전주지방법원 2025타경992. 대상은 로마네시티현대썬앤빌전주 101동 10층 1035호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정요항표에서는 해당 1035호를 오피스텔(방1·다락1)로 조사했으며 1031호부터 1036호까지 복층구조라고 기재합니다. 감정요항표상 현재 상태는 공실입니다. 따라서 아파트형 주거물건으로 단순화하기보다, 근린시설 사건 안의 복층 오피스텔 호실이라는 성격으로 접근하는 것이 맞습니다.
가격은 감정가 146,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가가 102,200,000원입니다. 하지만 동일 호실 또는 비교 가능한 최근 실거래 기준이 제시되어 있지 않으므로, 감정가의 70%라는 사실만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 수는 없습니다. 이 사건에서 먼저 볼 것은 할인율보다 권리와 점유관계의 정합성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경992 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 101동 10층 1035호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(방1·다락1) · 복층구조 · 감정요항표상 공실 |
| 소유자 | 주식회사오성이노베이션 |
| 소유권 변동 | 2021.10.22. 주식회사영덕개발 소유권이전 · 거래가액 155,344,000원 · 2023.01.05. 상호변경으로 주식회사오성이노베이션 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 102,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 2,162,771,957원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.10.22. 을구 1번 주식회사전북은행 근저당권으로, 채권최고액은 616,400,000원입니다. 같은 날 주식회사영덕개발이 소유권을 취득했고, 이후 2021.12.06. 행복한도시주식회사 근저당권 250,012,800원, 2024.05.01. 박규현 전세권 10,000,000원이 설정됐습니다. 이 후순위 근저당과 전세권, 2025.10.22. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 대상 1035호와 호수 표기가 엇갈린다
| 성명 | 조사된 사용부분 | 보증금 기재 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민정 | 101동 719호 | 1,000 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김희수 | 101동 1031호 | 1,000 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박규현 | L108호(22.97㎡) | 1,000 | 2024.05.07 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.12.19 | 해당 없음 |
| 김정훈 | 101동 1036호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에 기재된 네 사람의 사용부분은 각각 719호·1031호·L108호·1036호로, 대상인 1035호와 일치하지 않습니다. 따라서 전입일이 알려지지 않은 김민정·김희수·김정훈을 대상 1035호의 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없고, 판정은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
박규현은 현황조사상 2024.05.07. 전입으로 말소기준일인 2021.10.22.보다 늦어 대항력이 없습니다. 또 등기부에는 박규현 명의 전세권이 2024.05.01. 설정되어 있고 전세금 10,000,000원, 범위는 전유부분 건물의 전부로 기재되어 있으나, 현황조사 사용부분은 L108호(22.97㎡)로 표시되어 서로 다릅니다. 등기부 전세권 자체는 후순위라 매각으로 소멸하지만, 1035호 실제 점유자가 누구인지와 현황조사 호수 표기가 왜 다른지는 입찰 전 원본 서류와 현장으로 재확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,230,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 616,400,000원 | 99,969,200원 |
| 2. 근저당 · 행복한도시주식회사 | 250,012,800원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 박규현 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 매각가 102,200,000원에서는 집행비용 2,230,800원을 제외한 99,969,200원이 전북은행 근저당권에 배당되고, 후순위 행복한도시 근저당과 박규현 전세권은 배당받지 못하는 구조입니다. 총 채권액 876,412,800원 중 채권자 배당액은 99,969,200원, 미배당액은 776,443,600원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화정중학교 북서측 인근으로, 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하는 도시개발사업지구 내 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장과 간선도로가 소재하여 교통사정은 편리한 편으로 조사됐습니다.
- 도로. 단지 북동측·남동측으로 왕복 2차선 포장도로, 북서측으로 왕복 6차선 포장도로에 접합니다.
- 용도·구조. 대상 1035호는 감정요항표상 오피스텔(방1·다락1)이며 복층구조입니다. 건물은 지하4층·지상10층 규모입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 중로2류에 접합니다. 토지 공시지가는 3,115,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1035호 실제 점유 확인. 감정요항표상 공실이지만 현황조사의 임차·점유자 호수 표기가 대상호와 다릅니다. 현장과 현황조사 원본을 대조하세요.
- 박규현 표기 차이 확인. 등기부 전세권은 전유부분 전부로 기재되고 현황조사 사용부분은 L108호(22.97㎡)입니다. 동일 관계인지 확인이 필요합니다.
- 미상 점유자 과대판정 금지. 전입일이 알려지지 않은 김민정·김희수·김정훈은 대항력 있다고 단정할 수 없습니다. 동시에 대상호와 무관하다고 단정하지도 말고 원본으로 확인하세요.
- 후순위 전세권. 박규현 전세권 10,000,000원은 말소기준 이후 설정으로 매각 소멸 구조이며, 현황조사상 전입도 말소기준일 이후입니다.
- 가격 기준 별도 확보. 감정가 대비 70%만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고, 동일 건물·동일 용도·유사 면적 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 배당 부족액과 인수액 구분. 현재 회차 채권 미배당 776,443,600원은 채권자의 배당 부족액이며 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본과 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “할인율보다 점유관계 확인이 먼저”
이 물건의 등기권리 구조만 놓고 보면 핵심은 단순합니다. 2021.10.22. 전북은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·전세권은 매각으로 소멸하며 명시 인수권리도 없습니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원이고 실질취득은 102,200,000원입니다.
그러나 바로 입찰하기에는 확인할 부분이 남습니다. 대상은 1035호인데 현황조사상 점유자들은 719호·1031호·L108호·1036호로 기재되어 있고, 박규현은 등기부상 전유부분 전체 전세권자인 반면 현황조사에서는 L108호 사용자로 나타납니다. 감정요항표상 1035호는 공실이지만, 실제 점유관계와 문서 간 호수 표기의 정합성을 직접 확인하는 과정이 필요합니다.
또한 감정가 146,000,000원에서 102,200,000원까지 내려왔다는 것만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 기준 없이 할인율만 보고 싸다고 평가할 수 없기 때문입니다. 결론적으로 이 사건은 등기 인수위험은 낮지만, 점유 확인과 가격 검증을 마친 뒤 접근해야 하는 보수적 검토형입니다.
