인천지방법원 2025타경1349. 인천 부평구 갈산동 인천테크노밸리유1센터 20층 디동2012호입니다. 감정평가상 공부 용도는 공장(지식산업센터)이고, 대상 건물은 지상 23층 철근콘크리트 구조입니다. 감정가 215,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 105,350,000원, 감정가의 49%입니다.
권리관계의 기준점은 2022.12.23. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,550,400,000원이고 공동담보가 설정돼 있습니다. 이 근저당권 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당표상 매수인이 인수할 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 임차인도 없습니다. 다만 권리가 단순하다고 해서 물건 자체의 사용·환금성까지 단순한 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1349 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 20층 디동2012호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 주부토로 236 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사에듀마크 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 105,350,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2022.12.23. 근저당권 · 중소기업은행 · 채권최고액 1,550,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
임차인 없음. 배당 계산에서도 임차인 인수분은 잡혀 있지 않습니다. 2022.12.23. 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이고, 2025.07.15. 청산을 위한 형식적 경매개시결정과 2025.09.10. 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 들어온 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 할인’으로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 105,350,000원으로 감정가 215,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 73,745,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 51,621,500원(감정가 24%)입니다.
그러나 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 공장(지식산업센터)은 호실의 실제 독립성, 출입구, 결합 사용 여부가 거래성과 사용성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 가격보다 현황 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,274,900원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,550,400,000원 | 103,075,100원 |
| 3. 경매개시결정 · 파산자 주식회사 에듀마크의 | - | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 중소기업은행 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 가정하면 중소기업은행 근저당 채권최고액 1,550,400,000원 중 103,075,100원이 배당되고, 미배당액은 1,447,324,900원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 아파트가 아니라 업무·사업용 성격의 집합건물로 봐야 합니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 갈산동, 인천1호선 갈산역 남동측 인근이며 주변에 근린생활시설과 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 갈산역이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 23층 건물이며 공동 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내 소화전 및 화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 대상물건 북서측은 중로변, 남서측은 세로변에 접합니다.
- 규제. 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 해당사항 없습니다.
- 이용현황. 이해관계인의 협조가 원활하지 못해 임대관례 및 기타 사항은 미상으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2012호 독립출입 확인. 개별 출입문이 없고 2015호 출입문으로 출입하는 것으로 조사된 만큼 현장 구조를 직접 확인해야 합니다.
- 호실 결합사용 여부 확인. 2012호·2013호·2014호가 2015호 출입문을 공유하는 형태가 실제 이용·점유·명도에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율과 시세를 혼동하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 판단할 수 없습니다.
- 공동담보 구조 확인. 말소기준 근저당권은 공동담보목록 제2022-3359호가 설정돼 있습니다.
- 명도·현황 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 및 내부 사용 상태는 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 임차인이 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 말소기준 근저당권 이후의 경매개시결정이 소멸하는 비교적 단순한 구조입니다.
하지만 투자판단의 중심은 권리보다 호실 자체의 독립성에 있습니다. 2012호는 현황조사에서 개별 출입문이 없고 2015호 출입문으로 출입하는 것으로 보인다고 기재돼 있습니다. 여기에 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료도 없습니다. 따라서 “105,350,000원이 싸다”가 아니라 “105,350,000원에 독립적으로 쓸 수 있는 물건을 사는가”를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
