인천지방법원 2024타경44172. 부천시 원미구 심곡동 ‘디오시티’ 5층 501호로, 공부상 용도는 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 평지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2023.08.04입니다. 소유자는 정지우와 조봉상으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
말소기준권리는 2024.05.10 설정된 경인북부수산업협동조합의 공동담보 근저당권입니다. 채권최고액은 2,904,000,000원, 경매 신청채권액은 2,538,133,085원입니다. 그 뒤의 경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 부천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 말소기준보다 앞선 2024.03.13 가처분은 2025.06.23 해제를 원인으로 이미 말소됐습니다.
등기와 매각물건명세서만 보면 낙찰자가 떠안을 권리와 법정지상권은 없습니다. 하지만 등기부 밖에서 주장되는 유치권 신고 2건이 이 사건의 결론을 바꿉니다. 유치권이 실제로 성립한다면 배당표의 ‘매수인 인수 0원’만으로 취득비용과 명도 위험을 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경44172 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 신흥로52번길 53, 5층 501호 (심곡동, 디오시티) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 69.05㎡ · 9층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 정지우 2분의 1 · 조봉상 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 458,000,000원 / 458,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경인북부수산업협동조합 / 2,538,133,085원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.10 근저당권 · 채권최고액 2,904,000,000원 · 공동담보목록 제2024-102호 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 정리된다
② 유치권 — 이 물건의 핵심 위험
| 신고자 | 신고일 | 공사대금채권 | 성립 여부 |
|---|---|---|---|
| 주식회사 해든종합건설 | 2024.11.15 | 510,000,000원 | 불분명 |
| 안서현 | 2025.01.23 | 50,000,000원 | 불분명 |
| 합계 | 2건 | 560,000,000원 | 감정가의 약 122.3% |
유치권 신고액 합계는 560,000,000원으로 감정가 458,000,000원보다 큽니다. 다만 신고가 접수됐다는 사실만으로 유치권 성립이 확정되는 것은 아니며, 매각물건명세서도 두 신고 모두 성립 여부가 불분명하다고 적고 있습니다. 반대로 성립이 부정됐다고 확정된 것도 아닙니다.
입찰 전에는 신고자가 현재 목적물을 실제로 점유하는지, 공사계약과 세금계산서·기성내역이 존재하는지, 공사대금 채권이 이 호실과 직접 관련되는지, 채권 변제기가 점유 개시와 어떻게 연결되는지, 점유가 계속 유지됐는지를 원본 자료와 현장조사로 확인해야 합니다.
③ 가격·배당 — 신건 가격에 위험할인이 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 458,000,000원으로, 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않아 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 유치권 신고 2건의 성립 여부가 해소되지 않은 상태이므로, 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 458,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,980,000원 |
| 1. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 2,904,000,000원 | 451,020,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 2,929,000,000원 중 예상배당은 451,020,000원이며, 미배당액은 2,477,980,000원입니다. 이 배당 부족액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐고, 유치권 신고액은 배당표 밖의 별도 위험입니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권 배당액 | 미배당액 | 명시 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 458,000,000원 | 451,020,000원 | 2,477,980,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 366,400,000원 | 360,470,400원 | 2,568,529,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 293,120,000원 | 288,216,320원 | 2,640,783,680원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 남동측 인근으로, 주위에 다세대주택·오피스텔·소규모 근린생활시설·판매시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 교통시설과 간선도로의 거리와 편의성을 고려한 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 9층 건물로 사용승인일은 2023.08.04이며, 승강기·도시가스·난방·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 인접지와 등고·평탄한 세로장방형 토지이며 남측으로 폭 8m 미만 소로3류 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며, 공시지가는 2,723,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대주택이고 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않아, 감정가 458,000,000원의 시장 적정성은 별도 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 점유 확인. 안서현과 주식회사 해든종합건설이 현재 목적물을 직접·계속 점유하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 공사대금 자료 확인. 50,000,000원 및 510,000,000원 공사대금의 계약서·세금계산서·기성내역·변제기 자료를 대조해야 합니다.
- 목적물 관련성 확인. 신고된 공사가 디오시티 전체 공사인지, 이 사건 5층 501호와 직접 연결되는 채권인지 확인해야 합니다.
- 점유자 전원 조사. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로, 현황조사 이후 점유 변동과 실제 사용자를 다시 확인해야 합니다.
- 가처분 말소 확인. 2024.03.13 가처분이 2025.06.23 해제로 말소된 상태인지 최신 등기부 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가가 적정하다고 단정할 수 없습니다. 인근 다세대·오피스텔의 면적·준공일·층별 거래를 별도로 조사해야 합니다.
- 명도·소송 예산. 유치권 성립 다툼이 발생할 경우 명도소송·유치권부존재확인·협상 비용과 기간을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·유치권신고서와 첨부 증빙을 직접 열람한 뒤 판단해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원”보다 “등기 밖 560,000,000원”을 먼저 보라
이 물건은 등기부만 보면 비교적 단순합니다. 2024.05.10 근저당권이 말소기준이고, 그보다 앞선 가처분은 이미 말소됐으며, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 신고 임차인도 없고 명시 인수액은 0원입니다.
그러나 입찰 판단의 중심은 등기부가 아니라 유치권 신고 2건입니다. 안서현 50,000,000원과 주식회사 해든종합건설 510,000,000원, 합계 560,000,000원으로 감정가보다 큽니다. 두 신고의 성립 여부가 불분명하다는 점은 위험이 없다는 뜻이 아니라, 입찰자가 직접 사실관계를 밝혀야 한다는 뜻입니다.
비교 실거래가도 제시되지 않았고 현재 최저가는 감정가 100%입니다. 따라서 신건 가격에 곧바로 응찰할 근거가 부족합니다. 등기상 권리는 정리되지만 유치권은 미해결, 가격은 검증 전. 유치권 부존재 또는 점유 해소를 입증할 자료를 확보하지 못한다면 보수적으로 접근해야 할 사건입니다.
