인천지방법원 2024타경44172. 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치한 디오시티 5층 501호입니다. 2023년 사용승인된 철근콘크리트조 9층 건물에 속하며, 해당 호수는 공부상 다세대주택입니다. 같은 건물에 오피스텔도 있지만 이 물건의 용도는 아파트나 오피스텔이 아닌 다세대주택으로 보는 것이 맞습니다.
등기상 소유자는 정지우와 조봉상으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2024년 5월 경인북부수산업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 2,904,000,000원의 근저당권이 설정되었고, 이후 해당 금융기관이 임의경매를 신청했습니다. 이 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있으므로, 채권최고액 전부를 이 호수 하나의 실제 채무라고 해석해서는 안 됩니다.
이 사건의 판단에서 눈여겨볼 부분은 채무액의 크기 자체보다 매각 후에도 현실적인 분쟁으로 이어질 수 있는 유치권 신고입니다. 특히 유치권은 등기부상의 근저당권처럼 말소기준권리만으로 정리할 수 없는 별도 검토 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경44172 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 신흥로52번길 53, 5층 501호 (심곡동, 디오시티) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 다세대주택 · 철근콘크리트조 9층 건물 내 5층 501호 |
| 사용승인일 | 2023.08.04 |
| 소유자 | 정지우 (지분 2분의 1) · 조봉상 (지분 2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 458,000,000원 / 458,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 경인북부수산업협동조합 |
| 청구금액 | 2,538,133,085원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.10 근저당권 · 채권최고액 2,904,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임차 / 점유 | 확인된 임차인 신고 없음 · 실제 임대관계 및 점유 확인 필요 |
| 매각물건명세서 | 명시된 인수권리 없음 · 법정지상권 해당 없음 · 유치권 신고 관련 비고 존재 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸 예정
말소기준권리는 2024.05.10 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸할 예정이며, 이후 설정된 경기신용보증재단의 가압류와 부천시의 공유지분별 압류도 소멸 대상입니다.
근저당권보다 앞서 등기된 경인북부수산업협동조합의 가처분은 2025.06.23 이미 말소되었습니다. 조봉상 지분에 관한 별도 강제경매개시결정 역시 취하에 따라 2025.03.17 등기가 말소되었습니다. 따라서 이들 기말소 권리를 현재 살아 있는 선순위 인수권리로 계산할 이유는 없습니다.
② 유치권 분석 — 이 사건의 가장 큰 변수
공사대금과 관련된 유치권 신고가 2건 존재합니다. 두 신고는 금액뿐 아니라 법적 진행 상황도 다르므로 별도로 구분해야 합니다.
| 신고인 | 공사대금채권 | 신고일 | 확인 상황 |
|---|---|---|---|
| 안서현 | 50,000,000원 | 2025.01.23 | 유치권 성립 여부 불분명 |
| 주식회사 해든종합건설 | 510,000,000원 | 2024.11.15 | 유치권부존재확인 소송에서 채권자 승소 판결 확정 |
핵심은 두 유치권을 구별하는 것입니다. 해든종합건설 관련 판결이 확정되었다는 긍정적인 사정이 있어도, 안서현 신고분의 성립 여부는 여전히 불분명합니다. 실제 점유자가 누구인지, 유치권자가 물건을 지배하고 있는지, 인도 시 다툼이 예상되는지를 확인하지 않은 채 실질취득비용을 최저가 458,000,000원으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 검토 — 458,000,000원이 적정한가
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 458,000,000원인 신건입니다. 아직 유찰이 없어 감정가가 그대로 입찰 기준 가격이 됩니다.
다만 동일 건물 또는 인근의 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 최저가가 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없다는 사실만으로 비싸다고 확정할 수도 없고, 신축에 가까운 건물이라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수도 없습니다.
| 가격 검토 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 458,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 458,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 가정 | 366,400,000원 | 감정가 80% |
| 2회 유찰 가정 | 293,120,000원 | 감정가 64% |
| 비교 실거래 시세 | 확인 필요 | 시장가격 비교 보류 |
| 실질취득비용 | 확정 불가 | 유치권·명도 관련 비용 확인 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 458,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,980,000원 |
| 1. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 2,904,000,000원 | 451,020,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가를 458,000,000원으로 가정하면 집행비용 6,980,000원을 제외한 451,020,000원이 선순위 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 후순위 경기신용보증재단 가압류에는 배당액이 없으며, 소유자 잔여액도 0원으로 추정됩니다.
채권최고액 등을 적용한 계산상 전체 채권 미배당액은 2,477,980,000원입니다. 다만 근저당권의 채권최고액은 확정된 실제 채무잔액과 다를 수 있으며, 공동담보에 관한 배당 관계도 별도로 확인해야 합니다. 무엇보다 이 미배당액을 낙찰자가 승계하는 금액으로 해석해서는 안 됩니다.
배당은 제공된 배당순위 및 금액에 기초한 추정치입니다. 실제 채권액·배당요구·조세·집행비용·공동담보 배당관계 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 배당 및 인수 시나리오
| 구분 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 458,000,000원 | 451,020,000원 | 2,477,980,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 366,400,000원 | 360,470,400원 | 2,568,529,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 293,120,000원 | 288,216,320원 | 2,640,783,680원 | 0원 |
신건은 물론 1회·2회 유찰 시나리오에서도 신청채권자의 청구금액 2,538,133,085원이 전액 충족되지는 않습니다. 다만 채권자의 미배당과 매수인의 채무 인수는 전혀 다른 문제입니다. 매각으로 소멸하는 근저당권과 후순위 권리의 부족분을 낙찰자가 당연히 부담하는 것은 아닙니다.
한편 이 시나리오의 매수인 인수액 0원은 배당 및 등기권리에 관한 값입니다. 안서현의 유치권이 실제 성립하는 경우 발생할 수 있는 점유·인도 분쟁, 합의비용 등은 여기에 포함된 확정 비용이 아닙니다. 따라서 실질취득비용을 각 회차별 최저매각가와 동일하다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 원미구 심곡동 부천대학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설 및 판매시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 교통시설과 간선도로 접근성 등을 고려한 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2023.08.04 사용승인된 철근콘크리트조 9층 건물입니다. 외벽은 스타코 붙임 등으로 마감되어 있으며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 공부상 다세대주택과 오피스텔이 함께 있는 건물이며, 매각 대상 5층 501호는 다세대주택으로 분류됩니다. 거래 비교 시 오피스텔 가격을 그대로 혼용하지 않도록 주의해야 합니다.
- 토지·도로. 대지는 평탄한 세로장방형이며, 남측으로 소로의 지선도로에 접합니다. 토지면적은 240.9㎡이고 공시지가 정보는 2,723,000원/㎡입니다. 이는 개별 호수의 대지권 면적이나 매매가격을 의미하지 않습니다.
- 규제. 준주거지역, 방화지구, 과밀억제권역, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등의 규제사항이 기재되어 있습니다. 입찰 전 해당 호수에 적용되는 이용제한과 공부상 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 다세대주택 4개 호수와 오피스텔이 함께 있는 소규모 건물입니다. 대규모 아파트단지와 같은 거래량이나 환금성을 전제하기 어렵고, 동일 용도·유사 면적의 실거래 사례를 개별적으로 확인해야 합니다. 현재 확인되는 정보만으로 적정 매각기간이나 매도 가능가격을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 안서현 유치권 실체 확인. 2025.01.23 신고된 공사대금채권 50,000,000원의 계약서, 공사내역, 변제기 및 실제 점유 여부를 확인하세요. 유치권 성립 여부가 불분명하다는 문구를 단순한 형식적 기재로 넘기면 안 됩니다.
- 해든종합건설 판결문 확인. 2026가합100055 유치권부존재확인 사건의 판결 주문, 확정 여부, 대상 부동산 및 당사자를 확인하세요. 확정 판결이 존재하더라도 그 효력이 미치는 범위를 다른 신고자에게 임의로 확장해서는 안 됩니다.
- 현장 점유 확인. 임차인 신고가 없더라도 실제 점유자나 사용자가 없다는 의미는 아닙니다. 유치권 주장자의 점유 표지, 출입 통제, 실제 사용 상태, 임대차 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계 확인. 채권최고액 2,904,000,000원의 근저당권에는 공동담보목록 제2024-102호가 기재되어 있습니다. 다른 담보물의 처분·배당관계가 본건 권리관계에 미치는 영향을 검토하세요.
- 공유지분 및 별도 집행 이력 확인. 정지우·조봉상의 각 2분의 1 공유관계와 조봉상 지분에 관한 강제경매 취하·말소 내역을 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 실거래 가격 재검증. 디오시티 및 인근의 유사한 다세대주택을 대상으로 면적·층·사용승인일·거래시점을 맞춰 비교하세요. 최근 거래가격과 추세가 확인되기 전에는 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 관리비·세금·명도비용. 공용부분 관리비 체납, 조세 관련 사항, 실제 점유자의 인도 가능성과 예상 비용을 확인하세요. 등기상 인수액 0원만으로 총취득비용이 확정되지는 않습니다.
- 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 유치권 신고서와 관련 판결문을 직접 확인하세요. 매각기일의 변경·정지 여부도 법원 공고로 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 분쟁 위험 0”
부천 디오시티 501호는 등기부만 살펴보면 말소기준권리와 후순위 소멸 구조가 비교적 명확합니다. 근저당권은 매각으로 소멸하고, 선순위에 있었던 가처분도 이미 말소되었습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 없습니다.
하지만 이 사건을 권리가 깨끗한 다세대주택으로 단순화해서는 안 됩니다. 안서현의 50,000,000원 유치권 신고는 여전히 성립 여부가 불분명하며, 해든종합건설 관련 확정 판결은 그 신고와 구별해 검토해야 합니다. 실제 점유 상태에 따라 명도 난도와 비용도 달라질 수 있습니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 458,000,000원이 최근 시세에 비해 저렴하다는 근거는 확인되지 않았습니다. 유찰 시 가격이 낮아지더라도 시장가격과 유치권 관련 부담을 함께 살펴야 실질적인 매입 메리트를 판단할 수 있습니다.
결론은 등기상 인수위험은 제한적이나, 유치권과 가격 검증이 선행되어야 하는 물건입니다. 해든종합건설 관련 판결 확정은 긍정적인 요소이지만, 안서현 유치권의 실체와 실제 점유를 확인하지 않은 상태에서 적극적인 신건 입찰을 권하기는 어렵습니다. 권리 정리 구조는 양호, 유치권·시세 검증 전 입찰 판단은 보류.
