인천지방법원 2025타경1349. 인천 부평구 갈산동 인천테크노밸리유1센터 20층 디동 2014호입니다. 감정평가상 공부 용도는 공장(지식산업센터)이고, 감정가 215,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 105,350,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.12.23. 설정된 중소기업은행 근저당권 1,550,400,000원이며, 해당 근저당권과 그 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인도 없어 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
그러나 이 물건은 단순히 “감정가의 절반 수준”이라는 숫자만으로 판단하기 어렵습니다. 현황조사서에 따르면 2012호·2013호·2014호는 개별 출입문이 없고, 2015호 출입문으로 출입하는 것으로 보입니다. 따라서 2014호만 단독으로 사용할 때 실제 출입 동선과 공간 구획이 어떻게 형성되어 있는지 확인하는 것이 권리분석 못지않게 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1349 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 20층 디동 2014호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사에듀마크 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 105,350,000원 (2회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2022.12.23. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,550,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 확인되지 않으며, 현재 회차 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 2022.12.23. 중소기업은행 근저당권 1,550,400,000원이 말소기준이고, 2025.07.15. 경매개시결정과 2025.09.10. 중소기업은행의 경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 그러나 가격 메리트 단정은 금물
감정가 215,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 회차 최저가는 105,350,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 73,745,000원, 4회 유찰 시 51,621,500원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 105,350,000원 | 103,075,100원 | 1,447,324,900원 |
| 3회 유찰 · 34% | 73,745,000원 | 72,017,590원 | 1,478,382,410원 |
| 4회 유찰 · 24% | 51,621,500원 | 50,292,313원 | 1,500,107,687원 |
유찰이 거듭될수록 낙찰가와 근저당 배당액은 낮아지고 중소기업은행의 미배당액은 커집니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 반대로, 최저가가 많이 떨어졌다는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론낼 근거도 없습니다. 이 물건은 공장(지식산업센터)이고 2014호의 출입구 구조라는 개별성이 있어, 실제 응찰 전 동일 센터 내 비교 거래와 실제 사용 가능 상태를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,274,900원 |
| 2. 근저당권 · 중소기업은행 | 1,550,400,000원 | 103,075,100원 |
| 3. 경매개시결정 · 파산자 주식회사 에듀마크의 | - | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 중소기업은행 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 105,350,000원 가정 시 집행비용 2,274,900원과 중소기업은행 근저당권 103,075,100원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 근저당권 미배당액은 1,447,324,900원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 사용·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다.
- 출입 구조. 현황조사상 2012호·2013호·2014호는 개별 출입문이 없고 2015호 출입문으로 출입하는 것으로 보입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 갈산동 소재 인천1호선 갈산역 남동측 인근이며, 주위에는 근린생활시설과 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 갈산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 23층 건물 내 20층에 위치합니다.
- 설비. 공동 위생·급배수설비, 승강기설비, 주차장설비, 옥내 소화전 및 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 중로변, 남서측으로 세로변에 각각 접합니다.
- 규제. 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2014호 현장 확인. 개별 출입문이 실제로 없는지, 2015호를 거치지 않고 독립적으로 출입할 수 있는지 확인해야 합니다.
- 내부 구획 확인. 2012호·2013호·2014호와 2015호 사이 내부 연결 상태와 각 호실의 실사용 경계를 확인해야 합니다.
- 지식산업센터 용도 확인. 공부상 공장(지식산업센터)이므로 예정 업종의 입주·사용 가능 여부를 확인하는 것이 필요합니다.
- 시세 직접 대조. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 동일 센터·유사 층·유사 구조 거래와 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
- 근저당 미배당과 인수 구분. 현재 회차에서 중소기업은행 미배당액은 1,447,324,900원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 등기 원본 재확인. 2022.12.23. 중소기업은행 근저당권을 기준으로 매각기일 전 권리 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 물건은 임차인이 없고 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸해, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 놓고 보면 복잡한 사건은 아닙니다. 하지만 2회 유찰로 최저가가 105,350,000원까지 내려왔다는 숫자만 보고 접근해서는 안 됩니다. 공부상 용도가 공장(지식산업센터)이고, 특히 현황조사상 2014호에 개별 출입문이 없으며 2015호 출입문으로 출입하는 것으로 보인다는 점은 실제 사용·임대·재매각에 영향을 줄 수 있는 핵심 확인사항입니다. 권리는 정리형, 물건 상태는 확인형. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 2014호를 독립적으로 어떻게 사용할 수 있는지를 현장에서 확인하는 데 있습니다.
