광주지방법원 2023타경85131. 광주 동구 금남로4가 ‘로머스파크주건축물’ 8층 804호 오피스텔입니다. 감정가는 333,000,000원이고 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 119,348,000원까지 내려왔습니다. 소유자는 주식회사씨디엠으로, 2022.01.19 거래가액 333,640,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2022.01.21 수협은행 근저당권 1,800,000,000원이며, 이후 설정된 이청길 근저당과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부가 아니라 점유·임차관계입니다. 현황조사에는 “(주)운천,이재형”과 “이홍기”가 확인됩니다. (주)운천,이재형의 전입신고는 2023.05.02로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 이홍기는 전부를 사무실로 사용하고 보증금 300,000,000원으로 신고했으며 2024.03.22 배당요구를 했지만, 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2023타경85131 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로 202, 8층804호 (금남로4가,로머스파크주건축물) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평지붕 25층 건물 중 8층 804호 |
| 소유자 | 주식회사씨디엠 (2022.01.19 거래가액 333,640,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 119,348,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이청길 / 1,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 미확정
등기상 기준은 단순합니다. 2022.01.21 수협은행 근저당권이 말소기준권리이고, 2022.12.29 이청길 근저당, 2024.01.04 임의경매개시결정, 2024.03.27 수협은행 가압류, 2024.10.21 임의경매개시결정, 2025.06.25 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2022.08.22 김점임 근저당권 350,000,000원은 2022.12.28 이미 말소됐습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)운천,이재형 | 알수없음 | 2023.05.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이홍기 | 전부 · 사무실 | 미상 | 300,000,000원 | 2024.03.22 | 대항력 가능·미상 | 판정 미상 | 미상 |
두 조사 대상 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 특히 이홍기는 보증금이 300,000,000원으로 크고 점유범위가 “전부”로 기재되어 있어, 전입신고일과 대항력 여부가 확인되지 않은 상태에서 최저가만 보고 안전하다고 판단하기 어렵습니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰은 확인되지만 시세 메리트는 단정 금지
현재 최저매각가는 119,348,000원으로 감정가 333,000,000원의 35.84% 수준입니다. 다만 이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 소유자의 2022.01.19 거래가액 333,640,000원, 그리고 경매 회차별 최저가입니다. 최근 실거래 비교값으로 현재 시장가격을 교차검증할 근거는 확인되지 않으므로, “감정가 대비 많이 떨어졌다”는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 35.84% | 119,348,000원 | 3,229,776,987원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 95,478,400원 | 3,253,294,326원 |
| 6회 유찰 시 | 22.94% | 76,382,720원 | 3,272,046,284원 |
③ 예상배당표 (매각가 119,348,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,470,872원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,800,000,000원 | 116,877,128원 |
| 3. 근저당 · 이청길 | 1,270,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 수협은행 | 276,654,115원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,346,654,115원 중 배당액은 116,877,128원, 미배당액은 3,229,776,987원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 이홍기의 대항력 여부 역시 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 평지붕 25층 건물의 8층 804호입니다.
- 입지. 광주광역시 동구 금남로4가 소재 금남로4가역 남동측 인근으로, 주위는 노선 상가지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구 등에 해당하며 공시지가는 4,312,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 주의. 현재까지 4회 유찰된 이력이 있는 오피스텔입니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 낙관하기보다 실제 수요와 임차관계를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이홍기 전입신고일 확인. 보증금 300,000,000원, 전부 점유, 사무실 사용으로 조사됐지만 전입신고일이 미상입니다. 대항력 판정의 핵심입니다.
- 우선변제 여부 확인. 이홍기는 2024.03.22 배당요구를 했으나 확정일자와 대항력 판정이 확인되지 않아 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다.
- (주)운천,이재형. 2023.05.02 전입으로 말소기준권리보다 후순위라 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 시세 판단 분리. 현재 최저가 119,348,000원이 감정가보다 크게 낮아졌다는 사실과 “시세보다 싸다”는 판단은 별개입니다.
- 배당표 해석 주의. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 임차인의 대항력 미상이라는 별도 리스크가 남아 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사, 매각물건명세서의 임차인·점유관계를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 “3억 임차인의 대항력”이 먼저다
이 물건은 감정가 333,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 119,348,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 2022.01.21 수협은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸해 구조가 비교적 명확합니다. 하지만 경매의 실질 위험은 이홍기의 300,000,000원 보증금입니다. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능하고, 따라서 미배당 보증금의 매수인 승계 여부도 아직 확정할 수 없습니다.
결론은 등기 권리는 정리되지만 임차관계는 미완성입니다. 배당표상 인수액 0원과 최저가 119,348,000원만을 합쳐 “싸고 안전한 물건”으로 평가해서는 안 됩니다. 이홍기의 대항력 여부가 확인되기 전까지는 실질취득비용 자체가 확정되지 않는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
