인천지방법원 2024타경44172. 부천시 원미구 심곡동 디오시티 7층 701호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 건물의 6층부터 9층에 해당하는 구간은 공부상 오피스텔로 등재된 집합건물입니다. 소유자는 정지우·조봉상 각 2분의 1 공유이고, 2024년 5월 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 2,904,000,000원 근저당이 설정된 뒤 임의경매가 시작됐습니다.

등기부만 보면 구조는 정리됩니다. 말소기준권리는 2024년 5월 10일 수협 근저당이고, 그 뒤의 경기신용보증재단 가압류와 부천시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준보다 앞서 설정됐던 수협의 처분금지가처분은 2025년 6월 23일 해제로 말소돼 현재 매수인이 인수할 등기상 권리로 남아 있지 않습니다.

문제는 등기 밖에 있습니다. 김관영, 주식회사 해든종합건설, 주식회사 더채움이 각각 공사대금채권을 이유로 유치권을 신고했고, 신고액 합계가 감정가의 157.5%에 달합니다. 법원이 세 신고 모두에 대해 성립 여부가 불분명하다고 적시한 만큼, 신고액이 곧 매수인 확정 부담액이라는 뜻은 아닙니다. 반대로 신고만 무시하고 명도 가능한 물건으로 단정할 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 가처분은 말소 완료

가장 먼저 확인할 것은 2024년 3월 13일의 처분금지가처분입니다. 등기 순서만 보면 말소기준 근저당보다 앞선 권리였지만, 2025년 6월 19일 해제를 원인으로 2025년 6월 23일 말소됐습니다. 따라서 매각 시점에 매수인이 승계할 선순위 가처분으로 남아 있지 않습니다.

말소기준 이후 권리인 경기신용보증재단의 25,000,000원 가압류와 정지우·조봉상 각 지분에 대한 부천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 이용필이 신청한 조봉상 지분 강제경매도 2025년 3월 13일 취하돼 2025년 3월 17일 등기가 말소됐습니다.

② 유치권 신고 — 감정가보다 큰 630,000,000원

세 유치권의 핵심은 신고 금액보다 점유와 채권의 결합 여부입니다. 유치권이 성립하려면 공사대금채권이 해당 부동산에 관해 발생했고, 변제기 도래 후 채권자가 적법하게 점유를 계속하고 있어야 합니다. 현재 확인되는 결론은 세 건 모두 “성립 여부 불분명”이므로, 성립도 부존재도 확정되지 않은 상태입니다.

③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘4억이 싸다’고 할 수 없다

이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 400,000,000원입니다. 그러나 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지 높은지 검증할 수 없습니다.

특히 디오시티는 2023년 8월 4일 사용승인된 9층 집합건물이고, 감정평가상 저층은 다세대주택, 상층은 오피스텔로 등재돼 있습니다. 일반적인 단일 용도 아파트와 달리 용도·대출·임대수요에 따른 가격 차이가 생길 수 있으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 400,000,000원 가정)

채권총액 2,929,000,000원 중 393,600,000원만 배당돼 2,535,400,000원이 미배당됩니다. 이 미배당 채권은 채무자와 채권자 사이에 남는 금액이며, 매수인이 이를 인수하는 구조는 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천대학교 남동측 인근으로 다세대주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 교통시설과 간선도로 접근성을 고려한 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2023년 8월 4일 사용승인된 철근콘크리트조 9층 건물로 승강기, 도시가스, 난방, 위생·급배수, 화재탐지·경보 설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도. 공부상 일련번호 1~4는 다세대주택, 일련번호 5~8은 오피스텔로 등재된 복합 구성입니다. 공부와 현황의 차이는 해당 사항이 없습니다.
• 토지. 토지면적 240.9㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 남측 소로에 접합니다. 공시지가는 2,723,000원/㎡입니다.
• 규제. 준주거지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역이며, 소로3류에 접하고 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 동일 건물 실거래 비교값이 확인되지 않고 다세대주택과 오피스텔이 혼재하므로, 아파트 시세처럼 단순 비교하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현장 점유 확인. 701호 출입문, 공사관계자 안내문, 잠금장치, 점유자의 상주 여부를 직접 확인하고 점유 주체를 특정해야 합니다.
• 유치권 원인채권 검증. 공사계약서·세금계산서·기성내역·입금내역·채권양도 여부와 각 신고자의 채권이 701호에 관해 발생한 것인지 확인해야 합니다.
• 점유 개시 시점 검증. 경매개시결정 기입등기일인 2024.07.03 전후 점유가 언제 시작됐고 중단 없이 계속됐는지 확인해야 합니다.
• 선순위 가처분 말소 대조. 2025.06.23 말소된 갑구 2번 가처분이 최신 등기부에서도 완전히 정리됐는지 원본을 다시 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 수협 근저당은 공동담보목록 제2024-102호에 연결돼 있으므로, 다른 공동담보 물건의 매각·배당 진행 상황을 함께 확인해야 합니다.
• 용도·대출 조건 확인. 근린시설 사건 분류와 오피스텔 등재 상태를 금융기관에 제시해 담보대출 가능액과 금리를 사전에 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 신건 400,000,000원이 적정한지 인근 오피스텔·다세대주택의 동일 면적 실거래와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 체납관리비, 당해세, 부가가치세 적용 여부와 사업자용 부동산 취득비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·유치권신고서·등기부 원본을 직접 열람하고 법률전문가의 유치권 검토를 거쳐야 합니다.

맺으며 — “등기상 깨끗함보다 점유가 먼저다”

이 물건은 임차인이 없고, 선순위 가처분도 말소됐으며, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 등기부와 배당표만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 그 결론만 보고 안전형 물건으로 분류하기에는 유치권 신고 3건·630,000,000원이 너무 큽니다.

세 유치권 모두 성립 여부가 불분명하므로 630,000,000원을 그대로 인수가액에 더해서도 안 되고, 아무 효력이 없다고 빼서도 안 됩니다. 낙찰 전 반드시 실제 점유, 공사대금 발생 근거, 점유 개시 시점과 계속성까지 확인해야 합니다. 실거래 비교 근거도 부족해 신건 최저가 400,000,000원이 저렴하다는 판단 역시 보류해야 합니다. 등기상 권리는 정리됐지만, 유치권과 점유가 해소되기 전에는 입찰도 보류가 맞습니다.