전주지방법원 2025타경992. 이 사건의 표시 용도는 근린시설이고, 분석 대상인 로마네시티현대썬앤빌전주 101동 9층 924호는 감정평가 이용상태상 오피스텔(방1)입니다. 감정평가 당시 현재 공실로 조사됐습니다. 2019.04.29 매매를 원인으로 주식회사영덕개발이 거래가액 113,848,000원에 취득했고 2021.10.22 소유권이전등기가 접수됐으며, 이후 상호가 주식회사오성이노베이션으로 변경됐습니다.
권리의 기준점은 2021.10.22 설정된 전북은행 근저당권 616,400,000원입니다. 이후 행복한도시주식회사 근저당권 250,012,800원과 2025.10.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 두 근저당권 모두 공동담보목록이 기재돼 있으며, 현재 회차 배당표에서는 매수인에게 승계되는 금액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경992 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 101동 9층 924호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 사건 · 본건 924호 오피스텔(방1) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조·철골조(철근)콘크리트지붕 · 지하4층, 지상10층 |
| 현재 소유자 | 주식회사오성이노베이션 |
| 소유권 취득 흐름 | 2019.04.29 매매 · 2021.10.22 소유권이전 접수 · 거래가액 113,848,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 75,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 전북은행 / 2,162,771,957원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.10.22 전북은행 근저당
말소기준권리는 2021.10.22 전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 616,400,000원이고 채무자는 당시 소유자인 주식회사영덕개발입니다. 2021.12.06 설정된 행복한도시주식회사 근저당권 250,012,800원과 2025.10.22 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 924호와 다른 호실을 구분해야 한다
감정평가에서 분석 대상인 101동 924호는 현재 공실로 조사됐습니다. 현황조사에는 김민정·김희수·박규현·김정훈의 점유 정보가 있으나, 기재 호실은 각각 101동 719호, 101동 1031호, L108호, 101동 1036호로 모두 924호와 다릅니다. 따라서 아래 정보의 대항력 여부를 924호에 그대로 적용해서는 안 됩니다.
| 점유자 | 표시 부분 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민정 | 101동 719호 | 1,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김희수 | 101동 1031호 | 1,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박규현 | L108호(22.97㎡) · 오피스텔 | 1,000원 | 2024.05.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정훈 | 101동 1036호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
박규현은 전입신고일 2024.05.07로 말소기준권리 2021.10.22보다 늦어 대항력이 없습니다. 김민정·김희수·김정훈은 전입일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 다만 이들의 표시 호실은 모두 본건 924호와 다릅니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 75,600,000원으로 감정가 108,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰되면서 32,400,000원이 낮아졌습니다. 그러나 본건과 직접 비교할 동일·유사 호실의 최근 실거래 수치가 없으므로 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
따라서 이 물건은 “감정가 대비 30% 할인”이라는 숫자와 “시장가격 대비 할인”을 구분해서 봐야 합니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 권리분석상 실질취득 기준금액은 75,600,000원이지만, 이 금액이 시장가격보다 높은지 낮은지는 별도의 실거래 대조가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,760,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 616,400,000원 | 73,839,200원 |
| 2. 근저당 · 행복한도시주식회사 | 250,012,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 미배당 | 866,412,800원 | 792,573,600원 |
현재 최저가 75,600,000원에서는 집행비용 1,760,800원을 제외한 73,839,200원이 전북은행에 배당되는 시뮬레이션입니다. 행복한도시주식회사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원이며, 채권자 전체 미배당액은 792,573,600원입니다. 배당표상 미배당이 크더라도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건 표시 용도는 근린시설이며, 본건 101동 9층 924호의 실제 감정 이용상태는 오피스텔(방1)입니다. 감정 당시 현재 공실입니다.
- 입지. 전주시 덕진구 송천동2가 화정중학교 북서측 인근으로, 아파트단지와 근린생활시설이 소재하는 도시개발사업지구 내 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장과 간선도로가 있어 교통사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 북동측·남동측은 왕복2차선 포장도로, 북서측은 왕복6차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 중로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 공시지가 3,115,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 10,433.6㎡로 확인됩니다.
- 환금성. 본건과 비교할 최근 실거래 수치가 없어 현재 최저가만으로 환금성이나 시장 할인폭을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 924호 기준으로 점유관계 재확인. 감정평가상 공실이지만 매각 직전 실제 점유 상태는 현장과 집행기록을 다시 대조해야 합니다.
- 다른 호실 점유자를 혼동하지 말 것. 현황조사에 기재된 김민정·김희수·박규현·김정훈의 호실은 719호·1031호·L108호·1036호로 본건 924호와 다릅니다.
- 말소기준 확인. 2021.10.22 전북은행 근저당 616,400,000원이 기준이며, 2021.12.06 행복한도시주식회사 근저당과 경매개시결정은 후순위입니다.
- 공동담보 확인. 전북은행 근저당은 공동담보목록 제2021-962호, 행복한도시주식회사 근저당은 공동담보목록 제2021-1101호가 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 비율만으로 응찰가를 정하지 말고 본건과 직접 비교 가능한 오피스텔 실거래를 대조해야 합니다.
- 배당과 인수를 구분. 현재 회차 채권자 미배당은 792,573,600원이지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가의 본건 호수 표시와 최신 변동사항을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리와 가격을 따로 보라”
본건 924호만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 감정평가상 오피스텔(방1)·공실, 말소기준은 2021.10.22 전북은행 근저당이며 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 없고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 최저가는 108,000,000원에서 한 차례 유찰돼 75,600,000원까지 낮아졌지만, 이 숫자가 실제 시장가격보다 싼지는 확인할 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 이 사건은 권리분석상 인수 부담은 낮지만 가격 메리트는 아직 검증되지 않은 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다. 권리는 확인, 가격은 검증. 2026.08.24 입찰 전 가장 중요한 작업은 924호와 직접 비교 가능한 거래가격을 확인하는 것입니다.
