인천지방법원 2024타경44172. 부천시 원미구 심곡동의 디오시티 2층 201호로, 공부상 다세대주택입니다. 건물은 2023년 8월 사용승인을 받은 철근콘크리트조 9층 건물이며, 정지우와 조봉상이 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 경인북부수산업협동조합이 채권최고액 2,904,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정한 뒤 임의경매를 신청한 구조입니다.
등기부를 기준으로 보면 말소기준권리는 2024년 5월 10일 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류, 후순위 근저당권, 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 등기상 이미 말소된 가처분과 별도의 강제경매개시결정도 있습니다. 따라서 등기부만 보면 매수인의 권리 인수 부담은 없어 보입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 매각물건명세서에는 서로 다른 공사대금 유치권 신고 2건이 기재되어 있습니다. 그중 한 건은 부존재확인판결이 확정되었지만, 김성수의 125,000,000원 유치권 신고는 성립 여부가 여전히 불분명합니다. 실제 점유와 유치권 성립요건을 확인하지 않으면 낙찰 후 인도 및 분쟁 비용을 예측하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경44172 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 신흥로52번길 53, 2층 201호 (심곡동, 디오시티) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 2층 201호 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 9층 · 2023.08.04 사용승인 |
| 소유자 | 정지우(지분 2분의 1), 조봉상(지분 2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 458,000,000원 / 458,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 경인북부수산업협동조합 |
| 청구금액 | 2,538,133,085원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.10 경인북부수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,904,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당 없음 |
| 임차인 | 별도 임차인 신고 없음 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 유치권은 별개
말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 경인북부수산업협동조합의 채권최고액은 2,904,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이후 경기신용보증재단의 가압류 25,000,000원, 한선경의 후순위 근저당권 100,000,000원, 부천시의 공유지분별 압류 등이 설정되었습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 유치권 — 이 물건의 가장 중요한 변수
| 신고인 | 공사대금채권 | 신고 및 판단 |
|---|---|---|
| 김성수 | 125,000,000원 |
2025.01.16 유치권신고서 제출 성립 여부 불분명 |
| 주식회사 해든종합건설 | 510,000,000원 |
2024.11.15 유치권신고서 제출 2026.07.06 유치권부존재확인 승소판결 2026.08.28 판결 확정 |
두 신고를 혼동하면 안 됩니다. 해든종합건설의 510,000,000원 유치권에 관한 확정판결은 김성수의 별도 125,000,000원 유치권 성립 여부까지 자동으로 판단한 것이 아닙니다. 특히 공사대금채권의 존재뿐 아니라 실제 점유, 점유의 적법성, 채권과 목적물의 관련성 등 유치권 성립요건에 대한 검토가 필요합니다.
현재 확정적인 매수인 인수액은 0원으로 기재되어 있지만, 이것을 근거로 최종 실질취득비용이 458,000,000원으로 확정된다고 볼 수는 없습니다. 유치권 관련 추가 부담은 미확정이며, 분쟁 결과 및 인도 과정에 따라 실질비용이 달라질 수 있습니다.
③ 시세·가격 판단 — 감정가만으로는 저가 여부 불명
디오시티 201호의 신건 최저매각가는 458,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않았기 때문에 감정가가 그대로 최저가로 설정되어 있습니다. 다만 해당 호수와 면적·용도·층·상태가 비교 가능한 최근 실거래가격을 확인하지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시장가격 대비 유리한 입찰이라고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 458,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,980,000원 |
| 1. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 2,904,000,000원 | 451,020,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 한선경 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 458,000,000원에서 집행비용 6,980,000원을 제외하면 채권자 예상배당은 451,020,000원입니다. 선순위 경인북부수산업협동조합에 배당재원이 집중되어 후순위 경기신용보증재단과 한선경에게는 배당이 없는 구조입니다. 예상 미배당 채권액은 2,577,980,000원으로, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
근저당 채권최고액 등을 기준으로 한 예상배당이며, 실제 배당은 확정 채권액·공동담보 배당관계·당해세·우선변제 및 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매수인의 자동 인수채무가 아닙니다. 유치권은 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 별개인 유치권
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 명시 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 458,000,000원 | 451,020,000원 | 2,577,980,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 366,400,000원 | 360,470,400원 | 2,668,529,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 293,120,000원 | 288,216,320원 | 2,740,783,680원 | 0원 |
유찰 시나리오에서 최저매각가는 458,000,000원에서 366,400,000원, 293,120,000원으로 낮아집니다. 반면 채권자 미배당액은 증가합니다. 후순위 채권의 미배당 자체가 낙찰자에게 이전되는 것은 아니므로 등기상 인수액은 모든 시나리오에서 0원으로 계산됩니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택·오피스텔·소규모 근린생활시설·판매시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 교통시설 및 간선도로와의 접근성을 종합할 때 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 2023.08.04 사용승인된 철근콘크리트조 9층 건물입니다. 외벽은 스타코 붙임 등으로 마감되었으며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·화재탐지 및 경보설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 해당 201호는 공부상 다세대주택이며, 건물 내 다른 호실에는 오피스텔 용도가 포함되어 있습니다. 개별 용도에 따른 거래가격과 이용 가능성을 구분해야 합니다.
- 토지. 준주거지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 남측 소로에 접한 평탄한 토지입니다. 토지 전체 면적은 240.9㎡, 공시지가는 2,723,000원/㎡입니다.
- 건축물 사항. 위반건축물 표시가 없고, 공부와의 차이는 해당 없음으로 조사되었습니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 호실의 층·면적·대지권·내부 상태 등에 따라 거래가격 편차가 발생할 수 있습니다. 비교 가능한 거래가격을 확인한 후 매각가와 환금성을 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김성수 유치권 성립 확인. 125,000,000원 신고의 공사계약·채권 발생 경위·변제 여부·점유 사실·점유 개시시점 및 관련 소송 여부를 확인해야 합니다.
- 해든종합건설 판결문 검토. 2026가합100055 유치권부존재확인판결의 확정 여부, 판결 대상과 범위를 확인하고 본건에 대한 효력을 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차인 신고가 없다는 이유로 공실이나 즉시 인도가 가능하다고 단정해서는 안 됩니다. 실제 점유자와 출입·사용 상태를 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계 확인. 경인북부수산업협동조합 근저당권에는 공동담보목록 제2024-102호가 기재되어 있으므로 다른 담보물과의 관계 및 실제 채권액을 점검해야 합니다.
- 부천시 압류·세금 확인. 공유자 지분별 부천시 압류가 설정되어 있어 당해세 등 우선배당에 영향을 줄 수 있는 금액과 순위를 확인해야 합니다.
- 정확한 시세 대조. 본건 201호의 전유면적·대지권·내부 상태를 확인하고 유사한 다세대주택 실거래가격과 비교해야 합니다. 오피스텔 거래를 그대로 적용하지 않아야 합니다.
- 취득 부대비용 및 인도비용. 취득세·등기비용·관리비·명도비용·유치권 분쟁비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·유치권 관련 판결문을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 유치권은 확인해야 한다”
부천 디오시티 201호는 말소기준권리와 후순위 권리의 관계가 비교적 명확합니다. 근저당·가압류·압류는 매각으로 정리되는 구조이고, 명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 그러나 이것만으로 권리상 안전한 경매라고 평가하기는 어렵습니다.
공사대금 510,000,000원 유치권 신고에 관해서는 부존재확인판결이 확정되어 중요한 불확실성이 줄어들었습니다. 반면 김성수의 125,000,000원 유치권 신고는 성립 여부가 불분명합니다. 실제 성립 여부에 따라 인도 지연과 추가 분쟁이 발생할 수 있습니다.
또한 최저매각가 458,000,000원은 감정가와 동일한 신건 가격입니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않은 상황에서 가격 메리트를 단정할 근거도 부족합니다. 유찰로 최저가격이 내려가더라도 유치권 위험이 자동으로 사라지지 않습니다.
결론은 권리 말소 구조 확인, 유치권 위험 해소 전 입찰 보류입니다. 김성수의 유치권 성립 및 점유관계가 해소되거나 충분히 검증되고, 그 이후 적정 시세와 실질취득비용을 대조할 수 있을 때 비로소 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 유치권의 실체를 확인하고 불확실한 추가 부담을 제거하는 것입니다.
