인천지방법원 2024타경44172. 경기도 부천시 원미구 심곡동 디오시티 8층 801호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 현재 최저매각가격은 모두 400,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 정지우·조봉상으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 경인북부수산업협동조합이 채권최고액 2,904,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 임의경매가 개시되었습니다.
이 물건은 단순히 등기상 근저당권과 압류만 살피면 끝나는 사례가 아닙니다. 정종훈과 주식회사 해든종합건설이 각각 공사대금채권을 근거로 유치권을 신고했습니다. 그러나 경매채권자인 경인북부수산업협동조합이 제출한 판결에 따르면, 유치권부존재확인 소송에서 채권자가 승소했고 판결이 2026.08.28. 확정되었습니다. 유치권 위험을 평가할 때 매우 중요한 사실입니다.
다만 확정판결이 있다는 사실과 건물이 실제로 비어 있고 즉시 인도받을 수 있다는 것은 별개의 문제입니다. 더욱이 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 물건의 분석은 등기상 인수권리, 유치권 판결, 실제 점유, 공부상 용도, 시장가격을 구분해서 진행해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경44172 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 신흥로52번길 53, 8층 801호 (심곡동, 디오시티) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 분류 / 감정평가상 801호 공부상 오피스텔 |
| 대상 면적 참고 | 69.45㎡ · 실거래 면적 일치 여부 미확인 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트조 평지붕 9층 건물 중 8층 801호 |
| 사용승인일 | 2023.08.04 |
| 소유자 | 정지우 (지분 2분의 1), 조봉상 (지분 2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 400,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 경인북부수산업협동조합 |
| 청구금액 | 2,538,133,085원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.10. 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 2,904,000,000원 |
| 임대관계 | 감정평가상 미상 · 실제 점유 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 유치권은 판결 확인
말소기준은 2024.05.10. 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 경인북부수산업협동조합이 보유한 채권최고액 2,904,000,000원의 근저당권으로, 매각에 따라 소멸할 권리입니다. 이후 등기된 경기신용보증재단의 가압류, 부천시의 압류와 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
말소기준보다 먼저 등기됐던 경인북부수산업협동조합의 가처분은 2025.06.23. 이미 말소되었습니다. 조봉상 지분에 대한 별도 강제경매개시결정은 2025.03.17. 취하에 따라 말소됐고, 국민건강보험공단의 압류도 2025.12.18. 해제로 말소되었습니다. 이미 말소된 권리를 현재 살아 있는 부담으로 계산해서는 안 됩니다.
② 유치권 분석 — 신고액보다 중요한 확정판결
| 신고인 | 공사대금채권 | 유치권신고서 제출 |
|---|---|---|
| 정종훈 | 60,000,000원 | 2025.02.12 |
| 주식회사 해든종합건설 | 510,000,000원 | 2024.11.15 |
| 신고채권 합계 | 570,000,000원 | 유치권 주장 금액 합산 |
유치권신고서에는 공사대금채권이 합계 570,000,000원 기재되어 있습니다. 하지만 유치권 신고 자체가 유치권의 성립이나 매수인 인수를 확정하는 것은 아닙니다. 신고 사실과 유치권의 법적 효력은 구분해야 합니다.
이는 핵심적인 권리위험 완화 요소입니다. 다만 판결의 구체적인 주문·대상·당사자 범위를 확인하고, 신고인이나 다른 점유자가 현재 목적물을 실제로 점유하는지도 확인해야 합니다. 유치권의 법적 부존재와 현실적인 점유 이전은 서로 다른 문제이기 때문입니다.
③ 배당과 미배당 — 채권액이 매각가보다 크다
현재 최저매각가격 400,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용 6,400,000원을 공제한 393,600,000원이 경인북부수산업협동조합 근저당권에 배당되는 구조입니다. 경기신용보증재단 가압류채권자에 대한 예상배당은 없고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,400,000원 |
| 1. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 2,904,000,000원 | 393,600,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 400,000,000원을 전제로 한 개략 배당입니다. 근저당권 채권액은 채권최고액 기준으로 계산되었으며, 실제 채권원리금·집행비용·조세채권 등에 따라 최종 배당이 달라질 수 있습니다. 당해세와 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격 — 내려가도 시세 메리트는 별도 검증
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 400,000,000원 | 393,600,000원 | 2,535,400,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 320,000,000원 | 314,720,000원 | 2,614,280,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 256,000,000원 | 251,616,000원 | 2,677,384,000원 |
유찰 시나리오에서 최저매각가격은 400,000,000원에서 320,000,000원, 256,000,000원으로 낮아집니다. 세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 채권자 미배당액은 회차가 진행될수록 증가합니다.
가격이 내려간다는 사실만으로 싸다고 판단할 수는 없습니다. 디오시티 801호와 면적·용도가 일치하는 실거래 비교가격, 최근 12개월 평균 거래가격, 최신 거래 및 가격 추세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율을 실제 시세 할인율로 해석할 수 없습니다. 특히 공부상 용도와 물건 분류에 차이가 있어 비교할 거래사례의 적합성부터 검토해야 합니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며, 인근 교통시설과 간선도로 접근성을 종합한 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 9층 건물이며, 외벽은 스타코 붙임 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 감정평가상 801호는 공부상 오피스텔 구간에 해당합니다. 다만 경매물건 분류는 근린시설이므로 건축물대장과 실제 이용현황을 대조해야 합니다.
- 토지. 인접지와 대체로 평탄한 세로장방형 토지이며, 남측으로 소로에 접하고 있습니다. 토지면적은 240.9㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 준주거지역, 방화지구, 과밀억제권역, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있어 적용 여부와 관련 조건을 확인할 필요가 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 2,723,000원/㎡. 이는 토지의 공시지가로, 801호의 시장 매매가격과 동일한 개념이 아닙니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 점유현황은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 2023.08.04. 사용승인된 건물로, 동일 용도·면적의 거래가격과 거래 빈도를 확인한 후 환금성을 판단해야 합니다. 최근 실거래 근거 없이 신축에 가까운 건물이라는 점만으로 매도 용이성이나 적정가격을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 판결 원문. 2026가합100055 유치권부존재확인 확정판결의 주문, 당사자와 대상 부동산의 범위를 확인하세요. 신고된 공사대금채권과 실제 유치권 주장의 관계를 명확히 구분해야 합니다.
- 현장 점유·명도. 정종훈, 주식회사 해든종합건설 및 기타 점유자의 실제 점유 여부를 확인하세요. 유치권부존재 판결이 확정되었더라도 인도 과정에 별도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 임대차 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서와 현장조사를 대조하여 임차인 존재, 점유 개시시점, 보증금 및 대항력 관련 사항을 확인하세요.
- 용도 정합성. 근린시설 분류와 801호의 공부상 오피스텔 용도 차이를 건축물대장·등기부·감정평가서 원본으로 확인하세요. 실제 이용 용도와 인허가상 제한도 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 같은 건물이나 인근의 용도·면적이 유사한 최근 실거래를 확보하세요. 최근 거래가와 거래 추세를 확인하기 전에는 최저가 400,000,000원에 가격 메리트를 부여하지 마세요.
- 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2024-102호가 기재되어 있으므로 공동담보 관계와 실제 채권 잔액 및 배당 관계를 확인하세요. 채권최고액 전체가 반드시 이 호실의 실채무액이라는 뜻은 아닙니다.
- 조세·관리비. 부천시 압류가 확인되므로 조세채권의 우선순위와 매수인에게 영향을 줄 수 있는 별도 부담을 점검하세요. 체납관리비 중 매수인 승계 가능 범위도 확인해야 합니다.
- 매각조건과 입찰일. 2026.10.27. 매각기일의 진행 여부, 최종 매각물건명세서와 기일 변경·취하·정지 여부를 확인하세요. 회차별 가격은 가정이며 실제 유찰이나 가격 인하가 확정된 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 유치권 판결문 및 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “유치권 판결은 호재, 가격 판단은 아직 보류”
이 물건의 가장 눈에 띄는 위험은 공사대금채권을 근거로 접수된 유치권신고였습니다. 하지만 채권자 승소의 유치권부존재확인판결이 확정되었다는 점은 그 위험을 판단하는 데 강한 근거가 됩니다. 등기상 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 명세서상 매수인 인수권리도 없습니다.
그렇다고 곧바로 신건 400,000,000원에 응찰할 가치가 충분하다는 결론으로 이어지지는 않습니다. 임대관계와 실제 점유는 확인이 필요하고, 근린시설 분류와 공부상 오피스텔 용도도 일치 여부를 살펴야 합니다. 무엇보다 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확보되지 않아 현재 최저매각가격의 적정성을 판단하기 어렵습니다.
결론은 권리위험 일부 해소, 입찰가격 판단 보류입니다. 유치권 확정판결은 긍정적이지만 현장점유와 판결 적용 범위를 확인해야 하고, 적정한 응찰가를 정하려면 해당 호실의 용도와 시세 검증이 선행되어야 합니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 시세 검증 없이 할인율만 보고 입찰하는 것은 신중해야 합니다.
