인천지방법원 2024타경44172. 부천시 원미구 심곡동 디오시티 4층 401호에 대한 임의경매입니다. 물건의 용도는 다세대주택이며, 2023.08.04 사용승인된 철근콘크리트조 9층 건물에 위치합니다. 소유자는 정지우와 조봉상으로 각각 2분의 1 지분을 보유합니다. 경인북부수산업협동조합이 근저당권자로서 임의경매를 신청했고, 사건 청구액은 2,538,133,085원입니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 말소 여부에 그치지 않습니다. 경매 진행 중 두 주체가 공사대금채권을 근거로 유치권을 신고했고, 이후 유치권부존재확인 소송에서 채권자 승소판결이 확정됐습니다. 따라서 신고액 자체를 낙찰자가 그대로 인수한다고 보는 것은 적절하지 않습니다. 다만 판결의 대상·범위, 실제 점유 및 인도 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경44172 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 신흥로52번길 53, 4층 401호 (심곡동, 디오시티) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 4층 401호 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 9층 · 사용승인 2023.08.04 |
| 소유자 | 정지우(2분의 1), 조봉상(2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 458,000,000원 / 458,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 경인북부수산업협동조합 |
| 경매 청구액 | 2,538,133,085원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.10 을구 1번 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 2,904,000,000원 · 공동담보목록 제2024-102호 |
| 임차인 신고 | 신고 내역 없음 · 임대관계 미상 |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 유치권은 판결로 대응
말소기준권리는 2024.05.10 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 정지우 지분에 설정된 경기신용보증재단 가압류와 부천시의 공유지분별 압류, 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그보다 앞서 설정됐던 처분금지가처분은 2025.06.23 이미 말소됐습니다.
조봉상 지분에 대한 별도의 강제경매개시결정도 있었으나, 2025.03.17 취하에 따른 말소가 등기됐습니다. 따라서 이 강제경매개시결정을 현재 진행 중인 별도의 존속 경매권리로 볼 이유는 없습니다. 다만 공유자별 지분이 존재하는 만큼, 입찰 전 최종 매각대상에 포함된 지분 범위를 매각목록과 직접 대조해야 합니다.
임차인·점유 분석
| 확인 대상 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|
| 신고된 임차인 없음 | 판정 대상 없음 | 확인된 청구 없음 | 명세서상 인수 없음 |
| 현장 점유자 · 임대관계 | 미상 | 미상 | 추가 확인 |
확인된 임차인 신고는 없지만, 감정요항표에서는 임대관계가 미상으로 기재됐습니다. 이는 임차인이 전혀 존재하지 않는다는 확정적 의미가 아닙니다. 현장 점유자의 전입 여부, 점유 개시일, 임대차보증금 및 확정일자가 확인되지 않았으므로 미확인 점유자의 대항력을 있다고 단정할 수 없고, 반대로 없다고 확정할 수도 없습니다. 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
유치권 분석 — 이번 사건에서 가장 중요한 확인사항
| 신고인 | 신고 공사대금채권 | 신고일 |
|---|---|---|
| 강현식(금강창호) | 110,000,000원 | 2025.01.02 |
| 주식회사 해든종합건설 | 510,000,000원 | 2024.11.15 |
| 신고 합계 | 620,000,000원 | 유치권부존재확인 판결 확정 |
특히 신고된 공사대금채권의 합계가 최저매각가보다 크다는 사실만으로 낙찰자의 추가 부담을 620,000,000원으로 계산해서는 안 됩니다. 신고금액은 주장된 채권액이고, 유치권의 성립·존속 여부는 별개의 문제입니다. 이 사건에서는 채권자 승소의 부존재확인판결이 확정됐다는 점을 반드시 반영해야 합니다.
② 시세 비교 — 458,000,000원이 적정한가
이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 458,000,000원입니다. 그러나 실제 가격 경쟁력을 판단하려면 동일 건물 또는 인근 유사 다세대주택의 최근 12개월 거래, 최신 거래가격과 거래 추세를 비교해야 합니다.
현재 확인 가능한 비교거래 가격이 없어, 458,000,000원이 최근 시세보다 높은지 낮은지를 판단할 수 없습니다. 감정가는 감정평가상 가격이고, 실제 거래시장에서 그 금액에 매수자가 존재한다는 보장은 아닙니다. 따라서 감정가보다 낮게 응찰하거나 향후 유찰된다는 사실만으로 가격 메리트가 확보됐다고 볼 수도 없습니다.
또한 디오시티는 다세대주택과 오피스텔 용도가 함께 등재된 건물입니다. 본건은 다세대주택으로 분류되므로 다른 용도의 호실 거래가격을 그대로 적용하기 어렵습니다. 같은 건물이라도 용도와 면적, 층, 내부 상태, 권리관계가 다른 거래는 별도의 보정이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 458,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,980,000원 |
| 1. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 2,904,000,000원 | 451,020,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 2,929,000,000원 | 458,000,000원 |
최저매각가에 낙찰된다는 가정에서 집행비용 6,980,000원을 제외한 451,020,000원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 계산됩니다. 경기신용보증재단 가압류에는 배당 재원이 남지 않으며, 소유자 교부 예상액 역시 0원입니다.
채권 총액은 2,929,000,000원, 예상 미배당액은 2,477,980,000원입니다. 특히 근저당권의 채권최고액은 공동담보에 관한 한도액이므로, 이 호실 하나의 실제 대출잔액과 동일한 의미로 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당은 공동담보의 다른 목적물, 확정채권액, 세금 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
회차별 매각·배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 458,000,000원 | 451,020,000원 | 2,477,980,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 366,400,000원 | 360,470,400원 | 2,568,529,600원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 293,120,000원 | 288,216,320원 | 2,640,783,680원 | 0원 |
회차별 금액은 각 해당 가격에 낙찰되는 경우의 가정치입니다. 미배당액은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액이 아닙니다. 향후 유찰 여부와 매각 조건은 확정되지 않았습니다. 당해세·압류 관련 세액·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 차이가 발생할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 심곡동 소재 부천대학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위에는 다세대주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설과 판매시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근 교통시설과 간선도로 접근성 등을 고려한 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건축물. 2023.08.04 사용승인된 철근콘크리트조 평지붕 9층 건물입니다. 외벽은 스타코 붙임 등의 마감이고 샷시창호가 설치돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스시설, 난방설비, 승강기 및 화재탐지·경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도. 건물에는 다세대주택과 오피스텔이 함께 등재돼 있으며, 401호는 다세대주택으로 분류됩니다. 다른 용도의 호실과 직접 가격을 비교할 때 주의가 필요합니다.
- 도로·토지. 남측으로 소로에 접하며, 토지는 인접지와 대체로 평탄한 세로장방형입니다. 토지면적은 240.9㎡, 공시지가는 ㎡당 2,723,000원으로 표시됩니다. 해당 토지 전체 면적을 개별 호실의 소유면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 용도지역·규제. 준주거지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등이 표시되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 사항도 확인됩니다. 개별 거래에 대한 규제 적용 여부는 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 하자 및 공사 완료 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 소규모 다세대주택으로서 대단지 아파트에 비해 매수층과 거래표본이 제한될 가능성이 있습니다. 특히 유치권 분쟁 이력이 있는 만큼 향후 매도 시 판결문과 권리관계에 관한 증빙을 명확히 보관할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 판결문 확인. 2026가합100055 유치권부존재확인 사건의 판결 정본과 확정증명 내용을 대조하고, 유치권 신고인들과 판결의 적용 범위를 확인하세요.
- 실제 점유자 확인. 건물에 공사업체, 소유자, 임차인 또는 제3자가 점유 중인지 확인하세요. 판결이 확정됐더라도 실제 인도 과정에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
- 임대차 사실관계. 임대관계가 미상인 만큼 전입세대, 점유 개시일, 임대차보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 신고 임차인이 없다는 사정만으로 미확인 점유자의 대항력이 없다고 확정해서는 안 됩니다.
- 공유지분·매각목록. 정지우와 조봉상 각 2분의 1 지분의 소유관계를 대조하고, 매각대상이 전체 소유권인지 특정 지분인지 원본 매각목록에서 확인하세요.
- 공동담보 범위. 채권최고액 2,904,000,000원과 공동담보목록 제2024-102호의 관계를 확인하세요. 공동담보 전체 채권액과 개별 호실의 가격을 혼동하지 마세요.
- 최근 실거래 조사. 심곡동 일대의 유사 다세대주택 중 용도·면적·사용승인일·층·상태가 비교 가능한 거래를 확보하세요. 최근 12개월 평균, 최신 거래 및 가격 추세를 확인하기 전에는 458,000,000원이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 건축물·토지 확인. 집합건축물대장, 전유부분 면적, 대지권 비율, 용도, 토지이용 규제와 실제 현황을 대조하세요.
- 공사 완료·하자 점검. 창호·방수·마감·설비 상태를 확인하고, 공사대금 분쟁이 발생했던 배경 및 미완료 공사 여부도 조사하세요.
- 관리비·세금. 미납 공용관리비와 압류 관련 세액, 기타 우선변제 가능 비용을 확인하세요. 등기상 권리 소멸과 실제 비용 부담은 별도로 판단해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 판결문, 확정증명 및 최종 매각 조건을 확인하세요.
맺으며 — “유치권 분쟁 해소 ≠ 가격 검증 완료”
부천 디오시티 401호는 일반적인 신건 다세대주택 경매와 달리 620,000,000원의 유치권 신고와 그에 대한 부존재확인 판결 확정이라는 중요한 이력이 존재합니다. 등기상 말소기준권리는 분명하고 매각물건명세서에 인수권리가 없으며, 유치권부존재확인 판결도 확정된 것으로 기재돼 있어 권리 위험을 상당 부분 줄여주는 근거가 있습니다.
그러나 임대관계와 실제 점유상태가 불분명하고, 공동담보 및 공유지분 확인도 필요합니다. 무엇보다 458,000,000원이 최근 시장에서 적정한 가격인지 검증되지 않았습니다. 부존재확인 판결이 확정됐다는 이유로 감정가의 가격 적정성까지 인정할 수는 없습니다.
결론은 권리 위험 상당 부분 완화, 점유·인도 확인 필요, 가격 판단 보류입니다. 이 물건에서 중요한 것은 단순히 감정가에서 얼마나 할인받는지가 아니라, 판결의 효력 범위와 실제 점유를 확인하고, 해당 다세대주택의 현실적인 거래가격을 검증한 후 실질취득 비용과 비교하는 일입니다.
