616,000,000원
전주지방법원 2025타경992. 본건은 전주시 덕진구 송천동2가 로마네시티현대썬앤빌전주 1층 147호로, 감정평가상 판매시설(상점)로 이용되는 근린시설입니다. 감정가는 880,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 616,000,000원입니다. 등기부상 말소기준은 2021.10.22 설정된 전북은행 근저당권 767,050,000원이며, 그 뒤 2021.12.06 행복한도시주식회사 근저당권 250,012,800원과 2025.10.22 임의경매개시결정이 이어집니다.
권리 구조의 핵심은 단순합니다. 전북은행 근저당권이 말소기준이 되고, 후순위 행복한도시주식회사 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있으며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경992 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 1층147호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(상점) |
| 소유자 | 주식회사오성이노베이션 |
| 감정가 / 최저가 | 880,000,000원 / 616,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 사건 청구금액 | 2,162,771,957원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 지구단위계획구역 |
| 공시지가 | 3,115,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 전북은행 근저당이 말소기준
2021.07.23 아시아신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2021.10.22 주식회사영덕개발로 소유권이전된 뒤 같은 날 전북은행 근저당권 767,050,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2021.12.06 설정된 행복한도시주식회사 근저당권 250,012,800원은 후순위이고, 2025.10.22 전북은행 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 점유·임차관계 — 본건 147호와 표시 호실을 반드시 구분
현황조사에는 4명이 기재돼 있으나, 각 점유 부분은 101동 719호, 101동 1031호, L108호, 101동 1036호로 표시돼 있습니다. 본건 주소인 1층 147호와는 일치하지 않습니다. 따라서 아래 인원들의 보증금을 본건 147호의 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 | 표시 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민정 | 101동 719호 | 1,000원 | 대항력 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김희수 | 101동 1031호 | 1,000원 | 대항력 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 박규현 | L108호(22.97㎡) | 1,000원 | 대항력 없음 2024.05.07 전입 | 미상 2025.12.19 배당요구 | 승계 없음 |
| 김정훈 | 101동 1036호 | 미상 | 대항력 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%와 ‘시세보다 싸다’는 다른 문제
현재 최저매각가는 616,000,000원으로 감정가 880,000,000원의 70%입니다. 하지만 본건과 직접 대조할 실거래 가격이 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단해서는 안 됩니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액은 616,000,000원이지만, 이 금액의 시장 적정성은 별도의 상가 거래·임대수익 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 616,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,560,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 767,050,000원 | 607,440,000원 |
| 2. 근저당 · 행복한도시주식회사 | 250,012,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 1,017,062,800원, 예상 배당액은 607,440,000원이며 미배당액은 409,622,800원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 616,000,000원 | 607,440,000원 | 409,622,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 431,200,000원 | 424,488,000원 | 592,574,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 301,840,000원 | 296,814,240원 | 720,248,560원 | 0원 |
추가 유찰이 진행돼도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 반대로 채권자 미배당은 현재 409,622,800원에서 2회 유찰 시 592,574,800원, 3회 유찰 시 720,248,560원으로 커집니다. 이는 후순위 채권 회수 문제이지 그 금액이 곧바로 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화정중학교 북서측 인근에 위치하며, 아파트단지와 근린생활시설이 소재하는 도시개발사업지구 내 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장과 간선도로가 있어 교통사정은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 본건 1층 147호는 판매시설(상점)이며 감정평가상 현재 공실 상태입니다.
- 도로. 단지 북동측·남동측으로 왕복 2차선 포장도로, 북서측으로 왕복 6차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 중로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 토지면적 10,433.6㎡, 공시지가 3,115,000원/㎡이며 상업용 건물부지로 이용 중입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 본건 147호 점유 재확인. 현황조사에 기재된 4명은 모두 다른 호실이 표시돼 있습니다. 입찰 전 147호의 실제 점유 상태를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 대항력 미상 인원을 본건 임차인으로 합산하지 않기. 김민정·김희수·김정훈은 전입일이 미상이나 표시 호실 자체가 본건과 다릅니다.
- 가격은 감정가 할인율과 분리. 616,000,000원이 감정가의 70%여도 실거래 비교 없이 시세보다 싸다고 단정하지 마세요.
- 공실·임대수익 검증. 감정평가상 판매시설인 본건은 현재 공실 상태입니다. 실제 임대 가능성과 예상 임대료를 입찰가 산정에 별도로 반영해야 합니다.
- 관리비·당해세 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 본건 호실 표시를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증해야 한다
이 사건의 장점은 권리 구조가 비교적 선명하다는 점입니다. 2021.10.22 전북은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 권리가 정리된다는 사실과 616,000,000원이 싸다는 판단은 별개입니다. 본건은 아파트가 아니라 1층 판매시설(상점)이고 감정평가상 공실 상태입니다. 직접 비교할 실거래 가격이 없는 만큼 감정가 880,000,000원 대비 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 또한 현황조사 인원 4명은 모두 본건 147호와 다른 호실로 표시돼 있으므로 점유관계 역시 본건 호실 기준으로 다시 대조하는 것이 안전합니다. 권리는 통과, 가격과 현장 확인이 승부처인 물건입니다.
