임차인 없음·매수인 인수 0원으로 권리 인수 구조는 단순합니다. 다만 현황조사상 2010호는 개별 출입문이 없고 2011호 출입문으로 출입하는 것으로 보인다는 점이 핵심입니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
인천지방법원 2025타경1349. 인천 부평구 갈산동 인천테크노밸리유1센터 D동 20층 2010호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고, 현재 소유자는 주식회사에듀마크입니다. 권리의 기준점은 2022.12.23. 설정된 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 1,550,400,000원입니다. 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 권리표만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사 비고에는 목록3인 2010호에 개별 출입문이 없고 목록4인 2011호 출입문으로 출입하는 것으로 보인다고 기재돼 있습니다. 따라서 입찰 전에는 호실 경계와 실제 출입동선, 독립된 사용 상태를 현장에서 직접 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1349 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 D동 20층 2010호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사에듀마크 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 105,350,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 말소기준권리 | 2022.12.23. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,550,400,000원 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
임차인 없음. 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 2022.12.23. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이며, 2025.07.15. 경매개시결정과 2025.09.10. 중소기업은행의 경매개시결정은 모두 그 이후의 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2022.03.22. 설정된 중소기업은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가 215,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 105,350,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 73,745,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시에는 51,621,500원(감정가 24%)입니다.
그러나 감정가 대비 낙폭은 곧바로 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 특히 이 물건은 공부상 공장(지식산업센터)이고 2010호 출입동선에 별도 확인사항이 있으므로, 단순히 “감정가 절반 이하”라는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,274,900원 |
| 2. 근저당권 · 중소기업은행 | 1,550,400,000원 | 103,075,100원 |
| 3. 경매개시결정 · 파산자 주식회사 에듀마크의 | - | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 중소기업은행 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 105,350,000원 가정 시 집행비용 2,274,900원과 중소기업은행 103,075,100원이 배당되고, 중소기업은행 근저당 기준 미배당액은 1,447,324,900원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황·입지 메모 (감정요항표·현황조사 기준)
- 이용상태. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다.
- 출입 상태. 현황조사상 목록3인 2010호는 개별 출입문이 없고 목록4인 2011호 출입문으로 출입하는 것으로 보입니다.
- 입지. 인천1호선 갈산역 남동측 인근이며, 주위에 근린생활시설과 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 인천1호선 갈산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 지상 23층 건물이며, 대상 호실은 20층에 있습니다.
- 설비. 공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측으로 중로변, 남서측으로 세로변에 각각 접합니다.
- 규제. 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역입니다.
- 공부와 차이. 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2010호 출입동선 확인. 개별 출입문이 없고 2011호 출입문으로 출입하는 것으로 조사됐으므로 실제 출입 상태와 호실 경계를 현장에서 확인하세요.
- 감정가 할인율과 시세를 구분. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 감정가 대비 하락만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 말소기준 확인. 2022.12.23. 중소기업은행 근저당권이 기준이며 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 배당 부족과 인수는 별개. 현재 회차에서 중소기업은행 미배당액이 1,447,324,900원이지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 현재 105,350,000원, 3회 유찰 시 73,745,000원, 4회 유찰 시 51,621,500원으로 제시돼 있으므로 회차별 자금 계획을 구분하세요.
- 현장 확인. 이해관계인의 협조가 원활하지 못해 임대관례 및 기타 사항은 미상으로 평가돼 있으므로 실제 이용 상태를 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 중요한 현장 확인
이 사건은 임차인이 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라 권리 인수 구조 자체는 단순합니다. 현재 최저가도 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49%인 105,350,000원까지 내려왔습니다.
그러나 승부처는 할인율이 아니라 2010호의 실제 출입·사용 상태입니다. 현황조사에는 2010호에 개별 출입문이 없고 2011호 출입문으로 출입하는 것으로 보인다고 적혀 있습니다. 따라서 이 물건은 권리는 확인 가능하지만, 가격 판단은 현장 확인이 선행돼야 하는 유형입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
