광주지방법원 2023타경85131. 광주 동구 금남로4가 ‘로머스파크주건축물’ 11층 1101호 오피스텔입니다. 현 소유자는 주식회사씨디엠으로, 2022.01.19 거래가액 333,640,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2022.01.21 설정된 수협은행 근저당권 1,800,000,000원이며, 2022.12.29 이청길 근저당권 1,270,000,000원, 두 건의 임의경매개시결정, 수협은행 가압류, 국의 압류는 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 후순위 권리는 정리되지만, 점유관계가 단순하지 않습니다. (주)운천,이재형은 2023.05.02 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없다고 정리되어 있습니다. 반면 이홍기는 목적물 전부를 사무실로 사용하고 보증금 300,000,000원을 신고했으며 2024.03.22 배당요구를 했지만 전입신고일이 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인을 대항력 있는 임차인이라고 단정해서도 안 되고, 없다고 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2023타경85131 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로 202, 11층1101호 (금남로4가,로머스파크주건축물) |
| 물건종류 / 층 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평지붕 25층 중 11층 1101호 |
| 소유자 | 주식회사씨디엠 (2022.01.19 소유권 취득 · 거래가액 333,640,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 336,000,000원 / 120,423,000원 (4회 유찰 · 감정가 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이청길 / 1,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
등기상 핵심은 명확합니다. 2022.01.21 수협은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤의 이청길 근저당권·경매개시결정·수협은행 가압류·국 압류는 매각으로 소멸합니다. 2021년 신탁과 가처분은 이미 말소되어 있습니다. 다만 경매 권리분석에서 등기순위와 임차인 대항력은 별개의 문제이므로, 이홍기의 전입·점유 기준일이 말소기준권리보다 앞서는지 반드시 따로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 3억원 보증금의 대항력 판정이 핵심
| 임차인·점유자 | 사용 / 범위 | 전입·기준일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)운천,이재형 | 알수없음 | 2023.05.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이홍기 | 사무실 / 전부 | 미상 | 300,000,000원 | 2024.03.22 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
③ 가격 구조 — 4회 유찰은 확인되지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
감정가는 336,000,000원, 4회 유찰 후 최저매각가는 120,423,000원으로 감정가의 35.84%입니다. 다음 유찰 시나리오는 5회 유찰 96,338,400원, 6회 유찰 77,070,720원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 사건에는 최근 동일 물건군 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 현재 최저가가 실제 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 오피스텔이고 이미 4회 유찰된 만큼, 단순 할인폭보다 점유·임차인 위험과 실제 환금성을 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,423,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,485,922원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 1,800,000,000원 | 117,937,078원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 이청길 | 1,270,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 수협은행 | 276,654,115원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,485,922원을 제외한 117,937,078원이 선순위 수협은행 근저당권에 배당되고, 후순위 이청길 근저당권·수협은행 가압류·소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 3,346,654,115원 중 미배당액은 3,228,717,037원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 이홍기의 우선변제·대항력 판정에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 금남로4가 소재 금남로4가역 남동측 인근의 노선 상가지대에 위치하며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 포함됩니다. 대로2류와 접하고 공시지가는 4,312,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평지붕 25층 건물이며 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 오피스텔이면서 이미 4회 유찰된 물건입니다. 실제 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 환금성이나 가격 메리트를 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이홍기 전입·점유 기준일 확인. 보증금 300,000,000원, 전부 사용, 배당요구 2024.03.22까지는 확인됩니다. 대항력 성립 여부를 결정할 기준일 확인이 최우선입니다.
- 우선변제 여부 확인. 이홍기의 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 실제 배당순위와 미배당 승계 가능성을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- (주)운천,이재형 보증금 확인. 2023.05.02 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 임대차 내용 자체는 추가 확인이 필요합니다.
- 최저가 착시 경계. 4회 유찰로 120,423,000원까지 내려왔어도 최근 실거래 비교 없이 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 마세요.
- 배당표를 확정표로 보지 않기. 현재 가정은 매수인 인수 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제와 이홍기 권리관계가 반영되면 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·임대차 관련 문건·배당요구 서류를 직접 확인해 점유자와 실제 임대차 관계를 최종 확정해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 “3억원 임차보증금의 대항력”이 먼저다
이 물건은 감정가 336,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 120,423,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 이홍기의 보증금 300,000,000원입니다. 전입신고일이 미상이라 현재 단계에서는 대항력 여부를 확정할 수 없고, 따라서 매수인이 최종적으로 떠안을 금액도 확정할 수 없습니다.
등기부에서는 2022.01.21 수협은행 근저당권 이후의 권리가 소멸하므로 구조가 비교적 명확합니다. 그러나 임차인의 대항력은 등기 말소와 별개입니다. 이홍기의 대항력이 부정되면 현재 배당 가정처럼 매수인 인수 0원 구조에 가까워질 수 있지만, 대항력이 성립하고 미배당 보증금이 승계되는 구조라면 최저가가 더 낮아져도 실질취득 총부담은 보증금 300,000,000원 수준을 중심으로 봐야 합니다. 여기에 오피스텔·4회 유찰이라는 환금성 신호와 최근 실거래 비교 부재까지 겹치므로, 권리확인 전 가격 메리트 판정 보류가 이 사건의 결론입니다.
