전주지방법원 2025타경992. 본건은 로마네시티현대썬앤빌전주 101동 7층 719호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정 이용상태에서는 101동 7층 719호가 오피스텔(방2)로 기재되어 있습니다. 감정가는 158,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 110,600,000원으로 감정가의 70%입니다.
등기부 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2021.10.22 설정된 주식회사전북은행 근저당 616,400,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤 2021.12.06 설정된 행복한도시주식회사 근저당 250,012,800원과 2025.10.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 승부처는 등기부보다 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경992 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 101동 7층 719호 |
| 사건 용도 | 근린시설 |
| 감정 이용상태 | 101동 7층 719호 · 오피스텔(방2) · 현재 공실 상태 |
| 소유자 | 주식회사오성이노베이션 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 전북은행 / 2,162,771,957원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
말소기준은 2021.10.22 주식회사전북은행 근저당입니다. 후순위 행복한도시주식회사 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최초 아시아신탁주식회사 신탁등기는 등기부상 이미 말소되어 있고, 2021.10.22 주식회사영덕개발 명의로 소유권이전된 뒤 2023.01.05 상호가 주식회사오성이노베이션으로 변경되었습니다.
② 점유·임차 조사 — 719호 직접 일치 기록 확인
| 성명 | 점유 부위 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민정 | 101동 719호 | 1,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김민정은 현황조사와 매각물건명세서에 확인되며, 본건 주소인 101동 719호와 직접 일치합니다. 보증금은 1,000원으로 기재되어 있으나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
한편 조사 자료에는 101동 1031호의 김희수, L108호의 박규현, 101동 1036호의 김정훈 등 다른 부위가 표시된 기록도 존재합니다. 박규현은 2024.05.07 전입으로 말소기준권리인 2021.10.22보다 뒤여서 대항력이 없는 것으로 판정되어 있고 2025.12.19 배당요구가 접수되어 있습니다. 본건 719호의 직접 점유 판단은 김민정 기록을 중심으로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 110,600,000원으로 감정가 158,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰만 놓고 보면 감정가 대비 가격은 내려왔습니다. 그러나 실거래 자료가 없어 최근 거래 평균이나 최신 거래와 비교할 수 없습니다.
따라서 이 사건에서 “감정가보다 30% 낮다”는 사실과 “시장 시세보다 저렴하다”는 판단을 같은 의미로 사용하면 안 됩니다. 현재 자료로 확정 가능한 것은 감정가 대비 70%라는 점뿐이며, 가격 메리트 자체는 별도의 실거래 확인 없이는 판단을 보류하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,348,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사전북은행 | 616,400,000원 | 108,251,600원 |
| 3. 근저당 · 행복한도시주식회사 | 250,012,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 866,412,800원 중 108,251,600원이 배당되고, 미배당은 758,161,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 배당 계산상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 가정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 110,600,000원 | 108,251,600원 | 758,161,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 77,420,000원 | 75,626,440원 | 790,786,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 54,194,000원 | 52,818,508원 | 813,594,292원 | 0원 |
현재 회차에서 전북은행조차 채권최고액 전액을 배당받지 못하며, 후순위 행복한도시주식회사에는 배당이 없습니다. 이후 유찰될수록 매각가가 77,420,000원, 54,194,000원으로 낮아지고 미배당액은 각각 790,786,360원, 813,594,292원으로 커집니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 화정중학교 북서측 인근으로 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하는 도시개발사업지구 내 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장과 간선도로가 있어 교통사정은 편리한 편입니다.
- 본건 이용. 101동 7층 719호는 감정 이용상태상 오피스텔(방2)이며 현재 공실 상태로 기재되어 있습니다.
- 건물. 지하4층·지상10층 건물로 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 북동측·남동측은 왕복2차선 포장도로, 북서측은 왕복6차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 3,115,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김민정 전입일 확인. 719호와 직접 일치하는 점유자로서 전입신고일이 미상이므로 대항력 기준일을 원본에서 확인해야 합니다.
- 공실 여부 재확인. 감정평가에는 공실, 점유조사에는 김민정이 확인되어 현재 실제 점유 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 인수 0원 확정 금지. 배당표와 명세서상 명시 인수는 0원이지만 대항력 미상 점유자가 있으므로 확인 전까지는 조건부 수치로 봐야 합니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 자료가 없어 감정가 70%만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.
- 공동담보 확인. 전북은행 근저당에는 공동담보목록 제2021-962호, 행복한도시주식회사 근저당에는 공동담보목록 제2021-1101호가 기재되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유관계
이 물건은 1회 유찰되어 최저가가 110,600,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 전북은행 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 소멸하며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 없습니다.
하지만 719호와 직접 일치하는 김민정의 전입일이 미상이라 대항력 여부를 아직 확정할 수 없고, 감정평가의 공실 기재와 점유조사도 서로 맞지 않습니다. 게다가 실거래 시세 자료가 없어 최저가 70%가 실제 시장가격 대비 싼지도 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 등기상 말소 구조는 단순하지만, 점유와 가격 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.
