137,626,000원
광주지방법원 2023타경85131. 광주 동구 금남로 로머스파크주건축물 25층 2501호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사씨디엠이며, 2022.01.19. 거래가액 384,200,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이틀 뒤인 2022.01.21. 수협은행이 채권최고액 1,800,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 이청길 근저당, 임의경매개시결정, 수협은행 가압류, 추가 임의경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 매수인이 그대로 떠안을 후순위 권리는 확인되지 않습니다. 하지만 이 물건은 점유관계가 단순하지 않습니다. 실제 임차인으로 확인되는 기록은 2건이고, 이홍기는 보증금 300,000,000원으로 전부를 사무실로 사용하며 배당요구까지 했지만 전입신고일이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력은 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없는 대항력 가능·미상 상태로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2023타경85131 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로 202, 25층2501호 (금남로4가, 로머스파크주건축물) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평지붕 25층 중 25층 |
| 소유자 | 주식회사씨디엠 (2022.01.19. 거래가액 384,200,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 384,000,000원 / 137,626,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 1,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준권리 | 2022.01.21. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,800,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차·유치권 확인이 중요
말소기준은 2022.01.21. 수협은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 이청길 근저당권 1,270,000,000원, 수협은행 가압류 276,654,115원, 두 건의 임의경매개시결정과 국 압류는 등기자료상 매각으로 소멸합니다. 2021년 신탁등기와 가처분은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 이홍기는 대항력 미상
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)운천,이재형 | 알 수 없음 · 전입신고 2023.05.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이홍기 | 전부 · 사무실 | 300,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 배당요구 有 · 미상 2024.03.22. | 해당 없음 |
(주)운천,이재형의 전입신고일은 2023.05.02.로 말소기준권리인 2022.01.21.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 이홍기는 보증금 300,000,000원으로 전부를 사무실로 사용하는 것으로 조사됐고 2024.03.22. 배당요구를 했지만, 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 가격·유찰 구조 — 최저가 35.84%지만 시세 판단은 별개
감정가는 384,000,000원, 현재 최저매각가는 137,626,000원으로 감정가의 35.84% 수준입니다. 4회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭은 커 보이지만, 동일 오피스텔의 최근 실거래와 직접 비교할 근거가 없으므로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 평가할 수는 없습니다.
다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 110,100,800원, 6회 유찰 시 88,080,640원입니다. 그러나 가격이 내려갈수록 채권자의 미배당액은 3,211,754,879원 → 3,238,894,726원 → 3,260,558,927원으로 증가합니다. 이 미배당 자체가 곧바로 매수인 인수액이라는 뜻은 아니며, 현재 시나리오상 매수인 인수는 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,626,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,726,764원 |
| 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 1,800,000,000원 | 134,899,236원 |
| 을구 2번 근저당권 · 이청길 | 1,270,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 수협은행 | 276,654,115원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 3,346,654,115원 중 배당액은 134,899,236원, 미배당은 3,211,754,879원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 금남로4가 소재 금남로4가역 남동측 인근이며, 주위는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역에 해당하며 대로2류에 접합니다.
- 공시지가. 4,312,000원/㎡이며 토지면적은 2,108.3㎡, 지목은 대입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
입찰 체크리스트
- 이홍기 전입신고일 확인. 현재 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 말소기준일 2022.01.21.과의 선후관계가 핵심입니다.
- 유치권 원문 확인. 유치권 주장과 채권자의 배제 신청서를 함께 확인해 공사비 채권의 성립과 점유관계를 검토해야 합니다.
- 배당요구 확인. 이홍기는 2024.03.22. 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- (주)운천,이재형 점유 확인. 전입일은 말소기준 이후이므로 대항력은 없으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 137,626,000원이지만 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당관계는 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 점유 리스크가 먼저다”
이 물건은 감정가 384,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 137,626,000원까지 내려왔습니다. 등기부상으로는 2022.01.21. 수협은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 배당모델도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 실제 판단의 핵심은 여기에 있지 않습니다.
보증금 300,000,000원의 이홍기는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 별도로 유치권까지 주장하고 있습니다. 채권자의 배제 신청이 제출됐지만 그 자체로 유치권이 최종 해소된 것은 아닙니다. 또한 최근 실거래 비교 근거도 없어 4회 유찰과 35.84%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 등기부상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 임차·점유·유치권은 아직 닫히지 않은 물건입니다. 따라서 이 사건은 가격보다 이홍기의 권리와 점유 실체를 먼저 확인해야 하는 오피스텔입니다.
