광주지방법원 2023타경85131. 광주 동구 금남로4가 금남로 202 로머스파크주건축물 23층 2315호 오피스텔입니다. 감정가 322,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 115,405,000원으로 낮아졌습니다. 등기상 말소기준권리는 2022.01.21. 설정된 수협은행 근저당권으로 채권최고액은 1,800,000,000원입니다. 해당 근저당은 공동담보목록 제2022-61호에 들어가 있으며, 이후 2024.10.21. 에프에스에이치2406유동화전문유한회사 명의의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 감정가의 36% 수준까지 내려온 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가 자체보다 임차관계 확인이 우선입니다. 현황조사상 두 명이 확인되며, 그중 (주)운천,이재형은 2023.05.02. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 이홍기는 전부를 사무실로 사용하고 보증금 300,000,000원으로 배당요구를 했으나 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2023타경85131 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로 202, 23층2315호 (금남로4가, 로머스파크주건축물) |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 최정아 |
| 소유권 취득 | 2021.12.24. · 거래가액 343,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 115,405,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 1,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 이용상태 | 오피스텔 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차관계가 변수
등기 흐름에서 핵심은 2022.01.21. 수협은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며 채권최고액은 1,800,000,000원입니다. 2021년 신탁과 가처분은 이미 말소됐고, 2024년 말부터 2025년 초까지의 국·광주광역시 동구·국민건강보험공단 압류도 등기부상 해제·말소됐습니다. 2024.10.21. 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
| 점유·임차인 | 사용 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)운천,이재형 | 알수없음 | 2023.05.02 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 |
| 이홍기 | 전부 · 사무실 | 미상 | 300,000,000원 | 2024.03.22 | 가능·미상 |
② 4회 유찰 — 감정가 36%까지 하락
현재 회차 최저매각가는 115,405,000원으로 감정가 322,000,000원의 35.84%입니다. 다음 회차를 가정하면 5회 유찰 시 92,324,000원, 6회 유찰 시 73,859,200원까지 내려가는 시나리오입니다. 다만 이 사건은 시세 자료보다 권리 확인이 먼저입니다. 가격이 낮아질수록 자동으로 안전해지는 구조가 아닙니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 35.84% | 115,405,000원 | 1,687,010,670원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 92,324,000원 | 1,709,737,832원 |
| 6회 유찰 시 | 22.94% | 73,859,200원 | 1,727,870,266원 |
③ 예상배당표 (매각가 115,405,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,415,670원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,800,000,000원 | 112,989,330원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 115,405,000원을 가정하면 집행비용 2,415,670원을 제외한 112,989,330원이 수협은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 1,687,010,670원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금남로4가역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역이며 공시지가는 4,312,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 규제. 방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 대로2류에 접합니다.
- 건물 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이홍기 대항력 확인. 전입신고일이 미상이므로 말소기준일 2022.01.21.보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 300,000,000원 검증. 배당요구는 2024.03.22. 확인되지만, 실제 배당순위와 미배당액 및 매수인 인수 여부를 매각물건명세서와 원본 서류로 확정해야 합니다.
- (주)운천,이재형. 2023.05.02. 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인이 필요합니다.
- 미납 관리비. 현황조사보고서 접수일 2024.11.27. 기준 미납 관리비가 1,916,910원입니다.
- 다회유찰 원인 점검. 이미 4회 유찰돼 감정가의 35.84%까지 낮아진 만큼 현장 상태·점유·임차관계·환금성을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 대조해 대항력과 배당관계를 최종 확인하세요.
맺으며 — “싸게 내려왔다”보다 “누가 남는가”가 먼저
감정가 322,000,000원짜리 오피스텔이 4회 유찰돼 115,405,000원까지 내려온 것은 분명 큰 폭의 가격 하락입니다. 등기부만 보면 말소기준권리도 명확하고 후순위 경매개시결정은 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 이홍기의 대항력 여부입니다. 보증금 300,000,000원, 전부 사무실 사용, 배당요구 2024.03.22.는 확인되지만 전입신고일이 없어 대항력을 확정할 수 없습니다. 따라서 권리 확인 전 저가 매력 판단은 보류가 맞습니다. 현재 배당표상 인수액 0원은 시뮬레이션 결과일 뿐, 미상 임차관계까지 해소됐다는 뜻은 아닙니다.
