105,350,000원
인천지방법원 2025타경1349. 대상은 인천광역시 부평구 갈산동 인천테크노밸리유1센터 디동 20층 2013호이며, 감정평가상 공부 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 주식회사에듀마크이고, 말소기준권리는 2022.12.23. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,550,400,000원으로 크지만 공동담보목록이 부기된 근저당이며, 제공된 배당계산상 현재 최저가 105,350,000원에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 뒤의 두 건의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 임차인도 없습니다. 다만 이 사건의 위험은 등기 순위보다 물리적 이용 상태에 있습니다. 명세서 비고에 따르면 2012호·2013호·2014호는 개별 출입문이 없고 2015호 출입문으로 출입하는 것으로 보입니다. 따라서 2013호 단독 낙찰 후 실제 출입·점유·사용이 어떻게 가능한지 반드시 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1349 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 20층 디동 2013호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사에듀마크 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 105,350,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2022.12.23. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,550,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 매수인 인수는 0원
임차인 없음. 대항력 임차인이나 보증금 승계 이슈는 확인되지 않습니다. 2022.12.23. 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤 2025.07.15. 및 2025.09.10.에 등기된 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 최저가를 기준으로 근저당권자에게 예상 배당되는 금액은 103,075,100원, 미배당액은 1,447,324,900원이지만, 이 부족액이 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다.
② 가격 해석 — 49%지만 ‘시세 할인’으로 단정할 수 없다
감정가 215,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 105,350,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 실거래 자료가 없으므로 이 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 공부상 공장(지식산업센터)이고 개별 출입문 문제가 확인된 물건이므로, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치·독립 이용가치를 분리해서 봐야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 105,350,000원 | 103,075,100원 | 1,447,324,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 73,745,000원 | 72,017,590원 | 1,478,382,410원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 51,621,500원 | 50,292,313원 | 1,500,107,687원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 105,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,274,900원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,550,400,000원 | 103,075,100원 |
| 3. 경매개시결정 · 파산자 주식회사 에듀마크의 | - | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 중소기업은행 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 105,350,000원에서는 집행비용 2,274,900원을 제외한 103,075,100원이 중소기업은행 근저당권에 배당되는 계산입니다. 근저당 미배당액은 1,447,324,900원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 아파트나 일반 오피스텔로 가정해 가격과 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 갈산동 소재 인천1호선 갈산역 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 갈산역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 23층 건물 내 20층 물건이며, 공동 위생·급배수, 승강기, 주차장, 옥내소화전 및 화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 핵심. 2013호에는 개별 출입문이 없고 2015호 출입문으로 출입하는 것으로 조사돼, 일반적인 독립 호실보다 단독 이용성과 재매각 가능성을 더 엄격하게 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 출입 구조 현장 확인. 2013호에 실제 개별 출입문이 없는지, 2015호를 통하지 않고 출입 가능한 구조가 존재하는지 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 점유·사용 관계 확인. 2012호·2013호·2014호가 2015호 출입문을 공유하는 형태이므로 각 호실의 현실 점유와 사용 경계를 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 49%라도 실거래 시세 자료가 없어 ‘시세보다 저렴하다’고 단정할 수 없습니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권은 공동담보목록 제2022-3359호가 부기되어 있으므로 관련 공동담보와 배당관계를 원본에서 확인하세요.
- 경매 원인 확인. 2025.07.15.에는 청산을 위한 형식적 경매개시결정, 2025.09.10.에는 중소기업은행의 별도 임의경매개시결정이 등기되어 있습니다. 사건기록에서 진행 관계를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 독립 사용 가능성
등기 순위만 보면 이 물건은 어렵지 않습니다. 임차인이 없고, 2022.12.23. 중소기업은행 근저당권을 기준으로 뒤의 경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건 자체를 보면 이야기가 달라집니다. 대상 2013호는 개별 출입문이 없고 2015호 출입문으로 출입하는 것으로 조사됐습니다. 이미 2회 유찰돼 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료 없이 이 가격을 ‘싸다’고 평가할 수는 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 이용 구조와 환금성은 반드시 현장 검증이 필요한 물건. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 2013호를 독립된 자산으로 실제 사용할 수 있느냐입니다.
