전주지방법원 2025타경992. 대상은 로마네시티현대썬앤빌전주 101동 10층 1036호입니다. 사건 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에서 101동 1036호는 오피스텔(방1, 다락1)로 분류되며 복층구조입니다. 감정가는 146,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 102,200,000원입니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 2021.10.22. 주식회사전북은행 근저당권 616,400,000원이 말소기준이고, 이후 2021.12.06. 행복한도시주식회사 근저당권 250,012,800원과 2025.10.22. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 권리의 소멸 여부와 별개로, 대상 호실 점유자 김정훈의 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 임차관계는 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경992 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 101동 10층 1036호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 101동 1036호 오피스텔(방1, 다락1) · 복층구조 |
| 소유자 | 주식회사오성이노베이션 |
| 소유권 취득 | 2019.07.10. 매매 · 거래가액 155,344,000원 · 2021.10.22. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 102,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사전북은행 / 2,162,771,957원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.10.22. 을구 1번 주식회사전북은행 근저당권입니다. 행복한도시주식회사의 후순위 근저당권과 전북은행의 임의경매개시결정은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 대상 1036호가 핵심
사건 자료에 포함된 점유·임차인 내역에는 여러 호실이 함께 나타납니다. 이 가운데 본 리포트의 대상인 101동 1036호에 직접 대응하는 사람은 김정훈입니다. 나머지는 719호, 1031호, L108호로 기재되어 있어 대상 호실과 구분해서 봐야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정훈 | 101동 1036호 | 전입신고일 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민정 | 101동 719호 | 전입신고일 미상 | 1,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김희수 | 101동 1031호 | 전입신고일 미상 | 1,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박규현 | L108호(22.97㎡) | 2024.05.07. / 2025.12.19. 배당요구 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박규현의 전입신고는 2024.05.07.로 말소기준일 2021.10.22.보다 늦어 자료상 대항력 없음입니다. 반면 김민정·김희수·김정훈은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다. 특히 대상 1036호 김정훈은 보증금까지 미상입니다.
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 ‘싸다’고 판단할 근거는 없다
감정가는 146,000,000원, 현재 최저매각가는 102,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,230,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 616,400,000원 | 99,969,200원 |
| 2. 근저당 · 행복한도시주식회사 | 250,012,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형상 채권 총액 866,412,800원 중 99,969,200원이 배당되고, 미배당은 766,443,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 계산은 대상 1036호 김정훈의 미상 전입·보증금 관계를 확정한 결과가 아니라, 제공된 배당모형과 매각물건명세서의 명시 인수권리를 기준으로 한 수치입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려갈수록 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 102,200,000원 | 99,969,200원 | 766,443,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 71,540,000원 | 69,852,280원 | 796,560,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 50,078,000원 | 48,776,596원 | 817,636,204원 | 0원 |
유찰이 이어질 경우 배당모형상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산되어 있지만, 채권자 미배당은 766,443,600원에서 796,560,520원, 817,636,204원으로 커집니다. 신청채권자 청구액은 2,162,771,957원이며 현재 회차 예상 배당액은 99,969,200원으로 청구액 전액 충족에는 이르지 않습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 화정중학교 북서측 인근으로, 아파트단지와 근린생활시설이 소재하는 도시개발사업지구 내 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장과 간선도로가 있어 교통사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 101동 1036호는 오피스텔(방1, 다락1)로 조사됐고 감정평가 당시 현재 공실 상태로 기재됐습니다.
- 복층. 매각물건명세서 비고와 감정평가 내용 모두 1036호를 포함한 해당 호실들의 복층구조를 명시합니다.
- 지역·지구. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 중로2류 도로에 접합니다.
- 공시지가. 3,115,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건물. 지하4층·지상10층 구조이며 급배수·위생·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김정훈 전입일 확인. 1036호 점유자의 전입신고일이 2021.10.22.보다 앞서는지 뒤서는지가 대항력 판정의 핵심입니다.
- 보증금 확인. 김정훈 보증금이 미상이라 실제 인수 가능 금액을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 공실 여부 재확인. 감정평가에는 공실, 현황조사·매각물건명세서에는 김정훈 점유 정보가 있어 현장 점유상태를 대조해야 합니다.
- 명시 인수권리 재확인. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 적혀 있으나, 대상 점유자의 미상 정보가 보완됐는지 최신 원본을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 102,200,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 복층구조 확인. 1036호는 복층구조로 기재되어 있으므로 현황과 이용상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기는 정리되지만, 대상 호실 점유관계는 아직 미완성
이 물건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2021.10.22. 전북은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 행복한도시주식회사 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당모형 역시 현재 최저가 102,200,000원에서 매수인 인수 0원을 제시합니다.
하지만 대상 1036호에는 김정훈이라는 점유자가 확인되면서 이야기가 달라집니다. 전입신고일과 보증금이 모두 미상이라 대항력을 판단할 수 없고, 감정평가서의 “현재 공실”과도 점유자료가 충돌합니다. 실거래 자료도 없어 1회 유찰된 102,200,000원이 시장가격보다 싼지 평가할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 등기상 말소 구조는 양호하지만, 1036호 임차·점유 확인 전에는 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
