인천지방법원 2024타경44172. 부천시 원미구 심곡동 ‘디오시티’ 6층 601호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가의 이용상태에서는 6층 601호를 포함한 일련번호 5~8이 오피스텔로 등재된 것으로 조사됐습니다. 소유자는 정지우·조봉상으로 각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.

등기 권리의 기준점은 2024년 5월 10일 경인북부수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,904,000,000원이고 공동담보목록 제2024-102호가 기재되어 있습니다. 이후 경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 부천시 압류, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 말소기준보다 앞선 가처분은 존재했지만 2025년 6월 23일 해제로 말소됐으므로 현재 인수할 등기권리로 남아 있지 않습니다.

문제는 등기부 밖에서 제기된 유치권 신고 2건입니다. 주식회사 해든종합건설이 공사대금채권 510,000,000원, 최춘남이 공사대금채권 20,000,000원을 신고했으며, 매각물건명세서에는 두 신고 모두 성립 여부가 불분명한 것으로 기재되어 있습니다. 성립하지 않으면 등기상 분석처럼 인수액은 0원이지만, 성립한다면 인도와 사용수익에 중대한 부담이 될 수 있으므로 단순한 ‘권리 깨끗’ 유형으로 분류할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 유치권 위험을 분리해서 본다

2024년 3월 13일 가처분은 말소기준권리보다 먼저 접수되어 처음에는 인수 검토 대상이었지만, 2025년 6월 23일 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 기준으로는 경인북부수산업협동조합 근저당권과 그 이후 권리들이 매각으로 정리되고, 매각물건명세서에도 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당 사항이 없습니다.

② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘신건이 싸다’고 볼 수 없다

감정가와 신건 최저가는 모두 400,000,000원입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 최저가가 시세보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 전체 평균이나 오래된 고가 거래를 이용한 할인율도 제시되어 있지 않으므로, 가격 메리트는 보류하는 것이 맞습니다.

③ 예상배당표 (매각가 400,000,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 6,400,000원을 제외한 393,600,000원이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 전체 채권 미배당액은 2,535,400,000원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 채권자별 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당은 원칙적으로 매수인의 등기상 인수액과 같지 않으며, 별도로 신고된 유치권의 성립 문제와도 구분해야 합니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천대학교 남동측 인근으로, 주위에는 다세대주택·오피스텔·소규모 근린생활시설·판매시설이 소재합니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 교통시설과 간선도로 접근성을 고려한 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2023.08.04입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·화재탐지 및 경보설비가 갖추어져 있습니다.
• 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태상 601호는 오피스텔로 분류됩니다. 입찰 전 건축물대장, 집합건축물대장 전유부와 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
• 토지·도로. 토지는 평탄한 세로장방형으로 디오시티 건부지로 이용 중이며 남측 소로에 접합니다. 공시지가는 2,723,000원/㎡입니다.
• 규제. 준주거지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고, 폭 8m 미만 소로3류에 접합니다.
• 환금성. 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않고 사건 용도와 감정 이용상태를 함께 검토해야 하므로, 대단지 아파트처럼 표준화된 시세를 전제로 한 환금성 평가는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 유치권자의 실제 점유 확인. 해든종합건설과 최춘남 또는 관련자가 현재 601호를 직접·간접 점유하는지, 점유표시·출입통제·열쇠관리 상태를 현장에서 확인하세요.
• 점유 개시 시점 확인. 유치권 신고서, 현황조사서, 집행관 조사 내용과 경매개시 전후의 점유 개시 시점을 대조하세요.
• 공사대금 견련성 확인. 510,000,000원과 20,000,000원의 공사가 이 601호 또는 해당 건물과 직접 관련되는지 계약서·세금계산서·공사내역서·미지급 확인자료를 검토하세요.
• 사용승인 전후 공사 확인. 사용승인일 2023.08.04와 각 공사의 시기·내용·완료 여부를 비교해 신고채권의 실체를 확인하세요.
• 현 점유자·임대차 재조사. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·사업자등록·점유자 신분과 보증금 지급 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
• 용도와 금융조건 확인. 근린시설 사건 분류와 오피스텔 이용상태가 취득세·대출·임대·전입 가능 여부에 미치는 영향을 금융기관과 관할 기관에 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 부천시 압류 2건과 국민건강보험공단 압류가 있으며, 국세·지방세가 당해세에 해당하는지 배당요구·교부청구 내역을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 유치권신고서와 관련 증빙을 직접 열람한 뒤 응찰 여부와 상한가를 결정하세요.

맺으며 — “등기상 0원”만으로 안전하다고 결론 내릴 수 없다

이 물건은 말소기준권리 이후의 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 선순위 가처분도 이미 말소됐습니다. 신고 임차인이 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라는 점은 분명한 장점입니다.

하지만 유치권 신고액은 해든종합건설 510,000,000원과 최춘남 20,000,000원을 합한 530,000,000원으로 감정가 400,000,000원을 넘어섭니다. 두 신고의 성립 여부가 불분명하다는 문구는 위험이 없다는 뜻이 아니라, 입찰자가 사실관계를 확인해 결론을 내려야 한다는 뜻에 가깝습니다. 여기에 비교 가능한 실거래 근거도 없어 신건 최저가의 가격 메리트를 확인할 수 없습니다.

등기권리는 조건부 합격, 유치권과 가격은 보류. 유치권자의 점유와 공사대금채권의 실체가 부정된다는 근거를 확보하기 전에는 감정가 400,000,000원을 실질취득비용으로 고정하거나, 최저가가 싸다는 전제로 응찰해서는 안 되는 사건입니다.