광주지방법원 2023타경85131. 광주광역시 동구 금남로 202 로머스파크주건축물 8층 804호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사씨디엠이고, 2022.01.21 수협은행이 채권최고액 1,800,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 이청길 근저당, 임의경매개시결정, 수협은행 가압류, 추가 임의경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 말소기준 이후 권리는 정리가 명확합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 임차인 한 명의 대항력 판정입니다. 이홍기는 전부를 사무실로 사용하고 보증금 300,000,000원을 신고했으며 2024.03.22 배당요구를 했지만, 전입신고일이 확인되지 않습니다. 따라서 ‘대항력 있음’으로 단정할 수도, ‘대항력 없음’으로 지울 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2023타경85131 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로 202, 8층804호 (금남로4가,로머스파크주건축물) |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사씨디엠 · 거래가액 333,640,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 149,184,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 45% |
| 청구액 | 1,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 수협은행 근저당
2021.06.03 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2022.01.19 말소됐고, 2021.10.05 주식회사 현우전력의 가처분도 이미 말소됐습니다. 2022.01.21 수협은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 남아 있는 이청길 근저당, 경매개시결정, 수협은행 가압류 및 국 압류는 매각으로 소멸합니다.
수협은행의 말소기준 근저당 채권최고액은 1,800,000,000원이고, 2022.12.29 설정된 이청길 근저당 채권최고액은 1,270,000,000원입니다. 2024.03.27 수협은행 가압류 청구금액은 276,654,115원입니다. 현재 최저가에서는 선순위 수협은행 근저당조차 전액 배당되지 않는 배당 부족 구조입니다.
② 임차인 — 이홍기 대항력 판정이 승부처
| 임차인 | 사용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)운천,이재형 | 알수없음 | 2023.05.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이홍기 | 전부 · 사무실 | 미상 | 300,000,000원 | 가능·미상 | 미상 · 2024.03.22 배당요구 | 해당 없음 |
(주)운천,이재형의 전입일 2023.05.02는 말소기준일 2022.01.21보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았습니다. 이홍기는 상황이 다릅니다. 보증금 300,000,000원, 전부 사용, 사무실이라는 내용과 배당요구 사실은 확인되지만 전입신고일이 미상이어서 대항력 판정이 불가능합니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰, 그러나 시세 대신 권리확정이 먼저
감정가는 333,000,000원, 현재 최저매각가는 149,184,000원입니다. 3회 유찰 후 감정가 45% 회차까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 119,347,200원, 5회 유찰 시 95,477,760원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 45% | 149,184,000원 | 3,200,358,691원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 36% | 119,347,200원 | 3,229,777,776원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 29% | 95,477,760원 | 3,253,294,955원 | 0원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 표면적인 낙찰가는 낮아지지만 채권자 미배당액은 커집니다. 더 중요한 것은 이홍기의 대항력이 인정되는지 여부입니다. 대항력 있는 보증금 300,000,000원 임차인으로 확정되는 경우에는 낙찰가 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 연결되지 않을 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,184,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,888,576원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 1,800,000,000원 | 146,295,424원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 이청길 | 1,270,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 수협은행 | 276,654,115원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권 총액 3,346,654,115원 중 채권자 예상배당은 146,295,424원이고, 미배당은 3,200,358,691원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당 추정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 이홍기의 대항력 및 보증금 인수 문제는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 금남로4가 소재 금남로4가역 남동측 인근의 로머스파크주건축물로, 주위는 노선 상가지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 본건은 오피스텔이며 철근콘크리트구조 평지붕 25층 건물 내 8층 804호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구에 해당하며 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 2,108.3㎡, 공시지가는 4,312,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업기타, 지형은 평지입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이홍기 전입신고일 확인. 보증금 300,000,000원 임차인의 대항력 판정을 위한 핵심입니다. 전입일이 말소기준권리 2022.01.21보다 빠른지 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당요구와 우선변제 확인. 이홍기는 2024.03.22 배당요구를 했지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 배당으로 얼마가 소진되고 얼마가 남는지 확정해야 합니다.
- (주)운천,이재형 보증금 확인. 2023.05.02 전입이라 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다.
- 배당표상 인수 0원에 의존하지 않기. 현재 계산상 매수인 인수는 0원이지만, 대항력 미상 임차인의 보증금은 별도로 확인해야 합니다.
- 회차 가격과 실질취득 구분. 현재 149,184,000원, 4회 유찰 시 119,347,200원, 5회 유찰 시 95,477,760원이지만 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 인수된다면 낙찰가 하락만큼 실질취득가가 낮아지지 않을 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항, 현황조사, 문건접수 내용과 임차인 전입·보증금·확정일자·배당요구 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰 ≠ 안전한 저가매수”
이 물건의 등기 권리는 비교적 읽기 쉽습니다. 2022.01.21 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 문제는 이홍기 임차인입니다. 보증금은 300,000,000원인데 전입신고일이 없어 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
현재 최저매각가 149,184,000원은 감정가 333,000,000원에서 3회 유찰된 가격이지만, 이홍기가 대항력을 가진 것으로 확인되고 미배당 보증금을 매수인이 인수해야 한다면, 표면적인 낙찰가만큼 싸게 취득하는 구조가 아닐 수 있습니다. 반대로 대항력이 없는 것으로 확인되면 이 핵심 위험은 크게 낮아집니다. 따라서 이 사건은 “가격부터 계산할 물건”이 아니라 “임차인의 대항력부터 확정할 물건”입니다. 권리확정 전 평가는 C, 핵심 확인사항은 이홍기의 전입신고일과 보증금 인수 여부입니다.
