인천지방법원 2024타경44172. 경기도 부천시 원미구 심곡동 디오시티 6층 601호에 대한 경매입니다. 등기상 소유자는 정지우·조봉상으로, 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 경인북부수산업협동조합이 채권최고액 2,904,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 경기신용보증재단의 가압류와 여러 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다.

채권액 규모만 보면 복잡한 사건이지만, 등기상 소멸 기준은 비교적 분명합니다. 문제는 등기부 밖에서 발생할 수 있는 유치권과 실제 점유관계입니다. 특히 유치권 신고액 중 510,000,000원에 대한 부존재판결 확정과 다른 20,000,000원 신고의 성립 여부 미확정은 반드시 구별해야 합니다. 아울러 근린시설로 분류된 경매물건과 감정평가상 601호의 오피스텔 용도 표기도 입찰 전에 대조할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

핵심은 2024.05.10. 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,904,000,000원이며 공동담보목록 제2024-102호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 등기된 경기신용보증재단 가압류와 부천시 압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

근저당권보다 먼저 등기됐던 경인북부수산업협동조합의 가처분은 2025.06.23. 말소되었습니다. 조봉상 지분에 대한 별도 강제경매개시결정 역시 취하로 말소됐습니다. 따라서 해당 두 등기를 현재 존속하는 선순위 인수권리로 볼 필요는 없습니다.

② 점유·유치권 — 가장 중요한 입찰 변수

확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 감정평가서에도 임대관계가 확인되지 않았다고 기재되어 있습니다. 따라서 실제 임차인이 없다고 단정하거나, 점유자의 대항력 유무를 확정할 수는 없습니다. 실제 점유자와 점유 원인, 전입·사업자등록 및 임대차 관련 사항을 확인해야 합니다.

결국 명세서상 인수권리가 없다는 사실과, 유치권 주장이 존재한다는 사실은 함께 살펴야 합니다. 낙찰 후 소유권 취득 가능성뿐 아니라 실제 인도와 사용까지 원활하게 이뤄질 수 있는지가 핵심입니다.

③ 가격 분석 — 실거래 기준이 먼저다

감정가와 신건 최저매각가는 모두 400,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않아 최저매각가가 감정가의 100%로 유지되고 있습니다.

하지만 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 디오시티의 동일 호실 또는 비교 가능한 면적·용도에 대한 최근 실거래 평균, 최신 거래금액 및 가격 추세가 확인되지 않았기 때문입니다. 감정가가 곧 시세라는 전제는 사용할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 400,000,000원 가정)

400,000,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 추정액 6,400,000원을 제외한 393,600,000원이 근저당권자에게 배당되고, 경기신용보증재단과 소유자에게 돌아갈 잔여액은 없습니다.

전체 배당 추정에 반영된 채권액은 2,929,000,000원, 채권자 예상배당액은 393,600,000원, 미배당액은 2,535,400,000원입니다. 다만 근저당권은 공동담보 관계이며, 실제 배당은 채권잔액·우선순위·세금 등에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용은 매각가의 약 1.6%로 추정한 금액입니다. 조세 우선배당과 임차인의 최우선변제 가능성 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 예상 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액이며, 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 필요

유찰 시나리오에서는 최저매각가가 320,000,000원, 256,000,000원으로 내려가지만, 이 금액들이 시세보다 저렴하다는 의미는 아닙니다. 실거래 기준가격이 없는 상태이므로 회차별 가격 메리트와 적정 응찰가는 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 부천대학교 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설 및 판매시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 교통시설과 간선도로 접근성 등을 고려한 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평지붕 9층 건물로 사용승인일은 2023.08.04입니다. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기 및 화재탐지·경보설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 대지면적은 240.9㎡이며, 평탄한 세로장방형 토지입니다. 남측으로 소로에 접하고 있습니다.
• 토지이용계획. 준주거지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등이 기재되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다. 공시지가는 2,723,000원/㎡입니다.
• 공부상 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 개별 호실 용도 표기는 원본을 대조해야 합니다.
• 환금성. 동일 용도·면적의 신뢰할 수 있는 실거래 비교가격이 확보되지 않아 매각 소요기간과 환금성을 판단하기 어렵습니다. 주변 오피스텔·근린시설 거래 및 임대시장과 비교해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유치권 20,000,000원. 최춘남의 실제 점유, 공사대금채권과 목적물의 관련성, 변제기 및 유치권 성립요건을 확인하세요. 신고 사실만으로 성립을 단정할 수 없습니다.
• 510,000,000원 유치권 판결. 주식회사 해든종합건설 관련 유치권부존재확인판결의 주문과 확정 여부, 판결 효력의 범위를 원본으로 확인하세요.
• 임대차·점유. 임대관계 미상인 만큼 실제 점유자, 전입세대, 사업자등록, 임대차계약 및 보증금 관련 사항을 확인하세요. 대항력 여부를 조사 없이 단정하지 마세요.
• 용도 검토. 근린시설 분류와 감정평가상 오피스텔 표기가 해당 매각 호실에 어떻게 적용되는지 건축물대장과 등기부로 확인하세요.
• 공유지분·매각범위. 정지우와 조봉상이 각 2분의 1을 소유합니다. 매각 대상이 해당 부동산 전체인지, 별도 지분이나 공동담보 범위가 어떻게 기재되어 있는지 확인하세요.
• 공동담보 확인. 근저당권 채권최고액은 2,904,000,000원입니다. 공동담보목록 제2024-102호를 통해 다른 담보 목적물과의 관계를 확인하세요.
• 조세·공과금. 부천시 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 당해세 등 법정 우선배당 항목이 실제 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
• 시세 검증. 동일 용도와 면적의 최근 실거래, 최신 거래금액, 층별 조건 및 임대수익을 비교한 후 입찰가를 정하세요.
• 관리비·명도. 관리비 체납 여부와 실제 사용·점유 상태를 조사하고, 필요한 경우 인도 절차와 예상 분쟁비용을 검토하세요.
• 매각 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 유치권 관련 판결 및 최신 사건기록을 직접 확인하세요.

맺으며 — “등기상 소멸과 실제 위험 해소는 다르다”

부천 디오시티 601호는 말소기준권리가 명확하고, 후순위 등기권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없습니다. 이 점만 보면 등기상 권리분석은 비교적 단순합니다.

하지만 20,000,000원 유치권 신고의 성립 여부는 불분명하고, 임대관계와 점유 상태도 확인되지 않았습니다. 510,000,000원 유치권 신고에 대한 부존재확인판결 확정은 긍정적인 요소지만, 모든 점유·유치권 위험이 해소됐다는 근거는 아닙니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 400,000,000원을 최근 실거래와 비교할 수 없어 저렴하다고 평가하기 어렵습니다. 또한 경매상 근린시설 표기와 감정평가상 오피스텔 용도를 정리한 후에야 적절한 비교대상을 설정할 수 있습니다.

결론은 등기상 말소구조는 양호하지만, 유치권·점유 및 시세 검증이 선행되어야 하는 조건부 검토 물건입니다. 확정되지 않은 위험을 무시한 신건 응찰보다, 유치권 관련 원본자료와 실거래 시세를 확보한 후 입찰 여부와 상한가를 판단하는 접근이 적절합니다.