전주지방법원 2025타경992. 대상은 로마네시티현대썬앤빌전주 지하1층 엘118호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태에서 기호(7-사)는 판매시설(상점)으로 분류됐고 현재 공실 상태로 조사됐습니다. 감정가 665,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 465,500,000원입니다.
등기 흐름은 비교적 명료합니다. 2021.10.22 주식회사영덕개발이 거래가액 703,942,400원으로 소유권을 이전받은 날 전북은행이 채권최고액 586,500,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 상호가 주식회사오성이노베이션으로 변경됐고 2025.10.22 전북은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경992 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 지하1층 엘118호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(상점) · 현재 공실 상태 |
| 소유자 | 주식회사오성이노베이션 |
| 감정가 / 최저가 | 665,000,000원 / 465,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 2,162,771,957원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.22 전북은행 근저당권 · 채권최고액 586,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 전북은행 근저당이 말소기준
2021.07.23 아시아신탁주식회사 명의의 신탁 소유권보존 등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 2021.10.22 주식회사영덕개발로 소유권이 이전됐고 같은 날 설정된 전북은행 근저당권이 말소기준입니다. 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 조사 — L118은 감정평가상 공실
현황조사에는 김민정·김희수·박규현·김정훈이 기재돼 있으나, 기재된 점유 부분은 각각 101동 719호, 101동 1031호, L108호, 101동 1036호로 이 사건 대상인 L118호와 서로 다릅니다. 대상 L118호 자체는 감정평가 이용상태에서 현재 공실로 조사됐습니다.
| 성명 | 관련 호수 | 보증금 | 전입 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민정 | 101동 719호 | 1,000원 | 전입일 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김희수 | 101동 1031호 | 1,000원 | 전입일 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박규현 | L108호(22.97㎡) | 1,000원 | 2024.05.07 / 2025.12.19 배당요구 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정훈 | 101동 1036호 | 미상 | 전입일 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 465,500,000원으로 감정가 665,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가보다 30% 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하는 것은 금물입니다.
물건 성격도 가격 검토를 더 중요하게 만듭니다. 대상은 지하1층 판매시설이고, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 있는 도시개발사업지구 내 상가지대입니다. 주거용 아파트처럼 동일 평형 실거래를 바로 대입하기 어려우므로 실제 임대수요·공실·상권과 개별 호실의 위치를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 465,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,055,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 586,500,000원 | 458,445,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 전북은행 채권최고액 586,500,000원 중 458,445,000원이 배당되고 128,055,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화정중학교 북서측 인근이며 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하는 도시개발사업지구 내 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장과 간선도로가 있어 교통사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 용도. 대상 엘118호는 지하1층 판매시설(상점)이며 감정평가 당시 현재 공실 상태입니다.
- 도로. 단지 북동측·남동측으로 왕복2차선 포장도로, 북서측으로 왕복6차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 중로2류에 접합니다.
- 토지. 공시지가 3,115,000원/㎡, 토지면적 10,433.6㎡이며 상업용 건물부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- L118호 현장 점유 재확인. 감정평가상 공실이지만 매각기일 전 실제 점유 상태가 달라졌는지 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 다른 호수 임차정보와 구분. 현황조사의 김민정·김희수·박규현·김정훈 정보는 L118호가 아닌 별도 호수에 연결돼 있으므로 대상 호실 임차인으로 합산하거나 인수액으로 계산하면 안 됩니다.
- 시세 직접 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가 465,500,000원이 적정한지 인근 상가 매매·임대수준과 공실을 별도로 확인해야 합니다.
- 지하 상가 환금성 점검. 판매시설의 지하층 위치가 임차수요와 재매각에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당·세금 원본 대조. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보수적으로
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2021.10.22 전북은행 근저당이 말소기준이고, 명시된 인수권리·법정지상권은 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수 0원입니다. 또한 대상 L118호는 감정평가에서 판매시설(상점)·공실로 조사됐습니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 665,000,000원에서 1회 유찰돼 465,500,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없기 때문에 70%라는 숫자만으로 싸다고 결론 내릴 근거는 없습니다. 지하1층 상가라는 용도와 공실 상태를 감안해 실제 상권·임대수요·환금성을 검증하는 것이 이 물건의 핵심입니다. 권리는 확인, 가격은 검증. 이 두 판단을 분리해야 하는 사건입니다.
