인천지방법원 2024타경44172. 부천시 원미구 심곡동 디오시티 7층 701호에 관한 임의경매 사건입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되지만, 감정평가서에는 해당 층을 포함하는 일련번호 5~8의 공부상 용도가 오피스텔로 기재되어 있습니다. 따라서 일반 아파트를 전제로 가격이나 환금성을 판단할 물건은 아닙니다. 등기상 소유자는 정지우와 조봉상으로, 각각 2분의 1 지분을 보유합니다.

등기상 말소기준권리는 2024년 5월 10일 설정된 경인북부수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,904,000,000원이며 공동담보목록 제2024-102호가 기재되어 있습니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건의 위험은 등기부보다 유치권 신고 및 점유 문제에 집중되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당·압류는 소멸, 유치권은 별개

권리관계의 기준점은 2024.05.10 근저당권 설정입니다. 그 전에 등기된 경인북부수산업협동조합의 가처분은 2025.06.23 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후에 등기된 경기신용보증재단의 가압류, 부천시의 양 공유지분 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이용필의 조봉상 지분 강제경매개시결정 역시 2025.03.17 말소됐습니다.

② 임차인·유치권 — 가장 중요한 위험 구간

신고·확인된 임차인은 0명이며, 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 표시되어 있습니다. 따라서 임차인의 존재나 대항력 문제를 현장 확인 없이 완전히 배제할 수는 없습니다.

채권자 경인북부수산업협동조합이 제출한 인천지방법원 부천지원 2026가합100055 유치권부존재확인 사건의 채권자 승소판결은 2026.08.28 확정된 것으로 기재되어 있습니다. 이 판결은 김관영 및 해든종합건설의 유치권 신고와 관련된 중요한 위험 완화 요인입니다. 다만 실제 판결문을 통해 당사자, 대상 부동산 및 판단 범위를 대조해야 합니다.

이 물건은 등기부상 소멸하는 채권과 등기 없이 주장되는 유치권을 반드시 분리해야 합니다. 실제 점유자가 누구인지, 더채움이 목적물을 점유하고 있는지, 공사대금채권과 본 건물 사이에 어떤 관계가 있는지를 확인하는 것이 낙찰가 판단보다 선행되어야 합니다.

③ 가격 검증 — 400,000,000원이 싼 가격인지는 미확인

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 400,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 출발합니다. 그러나 이 물건과 적절히 대응되는 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로, 최저가가 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

특히 사건상 근린시설이라는 용도 표시와 감정평가서의 오피스텔 기재를 함께 검토해야 합니다. 가격 비교를 하더라도 일반 아파트 거래가격이 아니라 동일한 법적 용도·면적·건물 특성을 갖춘 비교 사례를 기준으로 해야 합니다. 소규모 복합용도 건물은 거래사례 부족과 매각 소요기간 문제도 별도로 검토할 필요가 있습니다.

유찰 회차는 가격·배당 시뮬레이션입니다. 실제 매각가와 향후 매각기일을 확정하는 내용이 아닙니다. 미배당액은 채권자의 미회수 예상액이며 매수인 인수액과 다릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 400,000,000원 가정)

400,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 6,400,000원을 제외한 393,600,000원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 경기신용보증재단의 가압류에는 배당할 금액이 남지 않고, 소유자 잔여금도 0원입니다.

근저당 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 계산한 총 채권액은 2,929,000,000원, 채권자 예상배당은 393,600,000원, 미배당은 2,535,400,000원입니다. 다만 이 미배당액은 단순한 배당모형상 부족액이며 실제 확정 채무잔액이나 매수인이 부담할 금액으로 해석해서는 안 됩니다.

예상배당은 집행비용 추정과 채권최고액 기준 배당모형을 사용한 계산입니다. 부천시 압류 관련 실제 조세채권, 당해세, 최우선변제, 공동담보 배당 및 확정채권액에 따라 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 부천대학교 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설 및 판매시설이 혼재합니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근 교통시설과 간선도로 접근성을 고려한 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2023.08.04 사용승인된 철근콘크리트조 9층 건물입니다. 위생·급배수설비, 도시가스시설, 난방설비, 승강기 및 화재탐지·경보설비 등이 기재되어 있습니다.
• 용도. 사건에서는 근린시설로 표시되지만 감정평가상 701호 해당군은 오피스텔입니다. 실제 공부상 용도와 사용 형태를 반드시 맞춰 보아야 합니다.
• 토지·도로. 준주거지역의 평탄한 세로장방형 토지이며, 남측으로 소로 지선도로에 접합니다. 토지 전체 면적은 240.9㎡, 공시지가는 2,723,000원/㎡입니다.
• 규제. 준주거지역, 방화지구, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 기재되어 있으며 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시도 있습니다. 실제 거래 시 적용 여부 및 요건 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 이것만으로 개별 호실의 점유·시공·유치권 분쟁이 해소되었다고 볼 수는 없습니다.
• 환금성. 일반적인 대단지 아파트와 달리 소규모 복합용도 집합건물의 성격을 갖습니다. 비교 가능한 실거래가격과 매수 수요가 확인되지 않아 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 더채움 유치권 확인. 주식회사 더채움의 80,000,000원 공사대금채권 신고에 대해 실제 점유 여부, 점유 개시 경위, 공사계약 및 채권의 관련성, 별도 소송 진행 여부를 확인해야 합니다.
• 확정판결 원문 확인. 2026가합100055 유치권부존재확인판결의 당사자·대상물건·판결주문 및 확정 여부를 확인하고, 김관영·해든종합건설 이외의 신고에도 효력이 미치는지 별도로 판단해야 합니다.
• 현장 점유자 확인. 임차인 신고가 없더라도 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 공사업체인지 확인하고 인도 가능성을 검토해야 합니다.
• 건축물대장·등기 대조. 사건상 근린시설 표시와 감정평가상 오피스텔 기재를 대조해 701호의 법적 용도, 면적 및 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 400,000,000원이 감정가와 동일하다는 이유만으로 적정하다고 볼 수 없습니다. 동일 용도·비슷한 면적·건물 특성을 갖춘 최근 실거래와 매매 호가를 확인한 후 입찰가 상한을 정해야 합니다.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2024-102호의 대상과 채권관계, 실제 배당에 영향을 미칠 요소를 확인해야 합니다.
• 압류·조세채권 확인. 부천시의 양 공유지분 압류와 관련해 실제 체납액 및 배당상 우선순위를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 명도비용. 체납 공용관리비, 시설 유지·보수 상태, 점유자 인도 협의 비용 등 배당표에 나타나지 않는 비용을 조사해야 합니다.
• 입찰 전 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서와 유치권 관련 판결문을 최신 상태로 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 유치권 위험 0원”

부천 디오시티 701호는 등기상 말소기준권리가 명확하고, 예상배당표에 따른 인수액은 0원입니다. 김관영과 해든종합건설의 유치권 신고에 대해서는 채권자 승소의 유치권부존재확인판결이 확정된 것으로 기재되어 있어 중요한 긍정 요소가 있습니다.

하지만 더채움의 80,000,000원 유치권 신고는 별도로 남아 있고, 실제 점유관계도 확인되지 않았습니다. 더욱이 신건 최저가 400,000,000원이 최근 거래 시세에 비해 유리한지 검증할 근거도 충분하지 않습니다. 복합용도 소규모 건물의 환금성까지 고려하면, 등기상 인수액 0원이라는 사실만으로 좋은 경매물건이라고 결론 내리기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급, 조건부 검토입니다. 유치권부존재판결의 정확한 범위를 확인하고 더채움의 유치권 성립 여부와 실제 점유관계를 해소한 다음, 동일 유형의 최근 실거래를 기준으로 가격을 검증해야 합니다. 현재는 권리 위험과 가격 적정성 모두 추가 확인이 필요한 단계입니다.