인천지방법원 2024타경44172. 부천시 원미구 심곡동 ‘디오시티’ 2층 201호로, 공부상 용도는 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 평지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2023.08.04입니다. 소유자는 정지우·조봉상으로 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 경인북부수산업협동조합이 청구금액 2,538,133,085원으로 임의경매를 신청했고, 말소기준권리는 2024.05.10 설정된 채권최고액 2,904,000,000원의 공동담보 근저당권입니다.
등기 권리만 보면 정리 방향은 비교적 명확합니다. 말소기준권리 뒤의 경기신용보증재단 가압류, 한선경 근저당권, 부천시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준권리보다 앞서 등기됐던 처분금지가처분은 2025.06.23 해제를 원인으로 말소됐으므로 현재 남아 있는 선순위 인수권리는 아닙니다. 매각물건명세서에도 인수권리 및 법정지상권은 해당 없음으로 기재됐습니다.
하지만 이 물건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 김성수가 125,000,000원, 주식회사 해든종합건설이 510,000,000원의 공사대금채권을 이유로 유치권을 신고했고, 두 신고 모두 성립 여부가 불분명하다고 기재됐습니다. 등기상 인수액 0원과 별개로, 실제 점유와 유치권 성립이 인정되면 인도·사용 및 분쟁 해결 비용에 중대한 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경44172 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 신흥로52번길 53, 2층 201호 (심곡동, 디오시티) |
| 물건종류 / 층 | 집합건물(다세대) · 철근콘크리트조 평지붕 9층 건물 내 2층 201호 |
| 사용승인일 | 2023.08.04 |
| 소유자 | 정지우 2분의 1 · 조봉상 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 458,000,000원 / 458,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경인북부수산업협동조합 / 2,538,133,085원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.09 |
| 등기 발급 | 2026.07.22 · 인천지방법원 부천지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 유치권은 별도
② 가격 판단 — 신건 458,000,000원의 할인 근거가 없다
현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 458,000,000원으로 유찰 없는 신건입니다. 디오시티는 사용승인일이 2023.08.04이고 다세대와 오피스텔이 혼재된 건물로 기재돼 있습니다. 그러나 이 사건 물건과 직접 대조할 수 있는 동일 면적 실거래 비교가 성립하지 않아, 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지를 단정할 근거가 부족합니다.
| 판단 항목 | 확인 값 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 458,000,000원 | 현재 최저가와 동일 |
| 현재 회차 | 감정가 100% | 유찰 할인 없음 |
| 1회 유찰 시 | 366,400,000원 | 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 293,120,000원 | 감정가 64% |
| 등기상 인수 | 0원 | 유치권 분쟁 비용은 별도 검토 |
| 유치권 신고액 | 635,000,000원 | 성립 여부 불분명 |
따라서 실질취득 기준을 단순히 최저가 458,000,000원으로만 보는 것은 위험합니다. 등기상 인수액은 0원이지만, 유치권이 성립하거나 점유 분쟁이 장기화되면 추가 비용과 사용 지연이 발생할 수 있습니다. 신건 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없으며, 실거래와 유치권 원자료가 확인될 때까지 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 458,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,980,000원 |
| 1. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 2,904,000,000원 | 451,020,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 한선경 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,029,000,000원 중 451,020,000원이 배당되고, 미배당액은 2,577,980,000원입니다. 공동담보 근저당권의 채권최고액이 매각대금을 크게 웃돌아 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 당해세·최우선변제는 미반영됐으며, 성립 여부가 불분명한 유치권 신고액은 배당표에 포함하지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 458,000,000원 | 451,020,000원 | 2,577,980,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 366,400,000원 | 360,470,400원 | 2,668,529,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 293,120,000원 | 288,216,320원 | 2,740,783,680원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 남동측 인근으로, 주변에 다세대주택·오피스텔·소규모 근린생활시설·판매시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 교통시설과 간선도로의 거리·편의성을 고려한 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 9층 건물로 사용승인일은 2023.08.04이며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가서상 일부는 다세대주택, 일부는 오피스텔로 등재된 혼합 이용 건물입니다. 본건 201호의 공부상 용도는 다세대입니다.
- 도로. 남측으로 폭 8m 미만의 소로3류 지선도로에 접하며, 토지는 평탄한 세로장방형입니다.
- 토지. 대지 전체 면적은 240.9㎡, 공시지가는 2,723,000원/㎡이며 준주거지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대와 오피스텔이 혼재된 소규모 건물이고 직접 비교할 실거래가 확인되지 않아, 매도기간과 적정 매도가를 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권자의 실제 점유. 신고인 또는 공사업체가 목적물을 계속 점유하는지, 점유가 언제부터 어떤 방식으로 이어졌는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 공사대금 원자료. 김성수 125,000,000원과 주식회사 해든종합건설 510,000,000원의 공사계약서·세금계산서·기성내역·지급내역·변제기를 대조하세요.
- 점유와 채권의 관련성. 신고된 공사가 이 사건 201호 또는 공동부분과 직접 관련되는지, 신고채권이 목적물에 관해 발생했는지 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 전입세대·점유자·보증금·확정일자를 별도로 확인하세요.
- 선순위 가처분 말소 대조. 2024.03.13 가처분이 2025.06.23 해제를 원인으로 정확히 말소됐는지 최신 등기 원본에서 재확인하세요.
- 공동담보 범위. 경인북부수산업협동조합 근저당권은 공동담보목록 제2024-102호에 연결돼 있으므로 다른 공동담보 목적물의 배당과 사건 진행도 확인하세요.
- 실거래 검증. 신건 최저가 458,000,000원이 적정한지 인근 다세대·오피스텔의 최근 거래와 매물, 층·면적·사용승인일을 직접 비교하세요.
- 공용 관리비. 체납 관리비 중 공용부분 승계 가능성을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·유치권신고서와 사건 진행상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기 인수 0원 ≠ 전체 위험 0원”
이 물건은 말소기준권리 이후의 가압류·근저당권·압류가 소멸하고, 선순위 가처분도 이미 말소돼 등기부상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 신고와 명시 인수권리, 법정지상권도 없습니다. 등기만 보면 정리된 사건입니다.
그러나 결론을 뒤집는 요소는 유치권 신고 2건입니다. 신고액 합계 635,000,000원은 감정가 458,000,000원을 넘고, 성립 여부는 불분명합니다. 여기에 신건 최저가가 감정가의 100%이며 직접 비교할 실거래 근거도 부족합니다. 따라서 현재 단계에서 이 물건을 ‘권리가 깨끗하고 싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 등기 권리는 합격이지만, 유치권과 가격은 보류. 실제 점유와 공사대금채권의 성립자료가 해소되기 전에는 보수적인 접근이 필요합니다.
