인천지방법원 2025타경1349. 인천 부평구 갈산동 인천테크노밸리유1센터 20층 디동2009호입니다. 감정평가상 공부 용도는 공장(지식산업센터)이며, 현재 소유자는 주식회사에듀마크입니다. 등기상 핵심은 2022년 12월 23일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,550,400,000원이고 공동담보목록 제2022-3359호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권이 말소기준이 되며, 그 뒤 접수된 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 105,350,000원으로 감정가 215,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 그러나 이 사건에서 확인되는 가격 정보는 감정가와 유찰 회차 중심이므로, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석할 수는 없습니다. 특히 비주거용 지식산업센터인 만큼 실제 응찰가는 별도의 거래·임대·공실 검증과 함께 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1349 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 20층 디동2009호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 주부토로 236 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사에듀마크 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 105,350,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 등기부 발행 | 2026.07.30 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 내역은 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 말소기준인 2022.12.23 중소기업은행 근저당권과 그 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인의 협조가 원활하지 못해 임대관례 및 기타 사항은 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 사용·점유 상태는 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — ‘49%’는 시세 할인율이 아니다
이 물건은 감정가 215,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가가 105,350,000원까지 내려왔습니다. 다음 시나리오에서는 3회 유찰 시 73,745,000원, 4회 유찰 시 51,621,500원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 105,350,000원 | 1,447,324,900원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 73,745,000원 | 1,478,382,410원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 51,621,500원 | 1,500,107,687원 |
유찰이 진행될수록 매각대금은 낮아지고, 그만큼 중소기업은행 근저당권에 대한 미배당액은 커집니다. 하지만 이 숫자는 채권자의 회수 부족분을 보여주는 것이지 매수인의 추가 인수액이 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,274,900원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,550,400,000원 | 103,075,100원 |
| 3. 경매개시결정 · 파산자 주식회사 에듀마크의 | - | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 중소기업은행 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,274,900원을 제외한 103,075,100원이 중소기업은행 근저당권에 배당되는 추정입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 1,447,324,900원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 갈산동 소재 인천1호선 갈산역 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설 및 아파트단지 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 인천1호선 갈산역이 있어 교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 용도. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 아파트나 오피스텔로 볼 수 없는 비주거 물건입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 23층 건물 내 20층 물건으로, 공동 위생·급배수·승강기·주차장·옥내소화전·화재탐지 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 대상물건 북서측으로 중로변, 남서측으로 세로변에 각각 접합니다.
- 규제. 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.12.23 을구 2번 중소기업은행 근저당권이 기준입니다. 이후 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 미배당과 인수를 혼동하지 않기. 현재 회차 근저당 미배당액은 1,447,324,900원이지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유 상태 확인. 임차인 내역은 없지만 감정평가 당시 이해관계인의 협조가 원활하지 못해 임대관례 및 기타 사항은 미상으로 기재되어 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고, 지식산업센터의 실제 거래가격과 임대·공실 상태를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에는 공동담보목록 제2022-3359호가 기재되어 있으므로, 등기부 원본과 공동담보 관계를 함께 대조하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2022년 12월 23일 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 내역이 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 권리 자체보다 중요한 것은 가격입니다.
현재 최저가는 105,350,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 공장(지식산업센터)이고 이미 2회 유찰되었습니다. 감정가 대비 할인율은 크지만, 그 자체가 시세 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다. 권리는 비교적 명확하지만, 가격은 현장 시세 검증 전까지 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
