전주지방법원 2025타경992. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태에서 101동 10층 1031호는 오피스텔(방1·다락1)로 기재된 복층구조 물건입니다. 현 소유자는 주식회사오성이노베이션이며, 2021년 10월 22일 주식회사영덕개발 명의로 거래가액 155,344,000원에 소유권이전이 이뤄진 뒤 상호가 변경됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사전북은행 근저당권 616,400,000원이 말소기준권리입니다.
등기 흐름만 보면 말소 구조는 명확합니다. 말소기준 뒤인 2021년 12월 6일 행복한도시주식회사 근저당권 250,012,800원이 설정됐고, 2025년 10월 22일 전북은행의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 1031호 점유자의 대항력 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경992 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 101동 10층 1031호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔(방1·다락1) · 복층구조 |
| 소유자 | 주식회사오성이노베이션 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 102,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사전북은행 / 2,162,771,957원 |
| 말소기준 | 2021.10.22 주식회사전북은행 근저당권 · 채권최고액 616,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기부는 말소형, 점유는 미확정
말소기준은 2021년 10월 22일 설정된 전북은행 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 행복한도시주식회사 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021년 7월 23일 아시아신탁주식회사 명의로 보존된 신탁등기도 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 등기부 자체에서 매수인에게 그대로 남는 후순위 담보권은 확인되지 않습니다.
② 임차·점유 분석 — 1031호 김희수 확인이 최우선
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김희수 | 101동 1031호 | 1,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김희수의 전입신고일이 없어 말소기준권리보다 선순위인지 후순위인지 판정할 수 없습니다. 보증금은 1,000원으로 기재돼 있으나, 대항력 판단의 핵심인 전입 시점 자체가 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 “보증금이 작으니 무조건 안전하다”는 식으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 1회 유찰로 102,200,000원, 시세 판단은 보류
감정가는 146,000,000원, 현재 최저매각가는 102,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 71,540,000원, 그 다음은 50,078,000원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 동일 물건 유형의 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 근린시설로 분류되고 실제 이용은 복층 오피스텔인 물건인 만큼, 입찰가는 별도의 실제 거래·임대수익·공실 수준 확인 후 결정하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,230,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 616,400,000원 | 99,969,200원 |
| 2. 근저당 · 행복한도시주식회사 | 250,012,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 채권총액 866,412,800원 중 99,969,200원이 배당되고, 766,443,600원이 미배당으로 남습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 김희수의 대항력 여부가 미확정이므로 실제 인수 위험까지 0원으로 확정하는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화정중학교 북서측 인근으로, 아파트단지와 근린생활시설이 함께 있는 도시개발사업지구 내 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장 및 간선도로가 있어 교통사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 101동 10층 1031호는 감정평가상 오피스텔(방1·다락1)이며 복층구조입니다.
- 도로. 단지 북동측·남동측은 왕복 2차선 포장도로, 북서측은 왕복 6차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 중로2류에 접하고, 공시지가는 3,115,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김희수 전입일 확인. 2021.10.22 말소기준보다 빠른지 늦은지가 대항력과 인수 여부를 가르는 핵심입니다.
- 점유 상태 재확인. 감정평가의 공실 기재와 현황조사·매각물건명세서의 김희수 점유 내용이 엇갈립니다.
- 배당표 0원 인수의 의미 구분. 현재 계산모형은 인수 0원이지만 미확정 임차권까지 없다는 뜻은 아닙니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 70%이나 실거래 비교자료가 없으므로 별도 시세·임대수익 조사가 필요합니다.
- 복층 이용 확인. 감정평가와 매각물건명세서 비고 모두 복층구조를 확인하고 있으므로 실제 이용상태를 현장에서 점검해야 합니다.
- 공동담보 관계 확인. 전북은행과 행복한도시주식회사 근저당 모두 공동담보목록이 기재돼 있어 배당관계는 원문과 함께 대조하는 것이 좋습니다.
맺으며 — “70%”보다 먼저 확인할 것은 전입일
이 물건은 감정가 146,000,000원에서 한 차례 유찰돼 102,200,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 전북은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 전형적인 말소형 구조입니다. 그러나 본 호실 1031호의 김희수는 전입신고일이 미상이라 대항력 여부가 확정되지 않았고, 감정평가의 공실 기재와 점유조사 내용도 서로 다릅니다.
따라서 이 사건은 “권리가 깨끗하니 70%면 싸다”고 접근할 물건이 아닙니다. 실거래 비교자료도 없기 때문에 가격 매력도는 별도 검증이 필요합니다. 현재 단계의 결론은 등기부 말소구조는 단순하지만 임차·점유 리스크는 미해결입니다. 김희수의 전입 시점과 실제 점유를 확인해 인수 여부를 확정한 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다.
