인천지방법원 2024타경44172. 경기도 부천시 원미구 심곡동 디오시티 9층 901호가 경매에 나왔습니다. 이 물건은 사건상 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가 요항표상 건물의 6층부터 9층까지는 공부상 오피스텔입니다. 따라서 해당 901호를 일반 아파트나 다세대주택으로 단정해서는 안 됩니다.

등기상 소유자는 정지우·조봉상으로 각각 2분의 1 지분을 보유합니다. 2024년 5월 10일 경인북부수산업협동조합이 설정한 채권최고액 2,904,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 경기신용보증재단 및 근로복지공단의 가압류, 부천시 압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다.

이러한 후순위 등기권리들은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 그러나 등기부의 말소 여부와 별개로 유치권의 성립 여부, 실제 점유관계, 가격 적정성은 매수인에게 중요한 변수입니다. 특히 이 사건은 유치권 신고와 관련한 판결 자료가 존재하므로 단순한 권리 소멸형 경매로만 접근해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 말소와 유치권은 별개

핵심은 2024.05.10 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 채권최고액이 2,904,000,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이 근저당을 말소기준으로 보아 그 이후 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

그에 앞서 2024.03.13 설정된 가처분은 2025.06.23 해제로 말소되었고, 조봉상 지분에 관한 별도 강제경매개시결정도 2025.03.17 취하로 말소되었습니다. 따라서 이 두 등기는 현재 존속하는 인수권리로 취급하지 않습니다.

② 점유·임차관계 및 시세 — 확인 없는 가격 가점 금지

임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상이므로 이를 실제 임차인이 전혀 없다는 확정 사실로 받아들일 수 없습니다. 현장 점유자와 점유 개시 시점, 임대차계약 유무 및 대항력 여부에 대한 확인이 필요합니다.

특히 보증금, 전입 및 확정일자에 관한 확인 내용이 없으므로 현재 점유자의 대항력은 가능·미상으로 취급하는 것이 적절합니다. 매각물건명세서상 인수권리 없음과 실제 점유관계 조사는 구분해야 합니다.

현재 최저매각가는 감정가와 같은 400,000,000원입니다. 하지만 동일 용도와 면적을 기준으로 비교할 최근 거래가격이 확인되지 않으므로 이 가격이 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다.

또한 매매사례 비교에서는 해당 물건의 실제 공부상 용도인 오피스텔을 고려해야 합니다. 다세대주택이나 일반 근린생활시설 거래가격을 구분 없이 혼합해 평균 시세를 계산하면 가격 판단이 왜곡될 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 400,000,000원 가정)

집행비용 6,400,000원은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 법원 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 근저당은 공동담보권으로 기재되어 있어 실제 채권액과 배당관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

매각대금 400,000,000원에서 집행비용 6,400,000원을 제외한 393,600,000원이 근저당권자에게 배당되는 시나리오입니다. 채권총액 대비 2,579,874,150원의 미배당이 발생하며 소유자에게 돌아가는 잔여대금은 없습니다.

여기서 중요한 점은 채권자에게 미배당이 발생한다는 사실과 매수인이 그 채무를 승계하는지는 별개의 문제라는 것입니다. 근저당 및 후순위 등기권리의 미배당 채권은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리와 관련되어 있으므로 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 미해결 유치권이 성립할 경우의 실제 점유·인도 위험은 이 배당표에 반영된 금액이 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 위험은 별도

유찰 시나리오상 최저매각가는 1회 유찰 시 320,000,000원, 2회 유찰 시 256,000,000원입니다. 두 경우 모두 배당 추정상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.

그러나 유찰 후 가격이 내려간다는 이유만으로 좋은 투자라고 평가할 수는 없습니다. 특히 유치권이 실제로 성립하는 경우 점유 해소 과정에서 추가 비용이나 지연이 발생할 수 있고, 임대관계도 아직 확인되지 않았습니다. 신건이든 유찰 후든 매수인의 실질 취득비용과 시장가치를 함께 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 원미구 심곡동 소재 부천대학교 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근 교통시설과 간선도로 접근 편의성을 고려한 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평지붕 9층 건물로 2023.08.04 사용승인되었습니다. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기 및 화재탐지·경보설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 용도 확인. 감정평가 요항표상 2층부터 5층까지는 다세대주택, 6층부터 9층까지는 오피스텔로 등재되어 있습니다. 대상 901호의 공부상 용도는 오피스텔에 해당하므로 실제 등기·건축물대장과의 대조가 중요합니다.
• 도로·토지. 남측 소로의 지선도로에 접하며, 인접지와 대체로 평탄한 세로장방형 토지입니다. 토지면적은 240.9㎡로 기재되어 있습니다.
• 규제. 준주거지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 토지 관련 공시지가는 2,723,000원/㎡입니다.
• 환금성. 대규모 아파트단지가 아닌 소규모 복합용도 건물인 만큼 실제 거래사례와 용도별 수요 확인이 중요합니다. 동일 조건의 매매가격 검증 없이 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 유치권 20,000,000원 신고. 김태완의 공사대금채권과 관련된 공사 내역, 점유 사실, 유치권 성립 요건 및 분쟁 진행 여부를 확인해야 합니다.
• 유치권 510,000,000원 신고. 주식회사 해든종합건설 관련 2026가합100055 유치권부존재확인판결의 확정 여부, 판결 주문과 대상 부동산 범위, 실제 점유상태를 원본으로 확인해야 합니다.
• 현장 점유·임차관계. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자가 소유자·임차인·유치권 신고자 중 누구인지 조사하고 대항력 여부를 확인해야 합니다.
• 공부상 용도. 사건상 근린시설 분류와 901호의 공부상 오피스텔 용도를 대조하고, 실제 사용상태 및 이용 제한 여부를 확인해야 합니다.
• 실거래 시세. 디오시티 및 인근 동일 용도·유사 면적 물건의 최근 거래사례와 거래 추세를 조사한 후 입찰가 상한을 설정해야 합니다.
• 공동담보·배당. 근저당권에 공동담보목록이 있으므로 실제 채권액, 공동담보 관계와 배당순위를 확인해야 합니다. 대규모 미배당 채권을 매수인 인수채무로 오인해서는 안 됩니다.
• 관리비·인도 비용. 미납 관리비와 현장 인도 및 점유 해소에 필요한 비용을 확인해야 합니다. 특히 유치권 분쟁 가능성은 일반적인 명도 부담과 구별해 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 유치권 관련 판결 원본을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “등기권리 소멸 ≠ 모든 위험 소멸”

이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 경인북부수산업협동조합의 2024.05.10 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 형태입니다. 배당 추정상 매수인에게 이전되는 채무도 0원입니다.

하지만 20,000,000원 유치권 신고의 성립 여부가 불분명하며, 별도로 510,000,000원 유치권 신고에 관하여 제출된 확정판결 역시 대상 범위와 점유 실태를 확인해야 합니다. 임대차관계도 미상인 만큼 매각물건명세서의 인수권리 없음만으로 물건 인도에 장애가 없다고 단정할 수 없습니다.

게다가 400,000,000원의 신건 최저가를 평가할 만한 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 등기권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 유치권·점유·시세가 검증될 때까지 입찰 판단을 보류하는 것이 적절한 유형입니다. 유찰 여부보다 먼저 해결해야 할 문제는 실제 권리 위험과 적정 취득가격을 확정하는 것입니다.