광주지방법원 2023타경85131. 광주 동구 금남로4가 ‘로머스파크주건축물’ 6층 604호 오피스텔입니다. 감정가 333,000,000원에서 4차례 유찰돼 현재 최저매각가는 119,348,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.01.28. 수협은행 근저당권 276,000,000원이고, 그 이후 이청길 근저당권 1,270,000,000원, 경매개시결정, 수협은행 가압류, 광주광역시 동구 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건에서 등기 순위만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사에는 2023.05.02. 전입신고가 확인된 (주)운천,이재형과, 목적물 전부를 사무실로 사용하는 이홍기가 확인됩니다. 전자는 말소기준권리보다 전입이 늦어 대항력이 없지만, 이홍기는 보증금 300,000,000원에 배당요구까지 했음에도 전입신고일이 확인되지 않습니다. 따라서 이홍기의 지위는 대항력 가능·미상으로 남겨 두어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2023타경85131 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로 202, 6층604호 (금남로4가,로머스파크주건축물) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평지붕 25층 건물 중 6층 604호 |
| 소유자 | 주식회사씨디엠 |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 119,348,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 1,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2022.01.28. 설정된 수협은행 근저당권입니다. 2022.12.29. 이청길의 근저당권 1,270,000,000원, 2024.01.04. 임의경매개시결정, 2024.03.27. 수협은행 가압류 276,654,115원, 2024.10.21. 추가 임의경매개시결정, 2025년의 광주광역시 동구 및 국 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 3억 보증금의 선순위 여부가 핵심
| 임차인 | 사용 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)운천,이재형 | 알수없음 | 2023.05.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 이홍기 | 전부 · 사무실 | 미상 | 300,000,000원 | 2024.03.22 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
(주)운천,이재형은 2023.05.02. 전입으로 말소기준인 2022.01.28.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 이홍기는 300,000,000원의 보증금과 2024.03.22. 배당요구 사실은 확인되지만 전입신고일이 없어 대항력 판정이 불가능합니다. 따라서 이 임차인의 지위가 이 사건의 핵심 확인사항입니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,348,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,470,872원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 276,000,000원 | 116,877,128원 |
| 2. 근저당 · 이청길 | 1,270,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 수협은행 | 276,654,115원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 1,822,654,115원 중 116,877,128원이 배당되고, 미배당은 1,705,776,987원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 이홍기의 대항력 여부는 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금남로4가역 남동측 인근의 노선 상가지대에 위치하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 감정 이용상태는 오피스텔이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 대로2류에 접합니다. 공시지가는 4,312,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 25층 건물이며 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시창호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이홍기 전입·점유 확인. 보증금 300,000,000원의 임차인으로 전입신고일이 확인되지 않습니다. 말소기준 2022.01.28.과의 선후를 반드시 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 이홍기는 2024.03.22. 배당요구를 했습니다. 배당요구만으로 대항력이 소멸한다고 단정할 수 없으므로 실제 권리관계를 함께 확인해야 합니다.
- (주)운천,이재형. 2023.05.02. 전입은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다.
- 4회 유찰의 의미. 감정가 333,000,000원에서 최저가 119,348,000원까지 내려왔어도 미상 임차권이 남아 있어 단순 할인율만으로 접근하면 위험합니다.
- 채권 구조. 현재 회차에서 채권 미배당이 1,705,776,987원에 달하고 소유자 잔여는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인의 전입·점유·배당관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.19억”보다 먼저 볼 숫자는 “3억”
겉으로는 감정가 333,000,000원짜리 오피스텔이 4회 유찰돼 119,348,000원까지 내려온 사건입니다. 하지만 이 사건의 핵심 숫자는 최저가가 아니라 이홍기의 보증금 300,000,000원입니다. 말소기준 이후 등기권리는 대부분 매각으로 소멸하지만, 이홍기의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태가 남습니다. 이 권리가 선순위라면 낙찰가가 낮아도 매수인의 실질 부담은 크게 달라질 수 있습니다.
등기부는 비교적 정리돼 있지만 임차권은 아직 닫히지 않았습니다. 4회 유찰이라는 숫자만으로 가격 가점을 주기 어렵고, 전입·점유의 선후를 확인하기 전에는 “싸다”거나 “인수 0원이라 안전하다”는 결론도 피해야 합니다. 이 사건은 가격보다 임차인 선순위 여부를 먼저 확정해야 하는 오피스텔입니다.
