121,856,000원
광주지방법원 2023타경85131. 광주 동구 금남로4가의 로머스파크 17층 1704호 오피스텔입니다. 감정가는 340,000,000원이지만 4회 유찰로 현재 최저매각가는 121,856,000원까지 낮아졌습니다. 등기상 말소기준은 2022.02.10. 수협은행 근저당권 576,000,000원이고, 그 이후의 이청길 근저당권 300,000,000원, 수협은행 가압류 276,654,115원, 경매개시결정들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 임차관계입니다. 현황조사상 실제 임차인은 2명입니다. (주)운천,이재형은 2023.05.02. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정됩니다. 반면 이홍기는 전부를 사무실로 사용하고 보증금 300,000,000원에 배당요구까지 했지만, 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 따라서 이 임차인은 안전하다고 처리할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2023타경85131 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로 202, 17층1704호 (금남로4가,로머스파크주건축물) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 25층 중 17층 · 사무실 임차 사용 확인 |
| 소유자 | 주식회사씨디엠 · 2022.01.27. 매매 · 거래가액 343,760,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 121,856,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 1,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차가 핵심
말소기준은 2022.02.10. 설정된 수협은행 근저당권 576,000,000원입니다. 2022.08.22. 이청길 근저당권 300,000,000원, 2024.03.27. 수협은행 가압류 276,654,115원, 2024.01.04. 및 2024.10.21.의 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 신탁과 가처분은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 사용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)운천,이재형 | 알수없음 | 2023.05.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이홍기 | 전부 · 사무실 | 미상 | 300,000,000원 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024.03.22 | 해당 없음 |
(주)운천,이재형의 전입일 2023.05.02.은 말소기준인 2022.02.10.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았습니다. 이홍기는 보증금 300,000,000원에 배당요구를 했지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 결정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,856,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,505,984원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 576,000,000원 | 119,350,016원 |
| 2. 근저당 · 이청길 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 수협은행 | 276,654,115원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 추정상 채권 총액 1,152,654,115원 중 119,350,016원이 배당되고 1,033,304,099원이 미배당됩니다. 배당 계산상 매수인 인수는 0원으로 산정되어 있으나, 이 계산은 이홍기의 대항력 미상 문제를 해소한 확정 결론으로 볼 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 안전마진은 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 35.84% | 121,856,000원 | 119,350,016원 | 1,033,304,099원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 28.67% | 97,484,800원 | 95,330,074원 | 1,057,324,041원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 22.94% | 77,987,840원 | 76,184,059원 | 1,076,470,056원 | 0원 |
표면상 최저가는 121,856,000원에서 97,484,800원, 77,987,840원으로 낮아집니다. 그러나 이홍기의 대항력이 인정되는 경우에는 보증금 300,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수 가능액이 커질 수 있습니다. 즉 대항력이 인정되는 순간 낮은 최저가는 실질취득비용을 같은 폭으로 낮춰주지 못할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 오피스텔이며 철근콘크리트구조 평지붕 25층 건물 중 17층입니다.
- 입지. 광주광역시 동구 금남로4가 소재 금남로4가역 남동측 인근으로, 주위는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역 · 방화지구 · 시가지경관지구 · 전통상업보존구역 · 중점경관관리구역이며, 공시지가는 4,312,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 오피스텔이고 이미 4회 유찰된 상태이므로, 단순 할인율보다 실제 임대수요와 임차관계 해소 가능성을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이홍기 전입일 최우선 확인. 보증금 300,000,000원의 대항력 판단을 좌우하는 핵심입니다. 전입신고일이 말소기준 2022.02.10.보다 빠른지 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당요구만으로 인수위험 소멸로 보지 말 것. 이홍기는 2024.03.22. 배당요구를 했지만, 대항력과 실제 배당액이 확정되지 않은 상태에서는 미배당 보증금 위험을 별도로 봐야 합니다.
- (주)운천,이재형 보증금 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않아 임차관계의 세부 내용은 추가 확인이 필요합니다.
- 시장가격 직접 확인. 실거래 비교자료가 없어 121,856,000원이 실제 시세 대비 저가인지 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 오피스텔 환금성 점검. 4회 유찰된 이력 자체가 응찰수요가 강하지 않았다는 결과이므로 임대수요·공실·관리비·매각 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본에서 임차인 대항력과 배당관계를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “35.84% 할인”보다 “3억 임차인”이 먼저다
이 물건은 감정가 340,000,000원에서 최저가 121,856,000원까지 내려온 4회 유찰 오피스텔입니다. 등기상으로는 2022.02.10. 수협은행 근저당이 말소기준이어서 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 결론은 여기서 끝나지 않습니다.
실제 임차인 2명 중 이홍기는 보증금 300,000,000원이고 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 대항력이 인정되는 경우에는 낙찰가가 보증금보다 낮아 유찰될수록 인수 가능액이 커지는 구조가 될 수 있습니다. 따라서 배당표상 인수 0원이라는 숫자만으로 안전형으로 분류할 수 없고, 전입일과 매각물건명세서 확인 전에는 저가 매수라고 평가해서도 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 3억 임차보증금의 대항력 확정입니다.
