광주지방법원 2023타경85131. 광주 동구 금남로4가, 금남로4가역 남동측 인근 로머스파크주건축물 22층 2215호 오피스텔입니다. 등기부의 말소기준은 2022.01.21 수협은행 근저당권이며 채권최고액은 1,800,000,000원입니다. 그 뒤 이청길 근저당 1,270,000,000원, 지방세·국세 압류, 수협은행 가압류와 경매개시결정 등이 이어졌지만 등기상 이들은 모두 말소기준 뒤 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사에는 두 임차 관련자가 확인됩니다. (주)운천,이재형은 2023.05.02 전입으로 말소기준권리 뒤여서 대항력이 없다고 조사됐습니다. 반면 이홍기는 전부를 사무실로 사용하고 보증금 300,000,000원, 배당요구 2024.03.22가 확인되지만 전입신고일이 확인되지 않습니다. 따라서 이홍기는 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 선순위성이 확인될 때까지 승계 위험을 닫아둘 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2023타경85131 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로 202, 22층2215호 (금남로4가,로머스파크주건축물) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사씨디엠 |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 121,140,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 1,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기부 발급 | 2026.07.30 · 광주지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준권리는 2022.01.21 수협은행 근저당권입니다. 2022.12.29 이청길 근저당, 2023.12.20 압류, 2024.01.04 임의경매개시결정, 2024.03.27 수협은행 가압류, 2024.05.09 압류, 2024.10.21 추가 임의경매개시결정, 2025.06.25 국세 압류는 모두 말소기준 뒤 권리로 매각에 의해 소멸합니다. 과거 신탁과 가처분은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차 관련자 2명, 한 명은 대항력 판정 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·대항력 | 보증금 | 배당 / 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)운천,이재형 | 알수없음 | 2023.05.02 대항력 없음 | 미상 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 이홍기 | 전부 · 사무실 | 전입신고일 미상 대항력 가능·미상 | 300,000,000원 | 2024.03.22 배당요구 우선변제 미상 | 확인 필요 |
(주)운천,이재형은 전입일 2023.05.02로 말소기준일 2022.01.21보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았습니다. 이홍기는 보증금 300,000,000원과 배당요구 사실은 확인되지만 전입신고일·확정일자가 확인되지 않아 우선순위와 대항력을 판단할 수 없습니다. 이 임차인의 권리관계가 이 사건의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,495,960원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,800,000,000원 | 118,644,040원 |
| 3. 근저당 · 이청길 | 1,270,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 수협은행 | 276,654,115원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,346,654,115원에 대해 현재 회차 예상 채권자 배당은 118,644,040원, 미배당은 3,228,010,075원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 임차인의 선순위 대항력 여부도 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 산식 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 121,140,000원 | 118,644,040원 | 3,228,010,075원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 96,912,000원 | 94,767,584원 | 3,251,886,531원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 77,529,600원 | 75,734,067원 | 3,270,920,048원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 금남로4가 소재 금남로4가역 남동측 인근이며, 주위는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 평지붕 25층 건물의 22층 2215호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 대로2류에 접합니다. 공시지가는 4,312,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 현재 4회 유찰 상태이므로 실제 응찰 수요와 재매각 가능성은 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이홍기 점유개시·전입 관련 원본 확인. 보증금 300,000,000원 임차인의 대항력 판단이 사건 전체의 핵심입니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 배당요구일 2024.03.22만으로는 우선변제 순위를 확정할 수 없습니다.
- (주)운천,이재형 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금 자체가 확인되지 않아 명도·배당관계 원본 확인이 필요합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 현재 최저가를 시세로 오인하지 않기. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 35.84%만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 명도 범위 확인. 이홍기는 전부를 사무실로 사용한다고 조사됐으므로 실제 점유상태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 문서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 선순위 임차인 여부가 먼저”
이 사건의 등기권리 구조만 보면 기준은 명확합니다. 2022.01.21 수협은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사상 이홍기 보증금 300,000,000원의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 판정할 수 없습니다. 현재 최저가는 121,140,000원까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 싸거나 안전하다고 평가할 수 없습니다. 대항력 확인 전에는 승계 위험이 열린 사건이며, 4회 유찰이라는 가격 신호보다 임차관계 원본 확인이 우선입니다. 등기권리는 정리되지만 임차인은 아직 끝나지 않았습니다.
