인천지방법원 2024타경44172. 부천시 원미구 심곡동 디오시티 4층 401호로, 공부상 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트조 평지붕 9층이며 사용승인일은 2023.08.04입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 458,000,000원입니다. 소유자는 정지우·조봉상으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
등기만 보면 구조는 비교적 정리돼 있습니다. 2024.05.10. 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준보다 앞선 2024.03.13. 가처분이 있었지만 2025.06.19. 해제되어 2025.06.23. 말소등기까지 마쳤습니다. 문제는 등기부 밖에서 신고된 유치권 3건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경44172 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 신흥로52번길 53, 4층 401호 (심곡동, 디오시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 9층 · 사용승인일 2023.08.04 · 대상층 4층 |
| 소유자 | 정지우 2분의 1 · 조봉상 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 458,000,000원 / 458,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경인북부수산업협동조합 / 2,538,133,085원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분은 말소, 근저당 이후는 소멸
2024.03.13. 가처분은 근저당보다 앞선 권리였지만, 2025.06.19. 해제를 원인으로 2025.06.23. 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 말소기준권리는 2024.05.10. 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차관계 — 신고 임차인은 없지만 현장 점유 확인 필요
임차인 신고 내역은 0명이며 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 ‘임차인 신고 없음’을 곧바로 ‘현장 점유자 없음’으로 확대 해석해서는 안 됩니다. 유치권 신고인 또는 공사업체가 실제로 점유하고 있는지가 이 사건에서는 특히 중요합니다.
③ 유치권 신고 — 감정가보다 221,000,000원 큰 신고액
| 신고일 | 신고인 | 공사대금채권 | 성립 여부 |
|---|---|---|---|
| 2024.09.30 | 주식회사 로고스이엔지 | 59,000,000원 | 불분명 |
| 2024.11.15 | 주식회사 해든종합건설 | 510,000,000원 | 불분명 |
| 2025.01.02 | 강현식(금강창호) | 110,000,000원 | 불분명 |
| 합계 | 3건 | 679,000,000원 | 모두 불분명 |
유치권 신고채권 합계는 679,000,000원으로 감정가 458,000,000원보다 221,000,000원 많습니다. 그러나 신고가 접수됐다는 사실만으로 유치권이 곧바로 성립하는 것은 아니며, 매각물건명세서도 세 건 모두 성립 여부가 불분명하다고 적고 있습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
디오시티는 2023.08.04. 사용승인된 4세대 규모 건물입니다. 비교 가능한 최근 매매가나 경매 낙찰가가 확인되지 않아, 감정가 458,000,000원이 현재 시세보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 감정가 대비 할인율 0%인 신건 가격을 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 458,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,980,000원 |
| 1. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 2,904,000,000원 | 451,020,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 2,929,000,000원 중 예상배당은 451,020,000원이며, 미배당액은 2,477,980,000원입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 회차별 자금 구조
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 명시 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 100% | 458,000,000원 | 451,020,000원 | 2,477,980,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 80% | 366,400,000원 | 360,470,400원 | 2,568,529,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 64% | 293,120,000원 | 288,216,320원 | 2,640,783,680원 | 0원* |
* 등기권리·임차인 기준. 유치권 신고의 성립 여부와 점유 해소비용은 별도입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 남동측 인근으로 다세대주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 교통시설과 간선도로의 거리 및 편의성을 고려한 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 2023.08.04. 사용승인된 철근콘크리트조 평지붕 9층 건물이며 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 화재탐지 및 경보설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 8m 미만의 소로3류 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 240.9㎡, 공시지가는 2,723,000원/㎡이며 평탄한 세로장방형 토지입니다.
- 환금성. 4세대 규모의 소형 집합건물이고 비교 가능한 최근 거래가 확인되지 않아, 대단지 공동주택보다 가격 검증과 재매각 수요 판단이 어렵습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 유치권 점유 확인. 로고스이엔지·해든종합건설·강현식 또는 관련 공사업체가 현재 목적물을 직접 점유하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 공사대금 원인 확인. 공사계약서·세금계산서·공사내역서·입금자료·채권 발생시기와 변제기, 공사 대상이 실제 401호인지 확인해야 합니다.
- 점유 개시 시점 확인. 경매개시결정 전부터 적법한 점유가 계속됐는지, 점유가 중단되거나 제3자에게 넘어간 사실은 없는지 확인해야 합니다.
- 유치권 배제 가능성 검토. 공사대금채권과 목적물 사이의 견련성, 채무자 소유 당시 채권 발생 여부, 점유의 적법성 및 계속성을 서류와 현장 모두에서 검토해야 합니다.
- 현장 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 사업자등록, 출입문 표시, 우편물, 관리주체 확인을 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 거래가 확인되지 않으므로 인근 신축 다세대·오피스텔의 실제 거래와 전용면적·층·용도를 대조해 별도로 적정가를 산정해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 수도·가스·전기 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 유치권신고서 및 첨부자료를 직접 열람한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원과 안전한 물건은 같은 말이 아니다”
이 사건은 말소기준보다 앞선 가처분이 이미 말소됐고, 임차인 신고와 명세서상 인수권리도 없어 등기부만 보면 깔끔합니다. 그러나 공사대금 유치권이 3건, 합계 679,000,000원 신고돼 있습니다. 이는 감정가보다 221,000,000원 큰 금액이며, 세 건 모두 성립 여부가 불분명합니다.
유치권 신고액 전부를 매수인 인수액으로 확정할 수는 없습니다. 반대로 배당표의 인수액 0원만 믿고 위험이 없다고 판단해서도 안 됩니다. 실제 점유, 공사 대상, 채권 발생시기, 점유의 적법성과 계속성을 확인하기 전에는 실질취득비용을 산정할 수 없습니다. 비교 가능한 최근 거래도 확인되지 않아 가격 메리트 역시 입증되지 않았습니다. 결론은 등기권리는 정리됐지만, 유치권 검증 전에는 입찰 보류입니다.
