전주지방법원 2025타경992. 등기 흐름의 중심은 2021.10.22 설정된 주식회사전북은행 근저당권 560,050,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2021.12.06 행복한도시주식회사 근저당권 250,012,800원과 2025.10.22 전북은행의 임의경매개시결정은 그 뒤에 위치합니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에도 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
다만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 현황조사에는 사건 전체를 기준으로 김민정·김희수·박규현·김정훈 총 4명의 실제 임차인이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 네 명을 그대로 실제 임차인으로 봅니다. 이 가운데 박규현은 2024.05.07 전입으로 말소기준일인 2021.10.22보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 나머지 3명은 전입일 또는 보증금 정보가 불명확해 대항력 가능·미상으로 보수적으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경992 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 지하1층 L117호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 지하1층 L117호 · 판매시설(상점) · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사오성이노베이션 |
| 감정가 / 최저가 | 665,000,000원 / 465,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 2,162,771,957원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 말소기준권리 | 2021.10.22 주식회사전북은행 근저당권 · 채권최고액 560,050,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.07.23 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2021.10.22 주식회사영덕개발이 거래가 673,724,800원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 전북은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2021.12.06 행복한도시주식회사 근저당과 2025.10.22 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 주식회사영덕개발은 2023.01.05 주식회사오성이노베이션으로 상호가 변경됐고, 변경등기는 2024.04.05 접수됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 3명은 대항력 가능·미상
| 임차인 / 점유부분 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민정 · 101동 719호 | 미상 | 1,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김희수 · 101동 1031호 | 미상 | 1,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박규현 · L108호(22.97㎡) | 2024.05.07 | 1,000원 | 2025.12.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정훈 · 101동 1036호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
박규현의 전입일 2024.05.07은 말소기준일 2021.10.22보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 김민정·김희수는 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없고, 김정훈은 전입일뿐 아니라 보증금도 확인되지 않아 특히 보수적인 검토가 필요합니다. 네 명 모두 보증기관 승계 신고가 아니므로 실제 임차인 4명으로 봅니다.
또한 이들의 점유부분은 101동 719호·1031호·1036호 및 L108호로 조사돼 있으며, 본 리포트 표제 물건인 L117호는 감정평가상 판매시설(상점)·현재 공실입니다. 따라서 사건 전체 임차인 현황과 L117호 자체의 점유상태를 구분해서 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 회차별 가격 — 감정가 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 465,500,000원으로 감정가 665,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 325,850,000원(49%), 3회 유찰 시 228,095,000원(34%)입니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 시장가 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 따라서 현재가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 465,500,000원 | 458,445,000원 | 351,617,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 325,850,000원 | 320,488,100원 | 489,574,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 228,095,000원 | 224,101,670원 | 585,961,130원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 465,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,055,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 560,050,000원 | 458,445,000원 |
| 2. 근저당 · 행복한도시주식회사 | 250,012,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,055,000원을 제외한 458,445,000원이 전북은행에 배당되고, 행복한도시주식회사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건 L117호는 지하1층 판매시설(상점)로 평가됐으며 현재 공실 상태입니다. 사건의 다른 일부 호실에는 오피스텔도 포함돼 있습니다.
- 입지. 화정중학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 소재하는 도시개발사업지구 내 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장과 간선도로가 있어 교통사정은 편리한 편으로 조사됐습니다.
- 도로. 단지 북동측·남동측으로 왕복 2차선 포장도로, 북서측으로 왕복 6차선 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 공시지가 3,115,000원/㎡, 토지면적 10,433.6㎡입니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지하 판매시설인 만큼 아파트형 주거상품과 달리 상권, 임대수요, 공실기간과 실제 영업 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- L117호 점유 재확인. 감정평가상 현재 공실이지만 매각기일 전에 현장 점유상태가 달라졌는지 확인하세요.
- 사건 전체 임차인 대조. 김민정·김희수·김정훈은 대항력 판단이 미상입니다. 각 점유 호실과 매각 대상의 대응관계를 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 김정훈 보증금 확인. 전입일과 보증금이 모두 불명확하므로 가장 보수적으로 확인해야 할 점유자입니다.
- 박규현. 2024.05.07 전입으로 말소기준 2021.10.22 이후라 대항력은 없으며, 2025.12.19 배당요구 사실이 확인됩니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 465,500,000원은 감정가의 70%이지만, 이것만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 상가 수익성. 지하 판매시설의 공실 상태, 임대 가능성, 상권 및 실제 이용 여건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 집행비용과 담보권 중심의 시뮬레이션으로 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기는 비교적 단순, 점유와 환금성은 확인 필요”
이 사건의 등기 구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2021.10.22 전북은행 근저당이 말소기준이고, 이후 행복한도시주식회사 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 465,500,000원 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 사건 전체에는 실제 임차인 4명이 있고, 그중 3명은 대항력 판단이 미상입니다. 본건 L117호 자체는 판매시설(상점)·공실로 조사됐지만, 사건 전체의 호실별 점유관계를 명확히 대조하는 절차가 필요합니다. 가격 역시 감정가 665,000,000원에서 한 차례 유찰돼 465,500,000원까지 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 저렴하다”는 결론을 낼 수 없습니다. 지하 판매시설이라는 용도와 공실 상태까지 고려하면 이 물건은 등기 소멸 구조보다 점유 확인과 상가 환금성 검증이 실제 승부처입니다.
