므로 실제 사용자를 현장에서 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2022.12.23. 중소기업은행 근저당이 말소기준권리인지, 이후 경매개시결정의 소멸 여부를 등기사항전부증명서 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당은 인수와 별개. 현재 회차 근저당 미배당액이 1,432,830,700원이어도 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당 자체를 매수인 승계액으로 오해하지 마세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현장은 단순하지 않다”
이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 권리만 보면 비교적 정리하기 쉬운 사건입니다.
하지만 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 시세가 확인되지 않아 이 숫자만으로 저가 매수라고 단정할 수 없습니다. 더 중요한 것은 현황조사서에 적힌 2012호·2013호·2014호의 2015호 출입문 이용 정황입니다. 이 구조가 실제로 어떻게 형성돼 있는지 확인되지 않은 채 가격만 보고 접근하면, 낙찰 뒤 독립 사용과 점유 정리에서 예상하지 못한 문제가 생길 수 있습니다. 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 현장 확인은 필수. 이 사건의 핵심입니다.
