광주지방법원 2023타경85131. 광주 동구 금남로4가 ‘로머스파크’ 17층 1703호 오피스텔입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사씨디엠이고, 2022.02.10 소유권을 이전받은 당시 거래가액은 343,760,000원입니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 576,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2022.08.22 이청길의 채권최고액 300,000,000원 근저당, 2024.03.27 수협은행의 276,654,115원 가압류, 2024.10.21 추가 임의경매개시결정, 2025.06.25 국의 압류가 이어졌고, 제공된 권리판정상 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 따라서 등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 문제는 등기부 바깥의 임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2023타경85131 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로 202, 17층1703호 (금남로4가,로머스파크주건축물) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평지붕 25층 중 17층 |
| 소유자 | 주식회사씨디엠 · 2022.02.10 소유권이전 · 거래가액 343,760,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 121,856,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 사건 청구액 | 이청길 / 1,520,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.10 수협은행 근저당권 · 채권최고액 576,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
2021.06.03 코리아신탁주식회사 앞으로 이전된 신탁등기와 2021.10.05 주식회사 현우전력의 가처분은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리돼 있습니다. 2022.02.10 주식회사씨디엠의 소유권이전과 동시에 수협은행 근저당이 설정되면서 이 날짜가 권리분석의 기준점이 됩니다.
임차인 분석 — 보증금 3억의 대항력 확인이 승부처
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| (주)운천,이재형 | 확인 필요 / 알수없음 | 2023.05.02 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이홍기 | 전부 / 사무실 | 확인 필요 | 300,000,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
(주)운천,이재형은 전입일이 2023.05.02로 말소기준일 2022.02.10보다 늦어 제공된 판정대로 대항력이 없습니다. 반면 이홍기는 전부를 사무실로 사용하고 보증금 300,000,000원으로 조사됐으며 2024.03.22 배당요구를 했지만, 전입일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
② 유찰 구조와 가격 — 35.84%만 보고 싸다고 판단하면 안 된다
감정가 340,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 121,856,000원, 감정가의 35.84%입니다. 다음 시나리오는 97,484,800원, 그 다음은 77,987,840원으로 내려가지만, 이 숫자 자체가 곧 매수인의 최종 부담을 뜻하지는 않습니다. 이홍기 임차인의 대항력 여부가 확정되기 전에는 낮은 최저가를 가격 메리트로 가점할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 산정상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 121,856,000원 | 119,350,016원 | 1,033,304,099원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 97,484,800원 | 95,330,074원 | 1,057,324,041원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 77,987,840원 | 76,184,059원 | 1,076,470,056원 | 0원 |
회차별 미배당은 채권자 측 미회수액을 보여주는 수치이며 매수인이 그대로 인수한다는 뜻이 아닙니다. 별도로 이홍기 보증금 300,000,000원의 대항력 여부가 확인돼야 실제 매수인 부담을 확정할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,856,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,505,984원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 576,000,000원 | 119,350,016원 |
| 3. 근저당 · 이청길 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 수협은행 | 276,654,115원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 1,152,654,115원 중 채권자에게 119,350,016원이 배당되고, 미배당은 1,033,304,099원입니다. 이 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이홍기의 대항력 여부는 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 25층이며 본건은 17층 1703호입니다.
- 입지. 광주광역시 동구 금남로4가 소재 금남로4가역 남동측 인근에 위치하고, 주위는 노선 상가지대로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역이며 공시지가는 4,312,000원/㎡입니다. 방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 대로2류에 접합니다.
- 공부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이홍기 전입일 최우선 확인. 보증금 300,000,000원, 전부 점유, 사무실 사용으로 조사됐지만 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 끝나지 않았습니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 이홍기는 2024.03.22 배당요구를 했으나 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부도 판정 보류 상태입니다.
- (주)운천,이재형 관계 확인. 2023.05.02 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 점유 부분은 확인이 필요합니다.
- 배당표와 임차인 위험을 분리해서 볼 것. 배당 시뮬레이션의 인수 0원은 이홍기 대항력 미확정 문제를 해소해 주지 않습니다.
- 최저가를 실질취득가로 착각하지 말 것. 이홍기에게 대항력이 확인되면 룰상 가격 비교의 기준은 121,856,000원이 아니라 약 300,000,000원 수준의 실질취득입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건에서 임차인의 전입일과 확정일자를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 “3억 임차보증금”이 먼저다
이 물건은 감정가 340,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 121,856,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2022.02.10 수협은행 근저당 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 여기까지만 보면 단순해 보입니다.
하지만 이홍기가 전부를 사무실로 사용하고 보증금 300,000,000원을 신고했으며, 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 점이 결론을 바꿉니다. 대항력이 확인되면 최저가가 더 낮아지는 것만으로 매수인의 실질부담이 비례해 줄어드는 구조가 아니며, 룰상 실질취득 약 300,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
등기권리는 정리 가능하지만 임차인 확인 전에는 가격판단 보류. 4회 유찰과 35.84%라는 숫자보다 이홍기의 전입일·확정일자 확인이 먼저인 사건입니다.
