인천지방법원 2024타경44172. 부천시 원미구 심곡동 ‘디오시티’ 9층 901호입니다. 소유자는 정지우·조봉상으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 감정가는 400,000,000원이고 한 번도 유찰되지 않아 최저매각가도 같은 400,000,000원입니다. 경인북부수산업협동조합이 2,538,133,085원을 청구하며 진행한 임의경매이고, 말소기준은 2024년 5월 10일 설정된 채권최고액 2,904,000,000원의 공동담보 근저당권입니다.
등기만 보면 구조는 정리됩니다. 근저당보다 앞선 2024년 3월 13일 가처분이 있었지만 2025년 6월 19일 해제되어 2025년 6월 23일 말소됐습니다. 근저당 이후의 경기신용보증재단 가압류, 부천시 압류 2건, 근로복지공단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 등기보다 유치권 신고의 실체가 훨씬 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경44172 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 신흥로52번길 53, 9층 901호 (심곡동, 디오시티) |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 철근콘크리트조 평지붕 9층 건물 내 9층 901호 |
| 이용상태 | 감정평가 대상 중 일련번호 1~4는 다세대주택, 일련번호 5~8은 오피스텔로 등재 |
| 사용승인일 | 2023.08.04 |
| 소유자 | 정지우 2분의 1 · 조봉상 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 400,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경인북부수산업협동조합 / 2,538,133,085원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분은 말소, 근저당 이후는 소멸
가장 먼저 확인할 부분은 말소기준보다 앞선 가처분입니다. 이 가처분은 추가근저당권설정등기청구권을 보전하기 위해 경인북부수산업협동조합이 설정했지만, 2025년 6월 19일 해제되어 2025년 6월 23일 말소됐습니다. 따라서 현재 등기 기준으로 낙찰자가 인수할 선순위 가처분은 남아 있지 않습니다.
말소기준인 2024년 5월 10일 근저당권은 공동담보목록 제2024-102호에 속하며 채권최고액은 2,904,000,000원입니다. 감정가 400,000,000원보다 훨씬 크지만, 근저당권의 미배당 채권 자체가 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 핵심 위험 — 감정가보다 큰 유치권 신고
| 신고자 | 공사대금채권 | 제출일 | 성립 여부 |
|---|---|---|---|
| 김태완 | 20,000,000원 | 2025.02.05 | 불분명 |
| 주식회사 해든종합건설 | 510,000,000원 | 2024.11.15 | 불분명 |
| 신고액 합계 | 530,000,000원 | — | 확인 필요 |
유치권 신고액 합계는 530,000,000원으로 감정가 400,000,000원의 132.5%입니다. 신고가 접수됐다는 사실만으로 유치권이 성립하는 것은 아니며, 매각물건명세서도 두 신고 모두 성립 여부가 불분명하다고 적고 있습니다. 반대로 성립이 부정됐다는 자료도 없으므로, 단순히 배당표상 인수액이 0원이라는 이유만으로 위험을 제외해서도 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 실거래 근거 없이 4억원을 싸다고 볼 수 없다
디오시티는 2023년 8월 4일 사용승인을 받은 총 4세대 규모의 집합건물입니다. 확인된 단지 정보의 기준면적은 69.45㎡이지만 대상과 면적 일치가 확인되지 않았고, 비교 가능한 최근 거래금액도 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 400,000,000원이나 유찰 시 가격을 주변 실거래보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 400,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,400,000원 |
| 1. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 2,904,000,000원 | 393,600,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 44,474,150원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 4억원 가정 시 집행비용 640만원을 제외한 3억9,360만원이 근저당권자에게 배당되고, 확인된 채권 총액 대비 미배당은 2,579,874,150원입니다. 이 미배당액은 근저당권자 등 채권자의 부족액이며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(100%) | 400,000,000원 | 393,600,000원 | 2,579,874,150원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 320,000,000원 | 314,720,000원 | 2,658,754,150원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 256,000,000원 | 251,616,000원 | 2,721,858,150원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부천대학교 남동측 인근으로 다세대주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 교통시설·간선도로와의 거리 및 편의성을 고려한 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 9층 건물로 외벽은 스타코 붙임 등 마감이며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·화재탐지 및 경보설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 인접지와 등고·평탄한 세로장방형 토지이며 남측으로 폭 8m 미만 소로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되고, 공시지가는 2,723,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 4세대 규모이고 대상과 일치하는 실거래 표본이 확인되지 않아, 일반 대단지 공동주택보다 가격 검증과 재매각 가능성 판단이 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 점유 확인. 김태완 또는 주식회사 해든종합건설이 현재 목적물을 직접 점유하는지, 출입문·현수막·시건장치·점유 안내문을 현장에서 확인하세요.
- 공사대금 자료 확인. 계약서, 공사내역서, 세금계산서, 입금내역, 공사 완료일, 채권 변제기를 확인해 901호와의 관련성을 검토하세요.
- 명세서 이후 변동 확인. 유치권 신고의 철회·배제결정·관련 소송 여부와 법원 기록을 확인해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 전입세대·사업자등록·점유자를 다시 대조하세요.
- 공동담보 범위 확인. 근저당은 공동담보목록 제2024-102호에 속하므로 다른 담보물의 매각·변제 내역과 현재 채권 잔액을 확인하세요.
- 시세 원본 확보. 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 최근 실거래와 임대수익 자료를 확보하기 전에는 감정가 4억원을 시세로 간주하지 마세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 유치권 신고서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”이라는 숫자만 보면 안 된다
등기 권리만 놓고 보면 선순위 가처분은 이미 말소됐고, 말소기준 이후 권리는 모두 소멸합니다. 확인된 임차인도 없으며 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건에는 감정가 400,000,000원을 넘어서는 530,000,000원의 유치권 신고가 존재합니다. 두 신고 모두 성립 여부가 불분명하므로 위험이 확정된 것도, 해소된 것도 아닙니다.
여기에 대상과 일치하는 최근 실거래 근거가 없어 4억원의 적정성도 검증되지 않습니다. 따라서 결론은 등기는 정리되지만 현장 위험은 정리되지 않은 물건입니다. 유치권자의 실제 점유, 공사대금채권의 존재와 목적물 관련성, 최근 시세가 서류로 확인되기 전까지는 최저가가 내려가더라도 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
