인천지방법원 2024타경44172. 부천시 원미구 심곡동 ‘디오시티’ 8층 801호입니다. 법원 사건 용도는 근린시설로 분류되어 있으나, 감정평가상 해당 건물의 상층부는 오피스텔로 등재되어 있습니다. 소유자는 정지우와 조봉상으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2024년 5월 10일 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 2,904,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다.
말소기준 이후의 경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 최초 근저당보다 앞선 2024년 3월 13일 가처분이 있었지만, 2025년 6월 23일 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 등기 흐름만 보면 매수인이 떠안을 선순위 등기권리는 확인되지 않습니다. 문제는 등기부 밖에서 제기된 유치권 신고 2건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경44172 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 신흥로52번길 53, 8층 801호 (심곡동, 디오시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 사건 용도 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 9층 건물 · 8층 801호 · 사용승인 2023.08.04 |
| 소유자 | 정지우 2분의 1 · 조봉상 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 400,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경인북부수산업협동조합 / 2,538,133,085원 |
| 근저당 채권최고액 | 2,904,000,000원 · 공동담보목록 제2024-102호 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분은 말소됐지만 유치권은 별도 확인
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 점유 원인은 현장에서 다시 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당 없는 것으로 기재되어 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거가 없고 신건 할인도 없다
감정가는 400,000,000원, 현재 최저매각가도 400,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이라 가격 할인은 없습니다. 디오시티의 최근 낙찰가와 동일 조건 실거래액은 확인되지 않아, 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지 검증할 근거도 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 400,000,000원 | 393,600,000원 | 2,535,400,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 320,000,000원 | 314,720,000원 | 2,614,280,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 256,000,000원 | 251,616,000원 | 2,677,384,000원 |
1회 유찰 시 최저가는 320,000,000원, 2회 유찰 시에는 256,000,000원으로 내려갑니다. 그러나 유치권 신고의 실체가 해소되지 않으면 최저가 하락만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 신고액이 감정가보다 큰 만큼, 입찰가보다 권리의 성립 여부와 점유관계 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 400,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,400,000원 |
| 1. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 2,904,000,000원 | 393,600,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 6,400,000원을 제외한 393,600,000원이 근저당권자에게 배당되고, 경기신용보증재단과 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권액 대비 미배당액은 2,535,400,000원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 유치권 신고액은 위 배당표에 포함되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·오피스텔·소규모 근린생활시설·판매시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근 교통시설과 간선도로 접근성을 고려한 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 9층 건물로 사용승인일은 2023.08.04이며, 위생·급배수· 도시가스·난방·승강기·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 8m 미만의 소로3류 지선도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역 등에 포함되며, 토지 공시지가는 ㎡당 2,723,000원입니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지 정보상 총 4세대 규모이고 최근 실거래·낙찰 자료가 확인되지 않아, 감정가 400,000,000원의 시장 적정성과 재매각 용이성을 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 점유 확인. 정종훈과 주식회사 해든종합건설이 현재 목적물을 점유하는지, 점유 개시 시점과 점유 형태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공사대금 증빙 검증. 공사계약서·세금계산서·공사내역서·대금 지급자료와 공사완료 시점을 확인해 60,000,000원 및 510,000,000원 채권의 실제 존재와 범위를 검토해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 사업자등록, 전입 및 확정일자 여부를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 부천시 압류 2건이 남아 있으므로 당해세 해당 여부와 예상 배당 변동을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에는 공동담보목록 제2024-102호가 기재되어 있습니다. 다른 공동담보 물건의 매각·배당 진행과 실제 잔존채권을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래가 확인되지 않고 신건 최저가가 감정가의 100%입니다. 동일 용도·면적·준공연도의 주변 매매 및 임대 사례로 400,000,000원의 적정성을 별도 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 유치권 신고서 원문을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 유치권 5.7억
이 물건은 표면적으로는 말소기준이 명확하고, 선순위 가처분도 말소됐으며, 매각물건명세서상 인수권리도 없습니다. 하지만 유치권 신고 2건의 합계가 570,000,000원으로 감정가 400,000,000원을 크게 웃돕니다. 두 유치권의 성립 여부가 불분명하다는 사실은 위험이 없다는 뜻이 아니라, 입찰자가 직접 사실관계를 확인해야 한다는 뜻입니다.
최근 실거래 근거도 없고 신건 할인도 없는 만큼, 지금 단계에서 가격 가점을 줄 근거는 없습니다. 유치권이 성립하지 않는다는 자료와 점유관계가 명확히 확보되기 전까지는 실질취득비용을 400,000,000원으로 고정해서도 안 됩니다. 등기는 정리되지만 현장 권리는 미확정. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 두 유치권 신고의 실체를 얼마나 확실하게 해소하느냐입니다.
